Tổng hợp kinh nghiệm xây nhà phần thô "xương máu" từ chuyên gia

Hành trình xây dựng một ngôi nhà luôn là một sự kiện trọng đại, đòi hỏi sự đầu tư lớn về cả tài chính và tâm huyết. Trong đó, giai đoạn xây dựng phần thô được xem là "xương sống", quyết định sự vững chắc, an toàn và tuổi thọ của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro và dễ phát sinh chi phí nếu gia chủ thiếu kinh nghiệm xây nhà phần thô. Rất nhiều người đã phải trả giá đắt cho những quyết định vội vàng hay sự thiếu hiểu biết.

Thấu hiểu những lo lắng đó, với tư cách là chuyên gia đã đồng hành cùng hàng trăm gia chủ, Xây Dựng Kim Anh đã đúc kết lại những bài học, những kinh nghiệm xây nhà phần thô quý báu nhất. Bài viết này không chỉ là lý thuyết suông, mà là những chia sẻ thực tế, những "bí quyết" giúp bạn tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, tránh được những sai lầm khi xây nhà đáng tiếc và tối ưu hóa chi phí một cách hiệu quả nhất.

Kinh nghiệm "vàng" trong giai đoạn chuẩn bị xây nhà phần thô

Sự chuẩn bị kỹ lưỡng chính là chìa khóa quyết định 50% thành công của công trình. Đừng vội vàng khởi công khi chưa hoàn tất những bước sau:

Kinh nghiệm chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tài chính

Một trong những điều cần biết khi xây nhà phần thô đầu tiên là phải hoàn thiện pháp lý.

• Xin giấy phép xây dựng: Đây là thủ tục bắt buộc. Hãy đảm bảo bản vẽ xin phép được duyệt đúng với nhu cầu sử dụng và quy hoạch của địa phương để tránh phải điều chỉnh, sửa đổi về sau.

• Lập kế hoạch tài chính chi tiết: Đừng chỉ ước lượng sơ sài. Hãy lập một bảng dự toán chi tiết bao gồm chi phí xây thô, chi phí hoàn thiện, chi phí nội thất, và quan trọng nhất là chi phí dự phòng (khoảng 10-15%). Việc này giúp bạn chủ động dòng tiền và tránh tình trạng công trình bị "đứng hình" vì hụt vốn.

Kinh nghiệm lựa chọn đơn vị thiết kế

Nhiều người cho rằng có thể tiết kiệm chi phí bằng cách bỏ qua khâu thiết kế hoặc dùng bản vẽ có sẵn trên mạng. Đây là một sai lầm khi xây nhà nghiêm trọng.

• Tại sao cần có bản vẽ thiết kế? Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ (kiến trúc, kết cấu, điện nước) là kim chỉ nam cho toàn bộ quá trình thi công. Nó giúp đảm bảo công năng sử dụng tối ưu, kết cấu an toàn, thẩm mỹ và là cơ sở để bóc tách khối lượng, báo giá chính xác, tránh phát sinh.

• Tiêu chí chọn đơn vị thiết kế: Hãy chọn những công ty có kinh nghiệm, có đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư tâm huyết, lắng nghe mong muốn của bạn và đưa ra những giải pháp phù hợp với ngân sách.

Kinh nghiệm xương máu khi lựa chọn nhà thầu và ký hợp đồng

"Chọn mặt gửi vàng" - câu nói này đặc biệt đúng khi chọn nhà thầu xây dựng. Một nhà thầu có tâm và có tầm sẽ giúp bạn an tâm trong suốt quá trình thi công.

Cách nhận diện một nhà thầu uy tín

• Pháp nhân rõ ràng: Công ty phải có đăng ký kinh doanh, địa chỉ văn phòng cụ thể. Đừng làm việc với các đội thợ tự do, thiếu ràng buộc pháp lý.

• Kinh nghiệm và năng lực: Yêu cầu nhà thầu cho xem các công trình thực tế đã và đang thi công. Một nhà thầu tốt sẽ không ngần ngại giới thiệu các công trình của họ.

• Báo giá chi tiết, minh bạch: Một báo giá chuyên nghiệp phải rõ ràng từng hạng mục, chủng loại vật tư, thương hiệu, đơn giá. Cẩn thận với những báo giá rẻ bất thường, vì "của rẻ là của ôi".

• Đội ngũ và quy trình làm việc: Tìm hiểu về đội ngũ kỹ sư giám sát, quy trình làm việc, chính sách bảo hành của công ty.

Những lưu ý "sống còn" khi ký hợp đồng xây dựng

Hợp đồng là văn bản pháp lý cao nhất, bảo vệ quyền lợi của bạn. Một lưu ý khi xây nhà phần thô quan trọng là phải đọc kỹ và làm rõ mọi điều khoản.

• Phạm vi công việc: Hợp đồng phải ghi rõ nhà thầu sẽ làm những gì, từ phần móng đến phần mái, bao gồm cung cấp vật tư và nhân công như thế nào.

• Bảng vật liệu chi tiết: Đây là phụ lục không thể thiếu. Phải ghi rõ thương hiệu, mã hiệu của từng loại vật tư (ví dụ: Sắt Hòa Phát phi 16, Xi măng Hà Tiên PCB40, Gạch Tuynel Đồng Nai...). Đây là cơ sở để bạn giám sát vật tư sau này.

• Tiến độ thi công và thanh toán: Chia nhỏ các giai đoạn thanh toán theo tiến độ thực tế (ví dụ: xong móng, xong sàn lầu 1, xong mái...). Tránh thanh toán trước quá nhiều.

• Điều khoản về an toàn lao động và bảo hiểm: Nhà thầu phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về an toàn lao động tại công trường.

• Chính sách bảo hành: Ghi rõ thời gian bảo hành cho phần kết cấu (thường là 5-10 năm) và các phần khác (thấm dột...).

• Phạt hợp đồng: Cần có điều khoản phạt rõ ràng nếu một trong hai bên vi phạm (chậm tiến độ, sai chủng loại vật tư...).

Tham khảo thêm: Hợp đồng xây dựng phần thô

Kinh nghiệm giám sát thi công và quản lý vật tư

Sau khi đã chọn được nhà thầu và ký hợp đồng, vai trò giám sát của chủ nhà là vô cùng quan trọng để đảm bảo công trình được thi công đúng như cam kết.

Kinh nghiệm giám sát chất lượng thi công phần thô

Bạn không cần phải là một kỹ sư, nhưng việc nắm những kiến thức cơ bản sau sẽ giúp bạn chủ động hơn:

• Giám sát cốt thép: Kiểm tra số lượng, đường kính, khoảng cách các thanh thép có đúng bản vẽ kết cấu không. Thép phải được buộc chắc chắn, không bong tróc.

• Giám sát cốp pha: Cốp pha phải được ghép kín khít, chắc chắn, thẳng, phẳng để bê tông không bị phình, rỗ sau khi đổ.

• Giám sát đổ bê tông: Đây là công đoạn quan trọng. Cần giám sát việc đầm dùi kỹ lưỡng để bê tông đặc chắc. Sau khi đổ, phải thực hiện bảo dưỡng (tưới nước) liên tục trong ít nhất 7 ngày đầu.

• Giám sát xây tường: Tường phải thẳng, mạch vữa no đều, gạch được tưới ẩm trước khi xây.

Kinh nghiệm quản lý và kiểm tra vật tư

Đây là một kinh nghiệm xây nhà phần thô giúp bạn chống thất thoát và đảm bảo chất lượng.

• Kiểm tra khi nhập vật tư: Khi vật tư được chở đến công trình, bạn hoặc người thân nên có mặt để kiểm tra số lượng, chủng loại, thương hiệu có đúng với hợp đồng hay không.

• Yêu cầu giữ lại bao bì: Yêu cầu tổ đội thi công giữ lại các vỏ bao xi măng, nhãn mác sắt thép... để đối chiếu.

• Lưu ý về vật tư "hao hụt": Một số nhà thầu thiếu uy tín có thể giải thích việc vật tư không đúng như hợp đồng là do "hết hàng", "hàng tương đương"... Bạn phải kiên quyết yêu cầu tuân thủ đúng hợp đồng đã ký.

Kinh nghiệm xử lý các vấn đề phát sinh và nghiệm thu

Quá trình thi công khó tránh khỏi những vấn đề ngoài dự kiến. Cách bạn xử lý sẽ thể hiện bản lĩnh của một chủ nhà thông thái.

Cách xử lý các vấn đề thường gặp

• Phát sinh thay đổi thiết kế: Hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, đặc biệt là các thay đổi liên quan đến kết cấu. Nếu bắt buộc phải thay đổi, hãy làm việc trực tiếp với kiến trúc sư và nhà thầu, lập phụ lục hợp đồng rõ ràng về chi phí phát sinh.

• Mâu thuẫn với hàng xóm: Việc thi công có thể ảnh hưởng đến các nhà lân cận (tiếng ồn, bụi, nứt...). Hãy chủ động sang thăm hỏi, thông báo trước và có thiện chí hợp tác giải quyết nếu có sự cố xảy ra.

• Thời tiết xấu: Mưa bão có thể ảnh hưởng đến tiến độ. Hãy cùng nhà thầu bàn bạc các phương án che chắn, bảo vệ công trình.

Kinh nghiệm khi nghiệm thu phần thô

Nghiệm thu là bước xác nhận chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện. Hãy nghiệm thu theo từng giai đoạn (xong móng, xong sàn từng lầu, xong mái...).

• Kiểm tra kỹ lưỡng: Dựa vào bản vẽ và các tiêu chuẩn kỹ thuật để kiểm tra lại toàn bộ các hạng mục.

• Lập biên bản nghiệm thu: Mọi hạng mục đạt yêu cầu đều cần được ghi nhận bằng biên bản có chữ ký của các bên. Nếu có điểm nào chưa đạt, phải yêu cầu nhà thầu khắc phục và chỉ ký nghiệm thu khi đã hoàn tất.

Kết luận: Kinh nghiệm xây nhà phần thô là nền tảng cho một ngôi nhà vững chắc

Xây nhà là một việc lớn và phức tạp, nhưng sẽ trở nên nhẹ nhàng hơn rất nhiều nếu bạn có sự chuẩn bị và trang bị đầy đủ kiến thức. Những kinh nghiệm xây nhà phần thô được chia sẻ trong bài viết này chính là hành trang cần thiết, là những điều cần biết khi xây nhà phần thô để giúp bạn tránh được các rủi ro, kiểm soát tốt chi phí và sở hữu một ngôi nhà không chỉ đẹp về thẩm mỹ mà còn an toàn, bền vững với thời gian.

Hành trình xây dựng tổ ấm sẽ dễ dàng hơn khi có một người đồng hành tin cậy. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi không chỉ là một nhà thầu, chúng tôi là người bạn, người tư vấn tận tâm, luôn đặt chất lượng công trình và sự hài lòng của khách hàng lên hàng đầu. Với quy trình làm việc chuyên nghiệp, minh bạch và đội ngũ giàu kinh nghiệm, chúng tôi tự tin mang đến cho bạn một nền tảng vững chắc nhất cho ngôi nhà tương lai.

Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và nhận một giải pháp xây dựng tối ưu nhất.

➡️ Tìm hiểu thêm về dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp và uy tín của chúng tôi!

---

Thông tin liên hệ Công ty TNHH Thiết kế và Xây Dựng Kim Anh:

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Mã số thuế: 0314264130