Dịch vụ xây nhà phần thô 2025: Báo giá, quy trình và mọi điều cần biết

Bạn đang ấp ủ giấc mơ xây dựng tổ ấm cho riêng mình? Chắc hẳn bạn đã nghe đến khái niệm "xây nhà phần thô". Nhưng liệu bạn đã thực sự hiểu rõ về hình thức xây dựng này? Xây nhà phần thô có những ưu điểm gì vượt trội? Quy trình thi công ra sao? Chi phí như thế nào? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan, chi tiết và đầy đủ nhất về xây nhà phần thô, giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt cho ngôi nhà mơ ước của mình.

Phần 1: Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là hình thức xây dựng mà nhà thầu sẽ cung cấp nhân công và toàn bộ vật liệu xây dựng phần thô (cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch,...) và nhân công hoàn thiện. Chủ nhà sẽ tự cung cấp vật liệu hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện,...). Nói cách khác, nhà thầu chịu trách nhiệm xây dựng "bộ khung" của ngôi nhà và hoàn thiện cơ bản, còn chủ nhà sẽ quyết định "diện mạo" cuối cùng của tổ ấm.

Vậy tại sao nhiều người lại chọn hình thức này? Hãy cùng tìm hiểu ưu và nhược điểm của nó.

Phần 2: Ưu và nhược điểm khi lựa chọn xây nhà phần thô

Việc lựa chọn hình thức thi công nào cũng có hai mặt. Dưới đây là phân tích chi tiết về ưu và nhược điểm của dịch vụ xây nhà phần thô:

Ưu điểm:

• Tiết kiệm chi phí ban đầu: So với xây nhà trọn gói, chi phí ban đầu cho phần thô thường thấp hơn đáng kể, giúp chủ nhà linh hoạt hơn về tài chính.
• Chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện: Đây là ưu điểm lớn nhất. Bạn có toàn quyền quyết định chất lượng, mẫu mã, thương hiệu của các vật liệu hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa...) theo đúng sở thích, phong cách và ngân sách của mình.
• Kiểm soát chất lượng hoàn thiện: Bạn có thể trực tiếp giám sát hoặc thuê người giám sát riêng cho giai đoạn hoàn thiện, đảm bảo các chi tiết được thực hiện đúng ý muốn.
• Phù hợp với người có kinh nghiệm: Nếu bạn có kiến thức về xây dựng hoặc có người thân am hiểu, việc tự quản lý phần hoàn thiện sẽ giúp kiểm soát tốt hơn.

Nhược điểm:

• Tốn thời gian và công sức: Chủ nhà phải dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, lựa chọn vật liệu hoàn thiện, tìm kiếm và quản lý các đội thợ riêng lẻ (thợ sơn, thợ điện nước, thợ ốp lát...).
• Khó kiểm soát chi phí phát sinh: Nếu không có kế hoạch chi tiết cho phần hoàn thiện, chi phí rất dễ vượt dự toán ban đầu do biến động giá vật tư hoặc thay đổi thiết kế.
• Rủi ro về kỹ thuật và thẩm mỹ: Việc phối hợp giữa nhiều đội thợ khác nhau nếu không tốt có thể dẫn đến sự không đồng bộ, ảnh hưởng đến kỹ thuật và thẩm mỹ tổng thể.
• Yêu cầu kiến thức nhất định: Chủ nhà cần có hiểu biết cơ bản về vật liệu và quy trình hoàn thiện để đưa ra lựa chọn phù hợp và giám sát hiệu quả.

Phần 3: Quy trình thi công xây nhà phần thô chi tiết tại Xây Dựng Kim Anh

Quy trình xây nhà phần thô bao gồm hai giai đoạn chính:

3.1 Giai đoạn 1: Xây dựng phần thô (do nhà thầu thực hiện)

1. Chuẩn bị:

   • Khảo sát địa chất, lập bản vẽ thiết kế chi tiết.
   • Xin phép xây dựng.
   • Giải phóng mặt bằng, chuẩn bị vật tư, thiết bị.
   • Định vị công trình, xác định tim móng, cốt nền.

1. Thi công móng:

   • Đào đất móng.
   • Đổ bê tông lót.
   • Gia công, lắp dựng cốt thép móng.
   • Đổ bê tông móng.
   • Bảo dưỡng bê tông móng.

1. Thi công cột, dầm, sàn:

   • Lắp dựng cốp pha cột.
   • Gia công, lắp dựng cốt thép cột.
   • Đổ bê tông cột.
   • Tháo cốp pha cột, bảo dưỡng bê tông cột.
   • Lặp lại các bước trên cho dầm và sàn các tầng.

1. Xây tường:

   • Xây tường bao che, tường ngăn chia phòng.
   • Đi đường ống điện, nước âm tường.

2. Tô trát tường:

   • Trát vữa hoàn thiện tường trong và tường ngoài.

1. Thi công mái (tùy loại mái):

   • Đổ bê tông mái bằng.
   • Lắp dựng hệ khung mái, lợp mái tôn hoặc mái ngói.
   • Chống thấm mái.

2. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật:

   • Lắp đặt hệ thống điện, nước, thông gió, điều hòa,... (phần âm tường).

3. Nghiệm thu phần thô:

   • Chủ nhà và nhà thầu kiểm tra, đánh giá chất lượng phần thô.

3.2 Giai đoạn 2: Hoàn thiện (chủ nhà cung cấp vật tư, nhà thầu thi công)

1. Ốp lát:

   • Ốp lát gạch nền, tường, cầu thang,...

2. Sơn bả:

   • Bả matit, sơn tường, trần.

3. Lắp đặt cửa, cầu thang, lan can:

4. Lắp đặt thiết bị vệ sinh:

   • Bồn cầu, lavabo, vòi sen,...

5. Lắp đặt thiết bị điện:

   • Ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng,...

6. Lắp đặt nội thất (tùy chọn):

   • Tủ bếp, giường, tủ quần áo,...

7. Vệ sinh công trình:

   • Dọn dẹp, vệ sinh sạch sẽ trước khi bàn giao.

8. Nghiệm thu hoàn thiện:

Phần 4: Đơn giá xây dựng phần thô 2025 (cập nhật mới nhất)

Giá xây nhà phần thô là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu. Đơn giá thường được tính theo mét vuông (m²) xây dựng và có sự biến động tùy thuộc vào nhiều yếu tố.

Tính đến Quý 1 năm 2025, đơn giá xây dựng phần thô trên thị trường dao động phổ biến như sau:

• Nhà phố hiện đại: Từ 3.400.000 VNĐ/m² - 3.900.000 VNĐ/m²
• Nhà biệt thự: Từ 3.600.000 VNĐ/m² - 4.200.000 VNĐ/m²
• Công trình đặc thù (hẻm nhỏ, đất yếu...): Đơn giá có thể cao hơn tùy điều kiện thi công.

Lưu ý quan trọng:

• Đây là đơn giá tham khảo, áp dụng cho các công trình có thiết kế phổ thông, điều kiện thi công thuận lợi.
• Đơn giá đã bao gồm cả vật tư thô và nhân công phần thô + hoàn thiện.
• Cách tính diện tích xây dựng có thể khác nhau giữa các nhà thầu (thường tính 100% diện tích các tầng, 50% diện tích móng, 30-70% diện tích mái tùy loại...).
• Để có báo giá xây dựng phần thô chính xác nhất cho công trình của bạn, hãy liên hệ trực tiếp với Xây Dựng Kim Anh để được khảo sát và tư vấn cụ thể. Chúng tôi cam kết cung cấp mức giá cạnh tranh đi đôi với chất lượng vượt trội.

Phần 5: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô

Như đã đề cập, đơn giá xây dựng phần thô không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

1. Quy mô và diện tích xây dựng: Diện tích càng lớn, tổng chi phí càng cao nhưng đơn giá/m² có thể giảm nhẹ.
2. Kiến trúc công trình: Nhà có thiết kế phức tạp, nhiều chi tiết (mái vòm, ban công uốn lượn, nhiều góc cạnh...) sẽ tốn nhiều nhân công và vật tư hơn, dẫn đến đơn giá cao hơn.
3. Điều kiện thi công: Vị trí khu đất (mặt tiền rộng hay hẻm nhỏ), nền đất (yếu hay cứng), giao thông vận chuyển vật tư... ảnh hưởng lớn đến chi phí nhân công và vận chuyển.
4. Vật liệu xây dựng phần thô: Mặc dù là vật tư thô, nhưng việc lựa chọn thương hiệu (thép Việt Nhật hay Pomina, xi măng Hà Tiên hay Holcim...) cũng có sự chênh lệch về giá. Nhà thầu uy tín như Xây Dựng Kim Anh sẽ tư vấn chủng loại vật tư phù hợp với ngân sách và yêu cầu kỹ thuật.
5. Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu và nhân công có thể biến động theo thị trường, đặc biệt vào mùa cao điểm xây dựng.
6. Biện pháp thi công: Các yêu cầu đặc biệt về biện pháp thi công (móng cọc ép, cọc khoan nhồi, bao che công trình...) cũng làm tăng chi phí.
7. Uy tín và năng lực nhà thầu: Các công ty xây dựng lớn, uy tín, có quy trình quản lý chuyên nghiệp, đội ngũ kỹ sư giám sát chặt chẽ thường có đơn giá nhỉnh hơn, nhưng đảm bảo chất lượng và tiến độ.

Phần 6: Cách tính chi phí xây nhà phần thô

Chi phí xây nhà phần thô bao gồm:

• Chi phí vật liệu phần thô: (Do nhà thầu báo giá).
• Chi phí nhân công xây thô: (Do nhà thầu báo giá).
• Chi phí nhân công hoàn thiện: (Đã có trong  gói báo giá xây nhà phần thô + nhân công hoàn thiện).

Công thức tính:

Tổng chi phí xây nhà phần thô = (Diện tích xây dựng) x (Đơn giá xây dựng phần thô/m2)

Trong đó:

• Diện tích xây dựng: Tham khảo "Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng phần thô chính xác nhất".
• Đơn giá xây dựng phần thô/m2: Bao gồm chi phí vật liệu thô và nhân công xây thô + nhân công hoàn thiện. Đơn giá này sẽ khác nhau tùy thuộc vào:
  • Vị trí xây dựng: Thành phố lớn hay nông thôn, khu vực trung tâm hay ngoại ô.
  • Thiết kế: Nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4,...
  • Chất lượng vật liệu: Vật liệu cao cấp hay trung bình.
  • Nhà thầu: Uy tín, kinh nghiệm hay không.
  • Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu, nhân công có thể thay đổi theo thời điểm.

Ví dụ:

Diện tích xây dựng: 300m2. Đơn giá xây dựng phần thô: 3.500.000 VNĐ/m2 (bao gồm vật tư thô và nhân công).

Tổng chi phí xây nhà phần thô = 300m2 x 3.500.000 VNĐ/m2 = 1.050.000.000 VNĐ.

Phần 7: Vật liệu xây nhà phần thô: Hiểu rõ để đưa ra lựa chọn đúng đắn

Như đã định nghĩa, gói xây nhà phần thô bao gồm cung cấp vật liệu xây nhà phần thô cơ bản. Các loại vật liệu chính thường gồm:

• Sắt thép: Dùng làm khung chịu lực (móng, cột, dầm, sàn). Các thương hiệu phổ biến: Hòa Phát, Việt Nhật (VNSteel), Pomina, Miền Nam...
• Xi măng: Chất kết dính chính cho bê tông và vữa xây tô. Thương hiệu: Hà Tiên, Holcim (Insee), Nghi Sơn, Fico...
• Cát: Cát vàng (đổ bê tông), cát đen (xây tô). Cần đảm bảo cát sạch, không lẫn tạp chất.
• Đá: Đá 1x2, đá 4x6 (đổ bê tông).
• Gạch: Gạch ống (4 lỗ, 8 lỗ), gạch đặc, gạch block (gạch không nung) dùng để xây tường.
• Ống nước: Ống cấp (PPR, uPVC) và ống thoát (uPVC) âm tường. Thương hiệu: Bình Minh, Tiền Phong, Đệ Nhất...
• Dây điện & ống luồn: Dây điện (Cadivi, Daphaco, Thịnh Phát...) và ống luồn (Sino, Vanlock, SP...) âm tường.
• Phụ gia chống thấm: Sika, Kova, Flinkote...

Điều quan trọng: Nhà thầu phải cam kết rõ ràng trong hợp đồng về chủng loại, thương hiệu, tiêu chuẩn của từng loại vật tư thô sẽ sử dụng. Xây Dựng Kim Anh luôn minh bạch về vấn đề này.

Đối với vật tư hoàn thiện: Chủ nhà sẽ là người quyết định và tự mua sắm (hoặc yêu cầu nhà thầu phần thô mua giúp và tính phí riêng). Việc này đòi hỏi bạn cần tìm hiểu kỹ về gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn... để phù hợp với ngân sách và phong cách mong muốn.

Phần 8: Kinh nghiệm vàng khi xây nhà phần thô bạn không nên bỏ qua

Ngoài việc chọn nhà thầu uy tín, bạn cần trang bị thêm những kinh nghiệm xây nhà phần thô sau để quá trình diễn ra suôn sẻ:

• Lập kế hoạch tài chính chi tiết: Không chỉ dự trù kinh phí cho phần thô mà cần có kế hoạch rõ ràng cho phần hoàn thiện (chiếm tỷ trọng chi phí khá lớn, khoảng 40-60% tổng giá trị). Nên có một khoản dự phòng phát sinh (khoảng 10%).
• Chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ thiết kế: Bản vẽ càng chi tiết càng tốt, hạn chế thay đổi trong quá trình thi công để tránh phát sinh chi phí và ảnh hưởng kết cấu.
• Giám sát chặt chẽ (hoặc thuê giám sát): Mặc dù đã giao cho nhà thầu, bạn vẫn nên thường xuyên kiểm tra công trường hoặc thuê kỹ sư giám sát độc lập để đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, đúng vật liệu cam kết.
• Lên kế hoạch cho phần hoàn thiện sớm: Ngay khi công trình phần thô đang diễn ra, bạn nên bắt đầu tìm hiểu, lựa chọn mẫu mã, nhà cung cấp vật liệu hoàn thiện. Việc này giúp tiết kiệm thời gian và có thể nhận được ưu đãi tốt hơn.
• Tìm kiếm đội thợ hoàn thiện uy tín: Tham khảo từ người thân, bạn bè hoặc yêu cầu nhà thầu phần thô giới thiệu các đội thợ hoàn thiện (sơn, ốp lát, điện nước, thạch cao...) có tay nghề tốt và làm việc có trách nhiệm.
• Phối hợp nhịp nhàng: Giai đoạn chuyển giao từ phần thô sang hoàn thiện cần sự phối hợp tốt giữa chủ nhà, nhà thầu phần thô và các đội thợ hoàn thiện để công việc không bị chồng chéo hay gián đoạn.
• Nghiệm thu kỹ lưỡng: Khi nhà thầu phần thô bàn giao, cần kiểm tra cẩn thận từng hạng mục theo hợp đồng trước khi ký biên bản nghiệm thu.

Phần 9: So sánh xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói

Khi nào nên chọn xây nhà phần thô?

• Bạn muốn tự tay lựa chọn từng loại vật liệu hoàn thiện theo đúng ý thích.
• Bạn có thời gian và kinh nghiệm (hoặc có người thân am hiểu) để quản lý phần hoàn thiện.
• Bạn muốn kiểm soát chặt chẽ chất lượng từng hạng mục hoàn thiện.
• Ngân sách ban đầu có phần hạn chế, muốn chia nhỏ giai đoạn đầu tư.

Khi nào nên chọn xây nhà trọn gói?

• Bạn bận rộn, không có nhiều thời gian theo sát công trình.
• Bạn không có nhiều kinh nghiệm về xây dựng và vật liệu.
• Bạn muốn một báo giá cố định, hạn chế tối đa phát sinh.
• Bạn muốn đơn giản hóa quy trình, chỉ cần nhận nhà hoàn thiện để ở.

Xây Dựng Kim Anh cung cấp cả hai dịch vụ xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói, sẵn sàng tư vấn giải pháp tối ưu nhất cho nhu cầu và điều kiện của bạn.

Phần 10: Xây Dựng Kim Anh: Đối tác tin cậy cho dịch vụ xây nhà phần thô của bạn

Với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, Xây Dựng Kim Anh tự hào là một trong những công ty xây nhà phần thô uy tín hàng đầu, được đông đảo khách hàng tin tưởng lựa chọn. Chúng tôi mang đến cho bạn:

• Dịch vụ chuyên nghiệp: Quy trình làm việc bài bản, tư vấn tận tâm, hỗ trợ khách hàng tối đa từ khâu thiết kế đến thi công và bảo hành.
• Báo giá minh bạch, cạnh tranh: Bảng báo giá xây dựng phần thô chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, cam kết không phát sinh chi phí vô lý. Đơn giá luôn được cập nhật theo thị trường, đảm bảo tính cạnh tranh.
• Chất lượng đảm bảo: Sử dụng vật tư đúng chủng loại, thương hiệu đã cam kết trong hợp đồng. Đội ngũ kỹ sư giám sát chặt chẽ, thợ thi công lành nghề, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật.
• Tiến độ chính xác: Lập kế hoạch thi công chi tiết và cam kết hoàn thành đúng tiến độ đã thỏa thuận.
• Bảo hành dài hạn: Chính sách bảo hành kết cấu và chống thấm rõ ràng, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng sau khi bàn giao.

Lựa chọn Xây Dựng Kim Anh đồng nghĩa với việc bạn chọn sự an tâm, chất lượng và hiệu quả cho công trình tâm huyết của mình.

Phần 11: Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) về xây nhà phần thô

• Câu hỏi 1: Xây nhà phần thô có rẻ hơn xây nhà trọn gói không?

  • Trả lời: Có thể rẻ hơn nếu bạn có kinh nghiệm và thời gian. Tuy nhiên, nếu không có kinh nghiệm, chi phí có thể phát sinh nhiều hơn.

• Câu hỏi 2: Thời gian xây nhà phần thô là bao lâu?

  • Trả lời: Tùy thuộc vào quy mô công trình, thiết kế, điều kiện thi công,... Thông thường, thời gian xây phần thô khoảng 2-4 tháng cho nhà phố, 4-6 tháng cho biệt thự.

• Câu hỏi 3: Tôi có thể tự mua vật liệu phần thô không?

  • Trả lời: Có thể, nhưng nhà thầu thường có nguồn cung cấp vật liệu với giá tốt hơn và đảm bảo chất lượng hơn. Vui lòng liên hệ chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

• Câu hỏi 4: Tôi có thể tự thuê đội thợ hoàn thiện không?

  • Trả lời: Hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, bạn cần có kiến thức và kinh nghiệm để quản lý, giám sát đội thợ.

• Câu hỏi 5: Xây Dựng Kim Anh có nhận thi công hoàn thiện không?

  • Trả lời: Có. Xây Dựng Kim Anh cung cấp dịch vụ xây nhà phần thô, bao gồm cả nhân công hoàn thiện. Chúng tôi có đội ngũ thợ lành nghề, giàu kinh nghiệm, đảm bảo thi công hoàn thiện đúng kỹ thuật, thẩm mỹ và tiến độ. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tự chọn vật liệu và thuê đội thợ riêng, chúng tôi vẫn sẵn sàng hỗ trợ tư vấn.

• Câu hỏi 6: Làm thế nào để kiểm soát chất lượng thi công phần thô?

  • Trả lời: Bạn nên thường xuyên kiểm tra công trình, đối chiếu với bản vẽ thiết kế và yêu cầu kỹ thuật. Nếu có thể, hãy thuê một kỹ sư giám sát độc lập để đảm bảo chất lượng.

• Câu hỏi 7: Có cần xem phong thủy khi xây nhà phần thô?

  • Trả lời: Phong thủy là yếu tố quan trọng trong xây dựng nhà ở. Bạn nên xem phong thủy để chọn hướng nhà, vị trí các phòng, ngày khởi công,... để mang lại may mắn, tài lộc cho gia đình.

Xây nhà phần thô là một lựa chọn phù hợp cho những ai muốn chủ động trong việc kiểm soát chất lượng, thiết kế và chi phí hoàn thiện ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, hình thức này đòi hỏi bạn phải có kiến thức, kinh nghiệm và thời gian để quản lý. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và đầy đủ nhất về xây nhà phần thô.

Nếu bạn vẫn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Kim Anh. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, giải đáp mọi thắc mắc và đồng hành cùng bạn trên hành trình xây dựng tổ ấm mơ ước!

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
• Địa chỉ: C40 - Khu DC Hiệp Thành - Đường Nguyễn Thị Búp, KP 4, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
• Email: xaydungkimanh@gmail.com