Dự toán vật liệu xây nhà phần thô: Cách tính & định mức chuẩn cho chủ nhà

Khi bắt tay vào hành trình xây dựng tổ ấm, câu hỏi đầu tiên và cũng là quan trọng nhất mà bất kỳ chủ nhà nào cũng đặt ra là: "Mình cần bao nhiêu tiền?". Tuy nhiên, con số tổng thôi là chưa đủ. Để kiểm soát dòng tiền và tránh tình trạng "vung tay quá trán" hay thất thoát vật tư, bạn cần một bản dự toán vật liệu xây nhà phần thô chi tiết và chính xác.

Phần thô được ví như khung xương của ngôi nhà, chiếm khoảng 50-60% tổng giá trị công trình. Nếu không nắm rõ định mức tiêu hao của sắt, thép, xi măng, cát, đá... bạn rất dễ rơi vào ma trận giá cả hoặc bị các đội thợ không uy tín "qua mặt".

Bài viết này, được biên soạn bởi đội ngũ kỹ sư của Xây Dựng Kim Anh, sẽ cung cấp cho bạn một cái nhìn toàn diện về cách lập bảng dự toán vật tư phần thô, các định mức tiêu chuẩn và phân tích sâu sắc về bài toán kinh tế giữa việc tự mua vật tư và khoán trọn gói.

1. Tại sao cần lập dự toán vật liệu xây nhà phần thô chi tiết?

Nhiều gia chủ thường phó mặc việc tính toán cho nhà thầu hoặc chỉ ước lượng sơ sài theo mét vuông (m2). Tuy nhiên, việc sở hữu một bảng dự toán vật liệu xây nhà phần thô độc lập mang lại những lợi ích to lớn:

1. Chuẩn bị tài chính chính xác: Bạn biết rõ số lượng bao xi măng, bao nhiêu tấn thép cần dùng. Điều này giúp bạn lên kế hoạch dòng tiền, tránh việc công trình bị đình trệ do thiếu vốn.

2. Kiểm soát thất thoát: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Khi biết định mức vật liệu xây dựng chuẩn, bạn có thể giám sát xem thợ có làm lãng phí vật tư hay không, hoặc có hiện tượng "rút ruột" công trình hay không.

3. Đàm phán giá cả: Khi nắm rõ khối lượng, bạn có thể đàm phán giá sỉ với các đại lý vật liệu xây dựng tốt hơn là mua lắt nhắt.

2. Các hạng mục vật tư chính trong dự toán phần thô

Để lập được bảng dự toán vật tư phần thô, trước hết bạn cần biết phần thô bao gồm những gì. Dưới đây là 4 nhóm vật tư "ngốn" ngân sách nhiều nhất:

2.1. Sắt thép xây dựng (Cốt thép)

Thép là "xương sống" chịu lực. Trong dự toán, thép chiếm tỷ trọng chi phí rất lớn.

• Thương hiệu phổ biến: Việt Nhật (Vinakyoei), Hòa Phát, Pomina.

• Chủng loại: Thép cuộn (D6, D8) cho đai và sàn; Thép vằn (D10, D12, D14, D16, D18, D20...) cho cột, dầm, móng.

2.2. Cát, đá xây dựng (Cốt liệu)

• Đá: Chủ yếu là đá 1x2 (đổ bê tông) và đá 4x6 (lót móng). Nên ưu tiên đá xanh Đồng Nai/Hóa An để đảm bảo cường độ chịu nén.

• Cát:

  • Cát vàng hạt lớn: Dùng chuyên cho đổ bê tông.

  • Cát vàng hạt trung/Cát đen sàng: Dùng cho xây tường và tô trát.

2.3. Xi măng (Chất kết dính)

Thị trường có 2 dòng chính là PC40 và PCB40.

• Xi măng đổ bê tông: Thường dùng loại mác cao (như Insee đa dụng hoặc Holcim Power-S) để bê tông nhanh cứng và đạt cường độ cao.

• Xi măng xây tô: Dùng loại dẻo hơn để dễ thi công tường, hạn chế nứt chân chim.

2.4. Gạch xây tường

Gạch Tuynel đất nung là lựa chọn số 1 tại Việt Nam.

• Gạch ống (8x8x18): Dùng xây tường bao, tường ngăn.

• Gạch đinh (Gạch thẻ - gạch đặc): Dùng xây hầm tự hoại, chân tường, đố cửa để tăng khả năng chịu lực và chống thấm.

Tham khảo ngay: Bảng báo giá xây nhà phần thô mới nhất để biết đơn giá hiện hành của các loại vật tư này. Hoặc nội dung bài viết Kinh nghiệm chọn vật liệu xây dựng phần thô.

3. Định mức vật liệu xây dựng và cách tính khối lượng sơ bộ

Đây là phần cốt lõi của bài viết. Dựa trên TCVN (Tiêu chuẩn Việt Nam) và kinh nghiệm thực tế thi công hàng trăm công trình nhà phố, Xây Dựng Kim Anh chia sẻ các con số định mức vật liệu xây dựng trung bình cho 1m2 sàn xây dựng (bao gồm cả dầm, cột, sàn, tường trên diện tích đó).

Lưu ý: Các con số dưới đây là ước tính cho nhà phố thông thường. Công trình khẩu độ lớn hoặc biệt thự sẽ có định mức cao hơn.

3.1. Dự toán sắt thép (Kg/m2)

Lượng thép tiêu thụ phụ thuộc vào kết cấu móng và số tầng.

• Móng: 30 - 45 kg/m3 bê tông móng.

• Dầm, Cột: 180 - 200 kg/m3 bê tông.

• Sàn: 120 - 150 kg/m3 bê tông.

Quy đổi sơ bộ ra m2 sàn xây dựng:

• Nhà phố 2-3 tầng: Khoảng 30kg - 40kg thép/m2 sàn.

• Ví dụ: Sàn 100m2 sẽ cần khoảng 3 - 4 tấn thép cho phần kết cấu của tầng đó (bao gồm cột, dầm sàn).

3.2. Dự toán cát, đá, xi măng cho 1m3 bê tông và vữa

Để lập dự toán vật liệu xây nhà phần thô chính xác, bạn cần biết 1 khối bê tông hoặc 1 khối tường xây cần bao nhiêu vật tư. Dưới đây là bảng định mức cấp phối vật tư cho 1m3 bê tông Mác 250 (loại mác phổ biến nhất cho nhà phố) sử dụng xi măng PCB40:

Bảng định mức cấp phối bê tông Mác 250 (PC40)

STT	Tên vật tư	Đơn vị	Số lượng cho 1m3 bê tông	Ghi chú
1	Xi măng	Kg	320 - 350	Tương đương 6.5 - 7 bao (50kg)
2	Cát vàng	m³	0.45 - 0.50	Cát hạt lớn, sạch
3	Đá 1x2	m³	0.85 - 0.90	Đá xanh hoặc đá đen (tùy chọn)
4	Nước sạch	Lít	195	Điều chỉnh tùy độ ẩm của cát

(Lưu ý: Tỷ lệ trên mang tính chất tham khảo trung bình. Tại công trình, kỹ sư sẽ điều chỉnh dựa trên độ ẩm thực tế của cát và loại xi măng cụ thể để đảm bảo độ sụt và cường độ).

Định mức cho 1m2 tường xây (Tường 100mm):

• Gạch ống: 60 - 68 viên (tùy mạch vữa dày mỏng).

• Gạch đinh: Nếu xây toàn bộ gạch đinh sẽ khoảng 110 - 120 viên.

• Vữa xây trát: Khoảng 0.04 - 0.05 m3 vữa (bao gồm xi măng và cát xây).

3.3. Bảng tổng hợp vật tư trung bình cho 1m2 sàn nhà phố

Để dễ hình dung, Xây Dựng Kim Anh tổng hợp bảng định mức sơ bộ cho 1m2 sàn hoàn thiện phần thô (bao gồm cả phần xây trát):

STT	Tên vật tư	Đơn vị	Số lượng trung bình / m2 sàn	Ghi chú
1	Thép xây dựng	Kg	35 - 45	Tùy kết cấu
2	Cát bê tông + Xây tô	m3	0.9 - 1.1	Cả phần trát
3	Đá 1x2, 4x6	m3	0.4 - 0.5
4	Gạch (Quy đổi ống)	Viên	65 - 80	Tùy mật độ tường
5	Xi măng	Kg	300 - 380	Bê tông + Vữa
6	Dây điện, ống nước	%	5% - 7% chi phí vật tư	Vật tư phụ M&E

Cách tính: Bạn lấy Tổng diện tích xây dựng (bao gồm móng, mái, các tầng) nhân với định mức trên để ra con số tổng.

4. Hướng dẫn cách lập bảng dự toán chi tiết từng bước

Nếu bạn là kỹ sư hoặc chủ nhà muốn tự tay làm, hãy làm theo quy trình sau:

• Bước 1: Bóc tách khối lượng từ bản vẽ thiết kế.

  • Tính tổng thể tích bê tông (V bê tông).

  • Tính tổng diện tích tường xây (S tường).

  • Tính tổng diện tích sàn (S sàn).

• Bước 2: Áp định mức.

  • Lấy V bê tông x Định mức vật tư bê tông = Tổng Xi, Cát, Đá.

  • Lấy S tường x Định mức gạch vữa = Tổng Gạch, Xi, Cát xây.

• Bước 3: Tham khảo giá thị trường.

  • Liên hệ ít nhất 3 đại lý vật liệu xây dựng quanh khu vực thi công để lấy báo giá cập nhật (giá vật tư biến động theo tuần).

• Bước 4: Nhân đơn giá và cộng chi phí dự phòng.

  • Lấy Khối lượng x Đơn giá.

  • Lưu ý: Luôn phải cộng thêm 5-10% chi phí dự phòng cho các khoản hao hụt và trượt giá.

5. So sánh: Phương án khoán trọn gói (Nhân công + Vật tư) vs. Chủ nhà tự mua vật tư

Đây là phần quan trọng nhất giúp bạn quyết định có nên tự cầm tiền đi mua hay không. Nhiều người nghĩ tự mua sẽ rẻ hơn, nhưng thực tế dự toán vật liệu xây nhà phần thô thường bị đội lên rất nhiều do thiếu kinh nghiệm.

5.1. Phương án chủ nhà tự mua vật tư, khoán nhân công

Ưu điểm:

• Cảm giác yên tâm vì tự tay chọn thương hiệu mình thích.

• Nghĩ rằng sẽ tiết kiệm được khoản "lợi nhuận vật tư" của nhà thầu.

Rủi ro và Nhược điểm (Thực tế đau lòng):

1. Giá mua lẻ cao: Bạn mua lẻ cho 1 căn nhà, giá sẽ cao hơn 10-15% so với nhà thầu mua sỉ quanh năm.

2. Hao hụt và mất mát: Đây là "lỗ hổng" lớn nhất.

   • Hao hụt kỹ thuật: Thợ làm ẩu, cắt gạch, cắt thép vụn quá nhiều.

   • Mất mát: Nếu không có người giám sát 24/7, vật tư (đặc biệt là xi măng, thép) rất dễ "bốc hơi" vào ban đêm hoặc giờ nghỉ trưa.

   • Hư hỏng: Bảo quản xi măng không tốt gặp mưa bị đóng cục, mua cát về bị trôi khi mưa lớn...

3. Chi phí vận chuyển và quản lý: Bạn tốn thời gian, tiền điện thoại, công sức chạy đôn chạy đáo mỗi khi thiếu vài bao xi măng hay vài cây sắt.

4. Phát sinh: Dự toán ban đầu là 500 triệu, nhưng do mua sai, mua thừa thiếu, tổng kết lại có thể lên 600 triệu.

5.2. Phương án khoán gọn phần thô (Vật tư + Nhân công) cho nhà thầu uy tín

Ưu điểm:

• Dự toán cố định: Nhà thầu như Xây Dựng Kim Anh sẽ báo giá dựa trên bảng dự toán vật tư phần thô chi tiết ngay từ đầu. Cam kết không phát sinh.

• Rủi ro về phía nhà thầu: Nếu giá vật liệu tăng, nhà thầu chịu. Nếu thợ làm hao hụt, nhà thầu chịu.

• Chất lượng đồng bộ: Nhà thầu có kinh nghiệm chọn nguồn cát đá sạch, đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.

Nhược điểm:

• Cần chọn đúng nhà thầu có Tâm. Nếu gặp nhà thầu gian dối, họ có thể dùng vật tư kém chất lượng.

Lời khuyên từ chuyên gia: Đối với phần thô, phương án Khoán trọn gói (Vật tư + Nhân công) là tối ưu nhất về kinh tế và sức khỏe cho gia chủ. Điều quan trọng là quy định rõ chủng loại vật tư trong hợp đồng và có cơ chế giám sát phạt nặng nếu sai phạm.

6. Tối ưu chi phí và kiểm soát rủi ro hao hụt

Dù bạn chọn phương án nào, việc kiểm soát dự toán vật liệu xây nhà phần thô cũng cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

1. Yêu cầu cam kết chủng loại: Trong hợp đồng phải ghi rõ: Thép Việt Nhật hay Hòa Phát? Xi măng Insee hay Hà Tiên? Cát hạt to hay nhỏ? Gạch Tuynel Bình Dương hay Đồng Nai?

2. Nghiệm thu đầu vào: Khi xe vật tư đến, phải kiểm tra phiếu giao hàng, đếm số lượng cây thép, kiểm tra độ sạch của cát đá trước khi cho đổ xuống.

3. Giám sát thi công: Yêu cầu thợ tận dụng gạch vỡ để xây hố ga/chân tường thay vì đập gạch mới. Yêu cầu thợ cắt thép hợp lý để giảm tỷ lệ thép vụn (decal).

4. Kho bãi: Phải có kho che chắn xi măng, lán trại bảo vệ vật tư vào ban đêm.

7. Tại sao nên chọn dịch vụ xây nhà phần thô tại Xây Dựng Kim Anh?

Hiểu được nỗi lo về dự toán vật liệu xây nhà phần thô của khách hàng, Xây Dựng Kim Anh luôn đặt sự Minh Bạch lên hàng đầu.

Khi sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi, bạn sẽ nhận được:

• Bảng dự toán chi tiết: Bóc tách khối lượng rõ ràng, không mập mờ.

• Cam kết vật tư chính hãng: Phạt 50 triệu/lần nếu phát hiện dùng vật tư giả, vật tư kém chất lượng.

• Không phát sinh: Giá trị hợp đồng là con số cuối cùng (trừ khi chủ nhà thay đổi thiết kế).

• Tiết kiệm thời gian: Chúng tôi lo trọn gói từ A-Z, bạn chỉ cần giám sát và tận hưởng niềm vui xây nhà.

Thông tin liên hệ tư vấn và nhận bảng dự toán mẫu:

Nếu bạn đang cần một con số chính xác cho ngôi nhà của mình, đừng ngần ngại liên hệ:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• MST: 0314264130

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hỏi: Định mức vật liệu xây dựng trên mạng có chính xác không?

Đáp: Các bảng định mức trên mạng chỉ mang tính chất tham khảo trung bình. Thực tế mỗi ngôi nhà có thiết kế kết cấu khác nhau (nhịp cột lớn thì tốn thép hơn, nhiều tường ngăn thì tốn gạch hơn). Cần kỹ sư bóc tách từ bản vẽ mới chính xác.

Hỏi: Tôi nên mua bê tông tươi hay trộn tay để tiết kiệm?

Đáp: Về chi phí, bê tông tươi và trộn tay tương đương nhau (bê tông tươi có thể cao hơn chút ít do tiền bơm). Tuy nhiên, bê tông tươi đảm bảo cấp phối đồng đều và tiến độ nhanh hơn. Xây Dựng Kim Anh khuyến khích dùng bê tông tươi cho sàn và móng nếu hẻm xe vào được.

Hỏi: Cách tính m2 xây dựng phần thô như thế nào?

Đáp: Tổng m2 = m2 Móng (thường tính 30-50% diện tích) + m2 Các sàn (100%) + m2 Mái (tính 50-70% tùy loại mái). Nhân tổng m2 này với đơn giá phần thô sẽ ra dự toán sơ bộ.

---

Lập dự toán vật liệu xây nhà phần thô là bước đi chiến lược giúp bạn làm chủ cuộc chơi. Đừng để những con số mơ hồ làm ảnh hưởng đến chất lượng tổ ấm của bạn. Hãy cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc tự quản lý (với nhiều rủi ro tiềm ẩn) và việc hợp tác với một nhà thầu uy tín.

Một ngôi nhà bền vững bắt đầu từ sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Hãy để Xây Dựng Kim Anh đồng hành cùng bạn kiến tạo nên những công trình vững chãi với chi phí tối ưu nhất.

(Bài viết được thực hiện bởi chuyên gia nội dung của Xây Dựng Kim Anh. Mọi sao chép vui lòng ghi rõ nguồn)