7 yếu tố chính ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô

Khi tìm hiểu về dịch vụ xây nhà phần thô, một trong những thông tin đầu tiên mà các chủ nhà quan tâm là đơn giá xây dựng tính trên mỗi mét vuông (VNĐ/m²). Tuy nhiên, bạn sẽ nhận thấy có sự chênh lệch nhất định trong báo giá giữa các công ty hoặc thậm chí giữa các công trình tưởng chừng tương tự nhau. Tại sao lại có sự khác biệt này? Đơn giá xây nhà phần thô không phải là một con số cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố đặc thù của từng dự án. Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng giá xây thô sẽ giúp bạn đánh giá báo giá một cách khách quan và chuẩn bị ngân sách phù hợp hơn. Hãy cùng phân tích 7 yếu tố chính quyết định đến đơn giá này.

Tại sao đơn giá xây nhà phần thô lại khác nhau?

Đơn giá xây dựng phần thô (thường bao gồm chi phí vật liệu thô và nhân công thi công phần thô + nhân công hoàn thiện) được tính toán dựa trên nhiều biến số. Sự khác biệt trong báo giá phản ánh sự khác biệt về đặc điểm công trình, điều kiện thi công và chất lượng dịch vụ. Không có một mức giá chung áp dụng cho mọi trường hợp.

Phân tích 7 yếu tố chính ảnh hưởng đến đơn giá

Dưới đây là 7 yếu tố then chốt mà các nhà thầu dựa vào để đưa ra đơn giá xây dựng phần thô:

1. Quy mô và tổng diện tích xây dựng

• Ảnh hưởng: Đây là yếu tố có vẻ nghịch lý nhưng rất thực tế. Thông thường, công trình có tổng diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá tính trên mỗi mét vuông (VNĐ/m²) lại có xu hướng thấp hơn.
• Lý giải: Các chi phí cố định (quản lý dự án, chi phí lán trại, chi phí vận chuyển ban đầu,...) khi chia đều trên một diện tích lớn hơn sẽ làm giảm đơn giá trung bình. Nhà thầu cũng có thể có lợi thế về giá khi mua vật liệu số lượng lớn. Ngược lại, những công trình quá nhỏ (

2. Mức độ phức tạp của kiến trúc và kết cấu

• Ảnh hưởng: Thiết kế kiến trúc và kết cấu càng phức tạp, đơn giá xây thô càng cao.
• Lý giải:
  • Kiến trúc: Nhà có nhiều góc cạnh, chi tiết trang trí phức tạp, ban công vươn xa, mái kiểu cách đòi hỏi kỹ thuật thi công cao hơn, tốn nhiều thời gian và công sức hơn cho việc làm cốp pha, xây tô.
  • Kết cấu: Nhà có tầng hầm, kết cấu nhịp lớn (vượt khẩu độ rộng), sàn không dầm, kết cấu chịu lực đặc biệt sẽ yêu cầu nhiều vật liệu (thép cường độ cao, bê tông mác cao), kỹ thuật thi công phức tạp và chi phí nhân công cao hơn so với nhà có kết cấu đơn giản (hình chữ nhật, lưới cột đều).

3. Điều kiện địa chất công trình

• Ảnh hưởng: Đặc điểm nền đất tại vị trí xây dựng ảnh hưởng trực tiếp và đáng kể đến chi phí phần móng – một hạng mục quan trọng của phần thô.
• Lý giải: Nếu nền đất tốt, ổn định, việc thi công móng đơn hoặc móng băng sẽ tương đối đơn giản và tiết kiệm. Ngược lại, nếu nền đất yếu, bùn lầy, gần sông rạch (khá phổ biến tại TP.HCM), nhà thầu bắt buộc phải sử dụng các giải pháp móng phức tạp và tốn kém hơn như móng cọc ép, cọc khoan nhồi để đảm bảo an toàn. Chi phí cho việc xử lý nền đất yếu và thi công móng cọc có thể làm tăng đáng kể đơn giá xây dựng phần thô tổng thể. Việc khảo sát địa chất kỹ lưỡng trước khi thiết kế là rất cần thiết để có dự toán chính xác hơn.

4. Vị trí và điều kiện thi công

• Ảnh hưởng: Vị trí lô đất và các điều kiện xung quanh ảnh hưởng đến chi phí vận chuyển, tổ chức thi công.
• Lý giải:
  • Vị trí: Nhà trong hẻm nhỏ, sâu sẽ tốn nhiều chi phí hơn cho việc vận chuyển vật liệu thủ công vào công trường so với nhà mặt tiền đường lớn xe tải có thể vào tận nơi.
  • Điều kiện thi công: Mặt bằng chật hẹp khó bố trí kho bãi, lán trại, máy móc. Thi công trong khu dân cư đông đúc có thể bị giới hạn về giờ giấc, tiếng ồn, yêu cầu các biện pháp che chắn, bảo vệ công trình lân cận phức tạp hơn, làm tăng chi phí quản lý và thi công.

5. Chủng loại vật liệu xây dựng phần thô sử dụng

• Ảnh hưởng: Mặc dù đơn giá phần thô thường dựa trên một bộ vật liệu tiêu chuẩn, nhưng việc lựa chọn chủng loại, thương hiệu cụ thể vẫn tạo ra sự khác biệt.
• Lý giải: Hợp đồng xây dựng phần thô cần ghi rõ chủng loại vật tư thô được sử dụng (ví dụ: Thép Hòa Phát hay Pomina, Xi măng Hà Tiên hay Holcim, gạch Tuynel Đồng Nai hay gạch Bình Dương, cát vàng hạt lớn hay hạt trung, đá 1x2 Bình Điền hay Hóa An,...). Việc sử dụng các thương hiệu vật liệu cao cấp hơn, hoặc các loại vật liệu đặc biệt (gạch không nung chất lượng cao, phụ gia bê tông đặc biệt, vật liệu chống thấm cao cấp) sẽ làm tăng đơn giá đầu vào và do đó ảnh hưởng đến đơn giá xây thô tổng thể.

6. Thời điểm xây dựng

• Ảnh hưởng: Giá cả thị trường vật liệu và nhân công có thể biến động theo thời điểm.
• Lý giải:
  • Giá vật liệu: Giá sắt thép, xi măng, cát đá có thể thay đổi do cung cầu, chính sách kinh tế, chi phí vận chuyển. Nếu xây dựng vào thời điểm giá vật liệu tăng cao, đơn giá xây thô có thể bị ảnh hưởng (trừ khi ký hợp đồng trọn gói đã chốt giá vật liệu).
  • Giá nhân công: Chi phí nhân công cũng có thể tăng vào mùa cao điểm xây dựng (cuối năm).
  • Mùa vụ: Thi công vào mùa mưa (như giai đoạn sắp tới tại TP.HCM) có thể làm thời gian thi công xây nhà phần thô kéo dài hơn do gián đoạn, đòi hỏi các biện pháp che chắn tốn kém hơn, gián tiếp ảnh hưởng chi phí.

7. Uy tín và năng lực của nhà thầu

• Ảnh hưởng: Đây là yếu tố rất quan trọng nhưng thường khó định lượng. Các nhà thầu khác nhau có cơ cấu chi phí và cam kết chất lượng khác nhau.
• Lý giải:
  • Nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp: Thường có đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, giám sát bài bản; quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ; đầu tư vào máy móc, thiết bị; chế độ đãi ngộ tốt cho công nhân; chính sách bảo hành phần thô rõ ràng, dài hạn; có văn phòng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Tất cả những yếu tố này đảm bảo chất lượng và giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà, nhưng cũng làm chi phí hoạt động của họ cao hơn, dẫn đến đơn giá có thể cao hơn một chút.
  • Nhà thầu nhỏ lẻ, thiếu kinh nghiệm: Có thể đưa ra báo giá thấp hơn do cắt giảm chi phí quản lý, sử dụng nhân công giá rẻ, vật liệu không đảm bảo, quy trình làm việc lỏng lẻo. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và chi phí phát sinh xây nhà phần thô không lường trước.

Làm thế nào để nhận được báo giá xây nhà phần thô chính xác?

Để có được báo giá phản ánh đúng nhất công trình của mình, bạn nên:

• Chuẩn bị bản vẽ thiết kế chi tiết: Đây là cơ sở quan trọng nhất để nhà thầu bóc tách khối lượng và báo giá.
• Nêu rõ yêu cầu về vật liệu (nếu có): Nếu bạn có yêu cầu cụ thể về thương hiệu vật tư thô, hãy cung cấp cho nhà thầu.
• Yêu cầu báo giá chi tiết: Báo giá cần liệt kê rõ ràng các hạng mục công việc, chủng loại vật tư đi kèm với đơn giá.
• So sánh báo giá từ nhiều nhà thầu uy tín: Đừng chỉ nhìn vào con số cuối cùng, hãy so sánh chi tiết về phạm vi công việc và vật liệu sử dụng.
• Hỏi rõ những gì không bao gồm: Để tránh hiểu lầm và phát sinh chi phí sau này.

Cách Xây Dựng Kim Anh xác định đơn giá

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi xây dựng đơn giá xây nhà phần thô dựa trên sự tính toán kỹ lưỡng và minh bạch:

• Phân tích chi tiết bản vẽ: Bóc tách khối lượng chính xác theo thiết kế được cung cấp.
• Khảo sát thực tế (nếu cần): Đánh giá điều kiện địa chất, mặt bằng thi công.
• Sử dụng vật liệu chất lượng: Báo giá dựa trên chủng loại vật tư rõ ràng, cam kết đúng thương hiệu, chất lượng.
• Tối ưu quy trình: Áp dụng quy trình quản lý và thi công hiệu quả để tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng.
• Minh bạch và cạnh tranh: Cung cấp báo giá chi tiết, giải thích rõ ràng các hạng mục, đảm bảo mức giá hợp lý và cạnh tranh trên thị trường, tương xứng với chất lượng mang lại.

Kết luận

Đơn giá xây nhà phần thô không phải là một ẩn số mà là kết quả của việc phân tích nhiều yếu tố cụ thể. Hiểu rõ 7 yếu tố chính: quy mô, kiến trúc, địa chất, vị trí, vật liệu, thời điểm và năng lực nhà thầu sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách, lựa chọn nhà thầu và đánh giá các báo giá một cách sáng suốt. Hãy nhớ rằng, một báo giá thấp bất thường có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đầu tư vào một nhà thầu uy tín với mức giá hợp lý sẽ mang lại sự an tâm và chất lượng bền vững cho ngôi nhà của bạn.

Call to Action:

• Bạn muốn nhận báo giá xây nhà phần thô chi tiết và minh bạch cho công trình của mình? Liên hệ ngay Xây Dựng Kim Anh qua hotline: 0974.776.305.
• Đọc thêm:
  • Chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô và cách kiểm soát hiệu quả
  • Hợp đồng xây dựng phần thô: Những điều khoản cần lưu ý
• Để lại thông tin để được các chuyên gia của chúng tôi tư vấn miễn phí: [Form liên hệ]