Chuẩn bị gì cho giai đoạn hoàn thiện sau khi xây xong phần thô?

Xin chúc mừng! Bạn đã hoàn thành giai đoạn xây nhà phần thô – phần khung xương quan trọng nhất của ngôi nhà. Giờ đây, công trình của bạn đang ở dạng cơ bản với tường gạch, sàn bê tông, mái che. Bước tiếp theo, giai đoạn hoàn thiện nhà sau xây thô, chính là lúc khoác lên "tấm áo mới", thổi hồn và biến không gian thô ráp thành một tổ ấm thực sự tiện nghi, thẩm mỹ theo đúng mong muốn của bạn.

Tuy nhiên, giai đoạn hoàn thiện cũng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, đặc biệt là khi bạn lựa chọn hình thức xây nhà phần thô (nhà thầu cung cấp vật tư thô + nhân công, chủ nhà cung cấp vật tư hoàn thiện). Bạn cần lên kế hoạch chi tiết về công việc, vật liệu, ngân sách và nhân lực. Bài viết này sẽ là kim chỉ nam giúp bạn chuẩn bị tốt nhất cho giai đoạn quan trọng này.

Tổng quan về giai đoạn hoàn thiện nhà

Giai đoạn hoàn thiện nhà sau xây thô là tập hợp các công đoạn thi công cuối cùng nhằm hoàn chỉnh ngôi nhà về mặt công năng và thẩm mỹ trước khi đưa vào sử dụng. Các công việc chính bao gồm làm phẳng bề mặt (tô trát, sơn bả), trang trí bề mặt (ốp lát, sơn màu), lắp đặt các hệ thống kỹ thuật và thiết bị nội thất cơ bản.

Đây là giai đoạn thể hiện rõ nhất phong cách, gu thẩm mỹ của gia chủ và quyết định trực tiếp đến chất lượng không gian sống. Việc lập kế hoạch và chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp quá trình hoàn thiện diễn ra suôn sẻ, đúng tiến độ, kiểm soát được chi phí và đạt được kết quả như ý.

Các công việc chính trong giai đoạn hoàn thiện

Thứ tự các công việc hoàn thiện có thể linh hoạt đôi chút tùy thuộc vào điều kiện thực tế và phương pháp thi công, nhưng về cơ bản thường tuân theo trình tự logic sau để tránh chồng chéo và hư hỏng lẫn nhau:

1. Công tác tô trát tường, trần:

• Mục đích: Làm phẳng bề mặt tường gạch, trần bê tông thô ráp, tạo lớp nền vững chắc cho các công đoạn tiếp theo (sơn bả, ốp gạch).
• Công việc: Trộn vữa theo tỷ lệ chuẩn, tô (trát) lớp vữa lên bề mặt tường, trần. Đảm bảo bề mặt sau tô phẳng, mịn, không bị nứt, rỗ. Kiểm tra độ phẳng bằng thước nhôm.
• Lưu ý: Cần bảo dưỡng (tưới nước) tường tô để tránh nứt do khô quá nhanh.

2. Công tác chống thấm:

• Mục đích: Ngăn chặn nước thấm qua sàn, tường tại các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước.
• Vị trí: Sàn và vách tường nhà vệ sinh, ban công, lô gia, sân thượng, sàn mái (nếu chưa làm kỹ ở phần thô), khu vực tiếp giáp tường nhà với đất nền.
• Công việc: Vệ sinh sạch bề mặt, thi công lớp vật liệu chống thấm (màng khò nóng/tự dính, hóa chất gốc xi măng/polymer,...) theo đúng quy trình kỹ thuật. Ngâm thử nước để kiểm tra hiệu quả trước khi thi công lớp tiếp theo. Việc này cực kỳ quan trọng, xem thêm về bảo hành phần thô liên quan đến chống thấm.

3. Công tác ốp lát:

• Mục đích: Tạo bề mặt sàn, tường sạch sẽ, thẩm mỹ, dễ vệ sinh.
• Vị trí: Lát nền các tầng, ốp tường nhà vệ sinh, tường bếp, chân tường.
• Công việc: Lựa chọn loại gạch/đá phù hợp, cán nền/tạo phẳng tường, trộn vữa/keo dán gạch, thi công ốp lát theo đúng layout (sơ đồ bố trí gạch), đảm bảo mạch gạch đều, thẳng, bề mặt phẳng. Chà ron (chít mạch) sau khi ốp lát.

4. Công tác trần (nếu có):

• Mục đích: Che đi phần dầm, sàn bê tông, đường ống kỹ thuật phía trên; tạo thẩm mỹ; cách nhiệt, cách âm.
• Loại hình: Trần thạch cao (phổ biến nhất với khung chìm, khung nổi), trần nhựa, trần gỗ,...
• Công việc: Lắp đặt hệ khung xương theo đúng tiêu chuẩn, ghép tấm trần, xử lý mối nối.

5. Công tác sơn bả (sơn nước):

• Mục đích: Tạo lớp hoàn thiện cuối cùng cho tường, trần, mang lại màu sắc và bảo vệ bề mặt.
• Công việc:
  • Bả matit (trét bột): Làm phẳng tuyệt đối bề mặt tường, trần đã tô. Thường bả 1-2 lớp, xả nhám kỹ sau mỗi lớp.
  • Sơn lót: Tạo lớp nền liên kết, chống kiềm hóa, giúp lớp sơn phủ đều màu và bền hơn. Sơn 1-2 lớp lót.
  • Sơn phủ (sơn màu): Tạo màu sắc hoàn thiện. Sơn 2 lớp màu, đảm bảo độ che phủ và đồng đều.
• Lưu ý: Chọn loại sơn phù hợp (nội thất/ngoại thất, bóng/mờ), màu sắc hài hòa. Đảm bảo bề mặt khô ráo, sạch sẽ trước khi sơn.

6. Lắp đặt cửa và khung bao:

• Loại hình: Cửa chính, cửa đi các phòng, cửa sổ, cửa nhà vệ sinh (chất liệu: gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, nhôm kính, nhựa lõi thép, sắt,...).
• Công việc: Lắp đặt khung bao vào ô chờ tường, sau đó lắp cánh cửa, bản lề, khóa cửa. Đảm bảo cửa đóng mở nhẹ nhàng, kín khít.

7. Lắp đặt lan can, tay vịn:

• Vị trí: Cầu thang bộ, ban công, lô gia, giếng trời (nếu có).
• Chất liệu: Sắt mỹ thuật, inox, kính cường lực, gỗ,...
• Công việc: Lắp đặt theo thiết kế, đảm bảo độ chắc chắn, an toàn và thẩm mỹ.

8. Lắp đặt hệ thống điện hoàn thiện:

• Công việc: Kéo dây điện qua ống luồn đã đi âm tường ở giai đoạn thô. Đấu nối dây vào các hộp chờ. Lắp đặt mặt công tắc, ổ cắm, aptomat (CB) trong tủ điện. Lắp đặt các loại đèn chiếu sáng (âm trần, ốp trần, thả, tường,...), quạt trần,...
• Lưu ý: Đảm bảo đấu nối đúng kỹ thuật, an toàn điện. Kiểm tra hoạt động của toàn bộ hệ thống.

9. Lắp đặt hệ thống nước hoàn thiện:

• Công việc: Lắp đặt các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, sen tắm, vòi nước,...), bồn rửa chén, máy nước nóng, máy giặt,... vào các đầu chờ ống nước đã có sẵn. Lắp đặt hệ thống bơm nước (nếu cần).
• Lưu ý: Đảm bảo các mối nối kín, không rò rỉ nước. Kiểm tra áp lực nước, khả năng thoát nước.

10. Lắp đặt các hệ thống khác (nếu có):

• Hệ thống mạng internet, truyền hình cáp.
• Hệ thống camera an ninh.
• Hệ thống điều hòa không khí.
• Hệ thống thông gió.

11. Vệ sinh công nghiệp và bàn giao:

• Sau khi hoàn thành tất cả các hạng mục, tiến hành vệ sinh tổng thể công trình, lau chùi sạch sẽ bụi bẩn, vết sơn, vữa,...
• Nghiệm thu tổng thể và bàn giao nhà cho chủ đầu tư.

Lên kế hoạch chi tiết cho giai đoạn hoàn thiện

Để giai đoạn hoàn thiện nhà sau xây thô diễn ra thuận lợi, bạn cần chuẩn bị kế hoạch kỹ lưỡng:

1. Hoàn thiện (hoặc có) bản vẽ thiết kế nội thất:

• Nếu có điều kiện, việc có bản vẽ thiết kế nội thất chi tiết sẽ giúp bạn hình dung rõ không gian, vị trí đồ đạc, từ đó quyết định chính xác vị trí ổ cắm, đèn, vòi nước và lựa chọn vật liệu hoàn thiện phù hợp phong cách.

2. Lựa chọn và dự trù vật tư hoàn thiện:

• Lập danh sách: Liệt kê tất cả các loại vật tư cần mua (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, cửa, lan can,...).
• Khảo sát và lựa chọn: Dành thời gian đi xem mẫu mã, chất liệu, thương hiệu tại các cửa hàng, showroom. So sánh giá cả, chất lượng. Nên lấy mẫu về để xem xét tại nhà dưới ánh sáng tự nhiên.
• Lập dự toán chi tiết: Ước tính số lượng và đơn giá cho từng loại vật tư. Đây là cơ sở quan trọng để kiểm soát ngân sách. Đừng quên tính thêm chi phí vận chuyển. Tham khảo bài viết về chi phí phát sinh xây nhà phần thô để có kinh nghiệm quản lý ngân sách tốt hơn.

3. Lập kế hoạch cung ứng vật tư:

• Xác định thời điểm cần có từng loại vật tư tại công trường dựa trên tiến độ thi công các hạng mục. Ví dụ: Gạch lát nền cần có sau khi tô tường xong, thiết bị vệ sinh cần có sau khi ốp lát xong,...
• Tìm kiếm nhà cung cấp uy tín, đảm bảo chất lượng và tiến độ giao hàng. Đặt hàng trước để tránh bị động.

4. Lựa chọn đội thợ thi công hoàn thiện:

• Trường hợp 1: Nếu hợp đồng xây nhà phần thô của bạn đã bao gồm nhân công hoàn thiện, hãy làm việc chặt chẽ với nhà thầu chính để đảm bảo chất lượng tay nghề của đội thợ họ cung cấp.
• Trường hợp 2: Nếu bạn tự thuê các đội thợ riêng lẻ (thợ hồ tô trát, thợ ốp lát, thợ sơn, thợ điện, thợ nước,...), cần tìm hiểu kỹ kinh nghiệm, xem sản phẩm thực tế họ đã làm, thỏa thuận đơn giá và tiến độ rõ ràng cho từng đội. Việc này đòi hỏi bạn phải có khả năng điều phối, quản lý tốt.

5. Lập tiến độ thi công hoàn thiện:

• Phối hợp với nhà thầu hoặc các đội thợ để sắp xếp lịch trình thi công hợp lý cho từng hạng mục, tránh chồng chéo, đảm bảo công việc diễn ra tuần tự và hiệu quả.

Dự trù kinh phí cho phần hoàn thiện

Đây là phần chi phí chiếm tỷ trọng lớn và biến động nhiều nhất trong tổng chi phí xây nhà.

• Nguyên tắc chung: Chi phí hoàn thiện phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ đầu tư và lựa chọn vật liệu của bạn (từ bình dân đến cao cấp).
• Ước tính tương đối: Kinh nghiệm cho thấy, chi phí hoàn thiện thường bằng hoặc thậm chí cao hơn chi phí xây dựng phần thô (khoảng 40-60% tổng chi phí xây dựng, hoặc hơn nữa nếu đầu tư nội thất cao cấp).
• Cách lập dự toán: Cần bóc tách chi tiết khối lượng và đơn giá cho từng loại vật tư hoàn thiện và chi phí nhân công (nếu thuê riêng).
• Dự phòng: Luôn dành một khoản kinh phí dự phòng (10-20%) cho giai đoạn hoàn thiện vì rất dễ phát sinh các chi phí nhỏ lẻ không lường trước.

Vai trò phối hợp của nhà thầu phần thô (như Xây Dựng Kim Anh)

Ngay cả khi bạn tự cung cấp vật tư hoàn thiện, một nhà thầu phần thô chuyên nghiệp như Xây Dựng Kim Anh vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ bạn chuyển tiếp sang giai đoạn này:

• Bàn giao mặt bằng chuẩn: Đảm bảo bề mặt tường, sàn, trần sau khi thi công thô đạt yêu cầu kỹ thuật cơ bản (độ phẳng tương đối, đúng kích thước hình học) để thuận lợi cho công tác hoàn thiện.
• Cung cấp nhân công hoàn thiện (nếu có trong hợp đồng): Đảm bảo đội thợ có tay nghề, thi công đúng kỹ thuật.
• Tư vấn kỹ thuật: Hỗ trợ tư vấn về khối lượng vật tư cần chuẩn bị, thời điểm cung ứng phù hợp.
• Phối hợp tiến độ: Làm việc cùng bạn hoặc các đội thợ hoàn thiện để lên kế hoạch thi công hợp lý.

Kết luận

Giai đoạn hoàn thiện nhà sau xây thô là chặng đường cuối cùng đầy thú vị nhưng cũng không kém phần thử thách. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng về kế hoạch công việc, lựa chọn vật tư, dự trù kinh phí và tìm kiếm đội thợ thi công phù hợp sẽ là chìa khóa giúp bạn hoàn thành ngôi nhà đúng như mong đợi, tránh được những phát sinh không đáng có và tận hưởng trọn vẹn niềm vui trong tổ ấm mới.

Call to Action:

• Bạn vừa hoàn thành phần thô và cần tư vấn cho giai đoạn hoàn thiện? Liên hệ Xây Dựng Kim Anh qua hotline: 0974.776.305 để được hỗ trợ.
• Đọc thêm về Kinh nghiệm xây nhà phần thô tiết kiệm chi phí (bao gồm cả phần hoàn thiện).
• Để lại thông tin để nhận tư vấn chi tiết: [Form liên hệ]