Xây dựng phần thô nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền? Cách tính & báo giá 2025

Xây nhà cấp 4 là lựa chọn hàng đầu của nhiều gia đình Việt, đặc biệt ở các vùng ven, nông thôn nhờ chi phí hợp lý, công năng tối ưu và không gian sống gần gũi. Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất và cũng là nỗi băn khoăn hàng đầu trước khi khởi công chính là: "Xây dựng phần thô nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền?". Việc lập một dự toán chi phí xây nhà cấp 4 rõ ràng ngay từ đầu chính là chìa khóa để chủ động tài chính, tránh phát sinh và đảm bảo công trình về đích thuận lợi.

Với kinh nghiệm thi công nhiều năm, đặc biệt là các mẫu nhà cấp 4, Xây Dựng Kim Anh hiểu rằng mỗi đồng vốn của bà con đều rất quý giá. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí, cung cấp bảng giá tham khảo, và quan trọng nhất là hướng dẫn bạn cách tự tính toán chi phí sơ bộ cho ngôi nhà tương lai của mình một cách chính xác và dễ hiểu nhất.

Chi phí xây thô nhà cấp 4 phụ thuộc vào những yếu tố chính nào?

Không có một con số cố định cho tất cả các ngôi nhà. Chi phí xây thô nhà cấp 4 là một biến số phụ thuộc vào 4 yếu tố cốt lõi sau đây:

1. Diện tích xây dựng: Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Nhà có diện tích càng lớn (120m², 150m²...) thì chi phí vật tư và nhân công càng cao so với nhà có diện tích nhỏ (60m², 80m²...).

2. Kiểu mái nhà: Mỗi loại mái có kết cấu và chi phí thi công khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng ngân sách.

   • Mái tôn: Là loại mái có chi phí thấp nhất, thi công nhanh gọn.

   • Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT): Chi phí cao hơn mái tôn, bền vững, có thể tận dụng làm sân phơi hoặc lên tầng sau này.

   • Mái Thái, mái Nhật: Đây là hai loại mái có chi phí cao nhất do kết cấu phức tạp, tốn nhiều vật tư (sắt, thép, ngói) và đòi hỏi tay nghề thi công cao hơn. Bù lại, chúng mang lại giá trị thẩm mỹ vượt trội và khả năng chống nóng, chống thấm tốt.

3. Loại móng nhà: Tùy thuộc vào đặc điểm nền đất tại khu vực xây dựng, kỹ sư sẽ quyết định sử dụng loại móng phù hợp.

   • Móng đơn (móng cốc): Áp dụng cho nền đất cứng, ổn định. Chi phí thấp hơn.

   • Móng băng: Áp dụng cho nền đất yếu hơn, chịu lực tốt hơn. Chi phí sẽ cao hơn móng đơn do tốn nhiều sắt thép và bê tông hơn.

4. Vị trí và điều kiện thi công: Nhà ở vị trí mặt tiền, đường lớn, xe cộ dễ dàng vận chuyển vật tư sẽ có chi phí thấp hơn so với nhà trong hẻm nhỏ, khó thi công.

Bảng giá tham khảo chi phí xây thô nhà cấp 4 theo diện tích và kiểu mái

Để bạn có cái nhìn tổng quan, Xây Dựng Kim Anh xin đưa ra bảng dự toán chi phí xây nhà cấp 4 tham khảo, được tính dựa trên đơn giá xây dựng phần thô trung bình năm 2025 (khoảng 3.200.000 - 3.800.000 VNĐ/m²).

Lưu ý: Bảng giá này chỉ mang tính chất tham khảo. Để có báo giá chính xác nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được khảo sát và tư vấn miễn phí.

Loại nhà	Diện tích	Chi phí xây thô dự kiến	Ghi chú
Nhà cấp 4 mái tôn	80m² (5x16m)	380 - 450 triệu	Tiết kiệm chi phí nhất
	100m² (5x20m)	480 - 560 triệu	Phổ biến, phù hợp nhiều gia đình
Nhà cấp 4 mái bằng	80m² (5x16m)	430 - 510 triệu	Bền vững, có thể nâng tầng
	100m² (5x20m)	540 - 640 triệu	Thiết kế hiện đại
Nhà cấp 4 mái Thái	100m² (8x12.5m)	680 - 800 triệu	Thẩm mỹ cao, chống nóng tốt
	120m² (8x15m)	820 - 950 triệu	Không gian rộng rãi, sang trọng
Nhà cấp 4 mái Nhật	100m² (10x10m)	700 - 820 triệu	Tương tự mái Thái, độ dốc thấp hơn
	120m² (10x12m)	840 - 980 triệu	Vẻ đẹp tinh tế, hiện đại

Vậy câu hỏi "xây nhà cấp 4 100m2 hết bao nhiêu tiền phần thô" đã có câu trả lời sơ bộ. Ví dụ với mái Thái, chi phí sẽ dao động khoảng 680-800 triệu đồng. Phần tiếp theo sẽ hướng dẫn bạn cách tự tính ra con số này.

Hướng dẫn cách tự tính chi phí xây dựng phần thô cho nhà cấp 4 của bạn

Việc tự lập dự toán không hề phức tạp nếu bạn nắm được công thức và các hệ số xây dựng cơ bản. Công thức cốt lõi là:

Chi phí xây thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô/m²

Trong đó, "Tổng diện tích xây dựng" là phần phức tạp nhất. Nó không phải là diện tích đất mà được tính bằng tổng diện tích của tất cả các hạng mục cộng lại.

Công thức tính diện tích xây dựng nhà cấp 4 (Móng + Trệt + Mái)

Mỗi hạng mục có một hệ số tính diện tích riêng, được quy ước chung trong ngành xây dựng như sau:

• Phần Móng:

  • Móng đơn: tính bằng 30% diện tích tầng trệt.

  • Móng băng: tính bằng 50% diện tích tầng trệt.

• Phần Tầng trệt:

  • Diện tích sàn có mái che: tính 100% diện tích.

  • Phần không có mái che (sân phơi...): tính 50% diện tích.

• Phần Mái:

  • Mái tôn: tính bằng 30% diện tích mái.

  • Mái bằng BTCT: tính bằng 50% diện tích mái.

  • Mái Thái/Mái Nhật (lợp ngói hệ kèo sắt): tính bằng 70% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

  • Mái Thái/Mái Nhật (đổ BTCT rồi dán ngói): tính bằng 100% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

Ví dụ minh họa: Tính chi phí cho nhà cấp 4 mái thái 100m2

Để trả lời chi tiết câu hỏi "xây nhà cấp 4 100m2 hết bao nhiêu tiền phần thô", chúng ta sẽ cùng thực hành với một ví dụ cụ thể.

• Thông số giả định:

  • Diện tích đất: 100m² (ví dụ: 8m x 12.5m)

  • Quy mô: Nhà cấp 4, xây hết đất.

  • Loại móng: Móng băng (nền đất trung bình).

  • Loại mái: Mái Thái lợp ngói (sử dụng hệ kèo sắt cho tiết kiệm).

  • Đơn giá xây thô giả định: 3.500.000 VNĐ/m². (Đơn giá này đã bao gồm vật tư thô và giá nhân công xây dựng nhà cấp 4).

• Các bước tính toán:

1. Tính diện tích móng:

   • Diện tích móng = Diện tích tầng trệt x 50% = 100m² x 50% = 50 m²

2. Tính diện tích tầng trệt:

   • Diện tích trệt = Diện tích xây dựng x 100% = 100m² x 100% = 100 m²

3. Tính diện tích mái Thái:

   • Diện tích mái = Diện tích sàn mái x 70% = 100m² x 70% = 70 m²

4. Tính tổng diện tích xây dựng:

   • Tổng diện tích = Móng + Trệt + Mái = 50 + 100 + 70 = 220 m²

5. Tính chi phí xây dựng phần thô nhà cấp 4:

   • Chi phí dự kiến = Tổng diện tích x Đơn giá = 220 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 770.000.000 VNĐ

Như vậy, với báo giá xây thô nhà cấp 4 mái thái 100m2, chi phí dự kiến sẽ rơi vào khoảng 770 triệu đồng. Con số này khá trùng khớp với bảng giá tham khảo ở trên.

Vật tư phần thô cho nhà cấp 4 gồm những gì?

Khi bạn ký hợp đồng xây dựng phần thô nhà cấp 4, nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm cung cấp các loại vật tư cơ bản sau:

• Sắt, thép xây dựng: (Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật...)

• Xi măng: Dùng cho công tác bê tông và xây tô (Hà Tiên, Holcim, Insee...)

• Cát, đá: Cát vàng, cát đen, đá 1x2, đá 4x6...

• Gạch xây: Gạch ống Tuynel (Đồng Nai, Phước Thành...)

• Hệ thống ống nước: Ống cấp và thoát nước âm tường (Bình Minh, Đệ Nhất...)

• Dây điện: Dây điện âm tường, đế âm, ống luồn (Cadivi, Daphaco...)

• Vật tư chống thấm: Sử dụng cho các khu vực như nhà vệ sinh, ban công, mái...

• Vật tư phụ khác: Kẽm buộc, đinh, coppha...

Những lưu ý quan trọng để tối ưu chi phí khi xây thô nhà cấp 4

Xây nhà tiết kiệm không có nghĩa là dùng vật liệu rẻ tiền, mà là chi tiêu thông minh và hợp lý.

1. Chọn thiết kế phù hợp: Ưu tiên các mẫu nhà có hình khối vuông vức, đơn giản. Các thiết kế phức tạp, lắt léo sẽ làm tăng chi phí nhân công và vật tư.

2. Lập kế hoạch tài chính rõ ràng: Dựa trên cách tính toán ở trên, hãy lập một ngân sách chi tiết. Quan trọng nhất là phải có một khoản dự phòng (khoảng 10%) cho các chi phí phát sinh không lường trước.

3. Chọn nhà thầu uy tín ngay từ đầu: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ đưa ra báo giá cạnh tranh, minh bạch, có biện pháp thi công tối ưu giúp bạn tiết kiệm vật tư và đảm bảo tiến độ. Đừng ham rẻ mà chọn những đội thợ thiếu kinh nghiệm, có thể dẫn đến những sai sót tốn kém hơn nhiều để sửa chữa về sau.

---

Hy vọng qua bài viết chi tiết này, bạn đã có thể tự trả lời được câu hỏi "xây dựng phần thô nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền?" và nắm được cách tự lập dự toán cho riêng mình. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và kiến thức sẽ giúp bạn tự tin hơn rất nhiều trên hành trình xây dựng tổ ấm.

Các con số và cách tính trên là cơ sở vững chắc để bạn lập kế hoạch, tuy nhiên để có một báo giá chính xác đến từng chi tiết, phù hợp với mảnh đất và mong muốn của gia đình bạn, việc khảo sát thực tế là không thể thiếu.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn, khảo sát và lập dự toán chi phí xây nhà cấp 4 hoàn toàn miễn phí. Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm và sự tận tâm, chúng tôi cam kết mang đến cho bạn một giải pháp xây dựng chất lượng với chi phí hợp lý nhất.

➡️ Đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để bắt đầu hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước của bạn. Tìm hiểu thêm về Dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi!

---

Thông tin liên hệ Công ty TNHH Thiết kế và Xây Dựng Kim Anh:

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130