Hướng dẫn chi tiết cách tính chi phí xây nhà phần thô từ chuyên gia

Khi bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm, một trong những câu hỏi lớn nhất và quan trọng nhất mà mọi gia chủ đều quan tâm là: "Chi phí xây nhà hết bao nhiêu?". Việc lập một bản dự toán chi phí xây dựng phần thô sơ bộ không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn là kim chỉ nam để kiểm soát ngân sách, tránh phát sinh ngoài ý muốn. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách tính chi phí xây nhà phần thô một cách chính xác.

Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực thiết kế và thi công xây dựng, Xây Dựng Kim Anh thấu hiểu những băn khoăn đó. Trong bài viết chuyên sâu này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từng bước, một cách chi tiết và dễ hiểu nhất, để bạn có thể tự mình tính toán chi phí sơ bộ cho ngôi nhà tương lai. Hãy cùng bắt đầu!

Tại sao cần nắm vững cách tính chi phí xây nhà phần thô?

Nhiều người cho rằng việc tính toán là của nhà thầu, chủ nhà không cần quan tâm. Đây là một quan niệm sai lầm có thể dẫn đến nhiều rủi ro tài chính. Việc chủ động tìm hiểu cách tính chi phí xây nhà phần thô mang lại những lợi ích thiết thực:

• Chủ động kế hoạch tài chính: Bạn có thể ước tính được ngân sách tổng thể cần chuẩn bị, từ đó lên kế hoạch vay vốn (nếu cần) và phân bổ dòng tiền hợp lý cho từng giai đoạn.

• Cơ sở để lựa chọn nhà thầu: Khi bạn hiểu cách tính, bạn có thể dễ dàng so sánh, đánh giá các báo giá từ nhiều đơn vị thi công khác nhau. Bạn sẽ biết được báo giá nào là hợp lý, báo giá nào quá cao hoặc quá thấp một cách đáng ngờ.

• Hạn chế phát sinh chi phí: Việc lập dự toán từ đầu giúp bạn hình dung rõ ràng quy mô và các hạng mục công việc, từ đó hạn chế tối đa những thay đổi, bổ sung trong quá trình thi công gây phát sinh chi phí không đáng có.

• Tự tin đàm phán: Nắm vững kiến thức giúp bạn tự tin hơn khi làm việc và đàm phán các điều khoản trong hợp đồng với nhà thầu xây dựng.

Công thức vàng trong cách tính chi phí xây nhà phần thô

Về cơ bản, nguyên tắc tính chi phí xây dựng khá đơn giản và được áp dụng rộng rãi trên thị trường hiện nay. Công thức cốt lõi bạn cần ghi nhớ là:

Chi phí xây dựng phần thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô trên m²

Trong công thức này:

• Đơn giá xây thô trên m²: Là chi phí cho vật liệu thô và nhân công hoàn thiện phần khung sườn của ngôi nhà. Mức giá này sẽ thay đổi tùy thuộc vào vị trí, chất lượng vật tư, độ uy tín của nhà thầu và thời điểm xây dựng. (Ví dụ: 3.200.000 - 3.800.000 VNĐ/m²).

• Tổng diện tích xây dựng (m²): Đây là yếu tố phức tạp và quan trọng nhất, quyết định đến 80% độ chính xác của dự toán. Nó không đơn thuần là diện tích đất mà là tổng diện tích của tất cả các hạng mục từ móng, tầng hầm, các tầng lầu cho đến mái.

Phần tiếp theo và cũng là phần quan trọng nhất, chúng ta sẽ đi sâu vào cách tính m2 xây dựng một cách chi tiết và chính xác nhất.

Hướng dẫn chi tiết cách tính m2 xây dựng (diện tích xây dựng)

Để có được một dự toán chi phí xây dựng phần thô chính xác, bạn cần tính toán diện tích cho từng hạng mục cụ thể. Mỗi hạng mục sẽ có một hệ số tính khác nhau tùy thuộc vào kết cấu và mức độ đầu tư.

Bước 1: Cách tính diện tích móng nhà

Móng là nền tảng của ngôi nhà, chi phí làm móng phụ thuộc vào địa chất và loại móng bạn lựa chọn.

• Móng đơn (Móng cọc): Tính bằng 30% - 40% diện tích tầng trệt. Áp dụng cho những nơi có nền đất cứng, ổn định.

  • Công thức: Diện tích móng đơn = Diện tích tầng trệt x 30%

• Móng băng một phương/hai phương: Tính bằng 50% - 60% diện tích tầng trệt. Đây là loại móng phổ biến nhất cho nhà phố hiện nay.

  • Công thức: Diện tích móng băng = Diện tích tầng trệt x 50%

• Móng bè: Tính bằng 80% - 100% diện tích tầng trệt. Sử dụng cho công trình có tải trọng lớn hoặc xây trên nền đất yếu, sình lầy.

  • Công thức: Diện tích móng bè = Diện tích tầng trệt x 80%

Bước 2: Cách tính diện tích tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm có chi phí thi công cao do phải đào đất sâu và xử lý chống thấm phức tạp.

• Hầm có độ sâu Tính bằng 150% diện tích tầng hầm.

• Hầm có độ sâu > 1.5m so với code vỉa hè: Tính bằng 170% - 200% diện tích tầng hầm.

Bước 3: Cách tính diện tích các tầng (tầng trệt, lầu, sân thượng)

Đây là phần diện tích dễ tính nhất trong tổng thể cách tính m2 xây dựng.

• Diện tích các tầng (bao gồm cả ban công, logia): Tính 100% diện tích.

• Phần diện tích không có mái che (sân thượng, sân phơi): Tính 50% diện tích.

• Ô thông tầng, giếng trời:

  • Nếu diện tích

  • Nếu diện tích > 8m²: Tính 50% diện tích.

Bước 4: Cách tính diện tích mái nhà

Tương tự móng, mái nhà cũng có nhiều loại với hệ số tính diện tích khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến cách tính chi phí xây nhà phần thô.

• Mái tôn (bao gồm hệ xà gồ sắt): Tính bằng 30% diện tích mái.

  • Công thức: Diện tích mái tôn = Diện tích mái x 30%

• Mái bê tông cốt thép (BTCT), không lát gạch: Tính bằng 50% diện tích mái.

  • Công thức: Diện tích mái BTCT = Diện tích mái x 50%

• Mái ngói kèo sắt (mái Thái, mái Nhật): Phần khung kèo sắt và lợp ngói được tính bằng 70% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

  • Công thức: Diện tích mái ngói kèo sắt = Diện tích mái x 70%

• Mái BTCT dán ngói (mái Thái, mái Nhật): Đây là hệ mái phức tạp và tốn kém nhất. Phần bê tông cốt thép được tính 100% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

  • Công thức: Diện tích mái BTCT dán ngói = Diện tích mái x 100%

Ví dụ minh họa: Cách tính chi phí xây thô nhà 2 tầng 100m2

Để giúp bạn hình dung rõ ràng hơn, hãy cùng Xây Dựng Kim Anh áp dụng các công thức trên vào một ví dụ thực tế. Giả sử bạn muốn tính chi phí xây thô nhà 2 tầng 100m2 với các thông số sau:

• Diện tích đất: 5m x 20m = 100m²

• Quy mô xây dựng: 1 trệt, 1 lầu (tức nhà 2 tầng), mái BTCT.

• Thiết kế:

  • Tầng trệt: 5m x 16m = 80m². Sân trước 5m x 4m = 20m².

  • Tầng 1 (lầu 1): 5m x 17m = 85m² (có ban công 1m).

  • Mái: Mái bằng bê tông cốt thép.

• Loại móng: Móng băng.

• Đơn giá xây thô giả định: 3.500.000 VNĐ/m².

Chúng ta sẽ thực hiện cách tính m2 xây dựng chi tiết:

1. Tính diện tích móng:

   • Sử dụng móng băng, hệ số 50%.

   • Diện tích móng = 80m² (diện tích tầng trệt) x 50% = 40 m²

2. Tính diện tích tầng trệt:

   • Diện tích xây dựng tầng trệt tính 100%.

   • Diện tích tầng trệt = 5m x 16m = 80 m²

3. Tính diện tích lầu 1:

   • Diện tích xây dựng lầu 1 tính 100%.

   • Diện tích lầu 1 = 5m x 17m = 85 m²

4. Tính diện tích mái BTCT:

   • Mái BTCT có hệ số 50%. Diện tích mái bằng diện tích lầu 1.

   • Diện tích mái = 85m² x 50% = 42.5 m²

Tổng diện tích xây dựng (Tổng m²) là:

Tổng m² = Móng + Tầng trệt + Lầu 1 + Mái

Tổng m² = 40 + 80 + 85 + 42.5 = 247.5 m²

Cuối cùng, áp dụng công thức để ra chi phí dự kiến:

Dự toán chi phí xây dựng phần thô = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá

Chi phí = 247.5 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 866.250.000 VNĐ

Như vậy, chi phí xây thô nhà 2 tầng 100m2 theo ví dụ trên sẽ rơi vào khoảng 866 triệu đồng. Con số này là chi phí sơ bộ cho phần khung sườn, chưa bao gồm chi phí hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh...) và nội thất.

Những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá xây thô

Bên cạnh cách tính chi phí xây nhà phần thô dựa trên diện tích, đơn giá xây dựng cũng là một biến số quan trọng. Đơn giá này không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Vị trí và điều kiện thi công: Công trình trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư sẽ có chi phí nhân công và vận chuyển cao hơn so với nhà mặt tiền đường lớn.

• Chất lượng vật liệu thô: Việc lựa chọn loại sắt thép (Hòa Phát, Pomina...), xi măng (Hà Tiên, Holcim...), gạch, cát, đá... có thương hiệu và chất lượng khác nhau sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá.

• Kiến trúc và kết cấu: Nhà có kiến trúc phức tạp, nhiều chi tiết, kết cấu đặc biệt (vòm, consol...) đòi hỏi kỹ thuật thi công cao hơn, từ đó làm tăng chi phí nhân công.

• Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu xây dựng có thể biến động theo thị trường. Xây dựng vào mùa mưa cũng có thể làm tăng chi phí do ảnh hưởng đến tiến độ.

• Uy tín của nhà thầu: Một nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp thường có đơn giá cao hơn một chút, nhưng đổi lại bạn sẽ nhận được sự đảm bảo về chất lượng, an toàn lao động và tiến độ công trình.

Lưu ý quan trọng để có một dự toán chi phí xây dựng phần thô chính xác nhất

Bảng tính trên là một công cụ hữu ích để bạn có cái nhìn tổng quan về ngân sách. Tuy nhiên, để có một con số chính xác gần như tuyệt đối, bạn cần lưu ý:

1. Cần có bản vẽ thiết kế chi tiết: Mọi cách tính chỉ là ước lượng nếu không dựa trên một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công hoàn chỉnh. Bản vẽ sẽ thể hiện rõ ràng từng chi tiết kết cấu, quy cách vật liệu, từ đó nhà thầu mới có thể bóc tách khối lượng và ra báo giá chính xác.

2. Dự trù chi phí phát sinh: Trong thực tế, quá trình thi công khó tránh khỏi những phát sinh nhỏ. Bạn nên dự trù một khoản ngân sách khoảng 10% tổng chi phí để chủ động trong mọi tình huống.

3. Tham khảo và lựa chọn nhà thầu uy tín: Đây là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của công trình. Hãy dành thời gian tìm hiểu, so sánh và lựa chọn một đơn vị thi công có kinh nghiệm, pháp lý rõ ràng và nhận được nhiều đánh giá tốt.

Nắm vững cách tính chi phí để tự tin xây nhà

Việc trang bị cho mình kiến thức về cách tính chi phí xây nhà phần thô không chỉ là một bước chuẩn bị thông minh mà còn là một công cụ quản lý hiệu quả. Bằng việc hiểu rõ cách tính diện tích và các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá, bạn hoàn toàn có thể tự lập một bản dự toán sơ bộ, làm chủ kế hoạch tài chính và tự tin hơn trên hành trình kiến tạo ngôi nhà mơ ước của mình.

Tuy nhiên, bảng tính trên chỉ mang tính tham khảo. Để nhận được một dự toán chi phí xây dựng phần thô chi tiết, chính xác và tối ưu nhất cho chính ngôi nhà của bạn, việc tìm đến các chuyên gia là vô cùng cần thiết.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi không chỉ cung cấp một dịch vụ xây dựng, chúng tôi mang đến một giải pháp toàn diện. Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẵn sàng lắng nghe, tư vấn và giúp bạn bóc tách chi tiết từng hạng mục. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá cạnh tranh nhất.

>>> Khám phá ngay dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp của chúng tôi để biến ngôi nhà trong mơ của bạn thành hiện thực!