Hợp đồng xây dựng phần thô: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z và mẫu chuẩn pháp lý

"Bút sa gà chết" - câu thành ngữ của cha ông ta chưa bao giờ sai, đặc biệt là khi bạn đặt bút ký vào một hợp đồng xây dựng phần thô trị giá hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Đây không chỉ là một tờ giấy, nó là văn bản pháp lý quan trọng nhất, là "tấm khiên" bảo vệ quyền lợi, tài sản và cả sự an tâm của bạn trong suốt quá trình xây dựng tổ ấm.

Tuy nhiên, thực tế đáng buồn là rất nhiều chủ nhà vì quá tin tưởng nhà thầu hoặc ngại đọc các điều khoản phức tạp đã bỏ qua việc xem xét kỹ lưỡng bản hợp đồng thi công phần thô. Hậu quả là những tranh chấp không đáng có về chi phí phát sinh, vật tư sai chủng loại, chậm tiến độ, và chất lượng công trình không đảm bảo.

Với kinh nghiệm xử lý nhiều vấn đề phát sinh từ các hợp đồng lỏng lẻo, bài viết này sẽ là cẩm nang toàn diện nhất, phân tích từng điều khoản, chỉ ra những "cái bẫy" cần tránh và cung cấp mẫu hợp đồng xây dựng phần thô chuẩn để bạn tham khảo. Đừng giao phó tài sản lớn nhất của đời mình cho sự may rủi, hãy trang bị kiến thức để tự bảo vệ mình.

Tại sao hợp đồng thi công phần thô lại là "tấm khiên" bảo vệ bạn?

Nhiều người cho rằng chỉ cần làm việc dựa trên "uy tín" và "tình cảm" là đủ. Đây là quan niệm cực kỳ rủi ro. Một hợp đồng xây dựng phần thô rõ ràng, chặt chẽ mang lại lợi ích sống còn cho cả chủ đầu tư (chủ nhà) và nhà thầu:

• Minh bạch hóa mọi thỏa thuận: Hợp đồng biến những lời nói, hứa hẹn miệng thành các điều khoản được văn bản hóa, có giá trị pháp lý. Mọi thứ từ giá cả, vật tư, thời gian đều được ghi lại rõ ràng.

• Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp: Khi có bất đồng xảy ra, hợp đồng là căn cứ đầu tiên và quan trọng nhất để tòa án hoặc cơ quan trọng tài xem xét, phân định đúng sai và bảo vệ bên làm đúng.

• Xác định rõ ràng trách nhiệm và quyền hạn: Ai chịu trách nhiệm về việc xin phép? Ai quản lý an toàn lao động? Ai cung cấp vật tư? Ai dọn dẹp mặt bằng? Tất cả đều được quy định trong hợp đồng, tránh việc đùn đẩy trách nhiệm.

• Là "cột mốc" để kiểm soát tiến độ và chất lượng: Dựa vào các điều khoản trong hợp đồng, bạn có thể giám sát xem nhà thầu có thi công đúng tiến độ, sử dụng đúng vật liệu và đạt chất lượng cam kết hay không.

Về cơ bản, một hợp đồng thi công phần thô chuyên nghiệp không phải để "gây khó dễ" cho nhau, mà là để đảm bảo cả hai bên cùng đi chung trên một con đường thẳng, hướng đến mục tiêu cuối cùng là hoàn thành công trình chất lượng, đúng hẹn và trong ngân sách dự kiến.

Các thành phần không thể thiếu trong một hợp đồng xây dựng phần thô chuyên nghiệp

Trước khi đi sâu vào phân tích, bạn cần nắm được cấu trúc xương sống của một bản hợp đồng chuẩn. Hãy đảm bảo hợp đồng của bạn có đầy đủ các mục sau:

1. Thông tin các bên (Bên A - Chủ đầu tư, Bên B - Nhà thầu): Ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD, số điện thoại, thông tin tài khoản ngân hàng. Nếu là công ty thì phải có thông tin đăng ký kinh doanh và người đại diện pháp luật.

2. Căn cứ ký kết hợp đồng: Dựa trên các bộ luật liên quan (Luật Xây dựng, Luật Dân sự...) và nhu cầu, khả năng của hai bên.

3. Đối tượng của hợp đồng: Ghi rõ nội dung công việc là "Thi công xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện" cho công trình tại địa chỉ cụ thể, dựa trên bộ bản vẽ thiết kế đã được hai bên thống nhất.

4. Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán: Tổng số tiền hợp đồng (ghi cả bằng số và bằng chữ) và lịch trình thanh toán chi tiết theo từng giai đoạn.

5. Phạm vi công việc: Liệt kê chi tiết các hạng mục nhà thầu sẽ thực hiện.

6. Danh mục vật liệu xây dựng phần thô: Phụ lục không thể thiếu, ghi rõ chủng loại, thương hiệu, tiêu chuẩn kỹ thuật của từng loại vật tư.

7. Tiến độ thực hiện: Thời gian bắt đầu, thời gian hoàn thành dự kiến và tiến độ chi tiết cho từng giai đoạn.

8. Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quy định rõ trách nhiệm của chủ nhà và nhà thầu.

9. Nghiệm thu và bàn giao công trình: Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn và nghiệm thu bàn giao cuối cùng.

10. Bảo hành công trình: Thời gian và phạm vi bảo hành.

11. Điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại: Chế tài xử lý khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng.

12. Bất khả kháng: Các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm (thiên tai, dịch bệnh...).

13. Giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận phương thức giải quyết (thương lượng, hòa giải hoặc đưa ra Tòa án).

14. Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm hợp đồng bắt đầu có giá trị pháp lý.

Phân tích sâu những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng xây dựng

Đây là phần cốt lõi bạn cần đọc kỹ nhất. Một vài câu chữ khác biệt trong các điều khoản này có thể tạo ra sự khác biệt lớn về quyền lợi.

Điều khoản 1: Phạm vi công việc và bảng báo giá chi tiết

Đây là điều khoản xác định nhà thầu sẽ làm gì cho bạn. Tuyệt đối không chấp nhận những mô tả chung chung như "Thi công theo bản vẽ".

• Yêu cầu chi tiết hóa: Phạm vi công việc phải được liệt kê thành một danh sách rõ ràng, ví dụ:

  • Công tác chuẩn bị, lán trại, dọn dẹp mặt bằng.

  • Định vị tim móng, đào đất móng, dầm móng, đà kiềng.

  • Thi công coppha, cốt thép, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng.

  • Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng.

  • Tô trát toàn bộ tường trong, ngoài.

  • Lắp đặt hệ thống ống điện, nước, internet âm tường.

  • Thi công chống thấm sàn mái, ban công, nhà vệ sinh.

  • ...

• Bảng báo giá đi kèm (BoQ - Bill of Quantities): Yêu cầu nhà thầu cung cấp một bảng dự toán chi tiết đi kèm hợp đồng, trong đó bóc tách khối lượng (m³, m², cái...) và đơn giá cho từng hạng mục. Điều này giúp bạn kiểm soát chi phí và là cơ sở để tính toán chi phí phát sinh nếu có thay đổi thiết kế.

Kinh nghiệm xương máu: Hãy làm rõ các hạng mục "lập lờ" như: Chi phí ép cọc có bao gồm trong hợp đồng chưa? Chi phí dọn xà bần, phế thải xây dựng ai chịu? Chi phí điện, nước trong quá trình thi công tính như thế nào? Càng rõ ràng, càng ít tranh cãi.

Điều khoản 2: Quy định về chủng loại và quy cách vật tư

Đây là trái tim của hợp đồng xây dựng phần thô. Chất lượng công trình phụ thuộc hoàn toàn vào điều khoản này. Đừng bao giờ ký một hợp đồng mà mục vật tư chỉ ghi "thép tương đương", "gạch tuynel loại A", "xi măng PCB40".

• Lập Phụ lục Hợp đồng: Yêu cầu một Phụ lục riêng về vật tư, trong đó có bảng liệt kê chi tiết:

  • Thép: Thương hiệu (Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật...), Mác thép (CB300-V, CB400-V...).

  • Xi măng: Thương hiệu (Hà Tiên 1, Holcim...), Loại (PCB40 cho bê tông, PCB30 cho xây tô).

  • Gạch: Nhà sản xuất (Đồng Nai, Phước Thành...), Kích thước (ví dụ: 8x8x18 cm).

  • Cát: Cát vàng cho bê tông, cát đen cho xây tô. Phải ghi rõ "sàng lọc, không lẫn tạp chất".

  • Đá: Đá 1x2 cho bê tông, đá 4x6 cho lót móng.

  • Ống nước: Thương hiệu (Bình Minh, Tiền Phong...), Loại (PPR, uPVC), chịu áp lực loại mấy.

• Điều khoản về thay thế vật tư: Phải có một câu ghi rõ: "Mọi sự thay đổi về chủng loại vật tư so với Phụ lục này đều phải được sự đồng ý bằng văn bản của Bên A (Chủ đầu tư)". Điều này ngăn chặn việc nhà thầu tự ý sử dụng vật liệu rẻ tiền hơn để trục lợi.

Điều khoản 3: Tiến độ thi công và các mốc thanh toán

Tiền bạc phải luôn đi liền với tiến độ. Một lịch trình thanh toán thông minh sẽ là đòn bẩy thúc đẩy nhà thầu thi công đúng hẹn.

• Chia nhỏ giai đoạn thanh toán: Đừng bao giờ thanh toán theo thời gian (ví dụ: mỗi tháng trả 1 lần). Hãy chia nhỏ việc thanh toán theo các mốc hoàn thành công việc cụ thể. Việc có một tiến độ rõ ràng, minh bạch là một trong những ưu điểm lớn khi làm việc với một đơn vị cung cấp dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp.

• Ví dụ về một lịch trình thanh toán hợp lý:

  • Tạm ứng lần 1: 10% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký kết để nhà thầu chuẩn bị.

  • Thanh toán lần 2: 20% sau khi hoàn thành phần móng và đà kiềng (sau khi đã nghiệm thu).

  • Thanh toán lần 3: 15% sau khi hoàn thành kết cấu sàn tầng 1.

  • Thanh toán lần 4: 15% sau khi hoàn thành kết cấu sàn tầng 2.

  • ...(Tiếp tục cho các tầng còn lại)...

  • Thanh toán lần X: 15% sau khi hoàn thành phần xây tô.

  • Thanh toán lần Y: 10% sau khi hoàn thành các công tác phụ và dọn dẹp, chuẩn bị bàn giao.

  • Giữ lại: 5% giá trị hợp đồng. Số tiền này chỉ thanh toán sau khi hết thời gian bảo hành (thường là 1 năm) hoặc sau khi nhà thầu đã khắc phục tất cả các lỗi (nếu có) khi bàn giao.

Lưu ý: Mục "Giữ lại" là một công cụ cực kỳ hữu hiệu để đảm bảo nhà thầu có trách nhiệm với công trình đến cùng.

Điều khoản 4: Điều khoản bảo hành và chế tài xử lý vi phạm

• Bảo hành: Hợp đồng phải ghi rõ thời gian bảo hành. Theo quy định chung, thông thường là:

  • Bảo hành kết cấu: 5-10 năm (cho các vấn đề nứt, lún, nghiêng...).

  • Bảo hành chống thấm, chống dột: 1-2 năm.

  • Bảo hành các phần khác: 1 năm.

• Chế tài xử lý vi phạm: Đây là điều khoản về phạt, cần công bằng cho cả hai bên.

  • Nếu nhà thầu chậm tiến độ: Phạt bao nhiêu % giá trị hợp đồng cho mỗi ngày/tuần chậm trễ (trừ trường hợp bất khả kháng). Mức phạt phải đủ sức răn đe.

  • Nếu chủ nhà chậm thanh toán: Cũng cần có điều khoản phạt tương ứng để đảm bảo công bằng.

  • Nếu nhà thầu sử dụng sai vật tư: Chế tài có thể là yêu cầu tháo dỡ làm lại, hoặc phạt một số tiền lớn tương đương với giá trị gian lận.

Điều khoản 5: An toàn lao động và các vấn đề pháp lý khi xây nhà

Đây là phần liên quan đến pháp lý khi xây nhà mà nhiều người bỏ qua.

• Hợp đồng phải quy định rõ: Bên B (Nhà thầu) phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về an toàn lao động cho công nhân của mình trên công trường.

• Bên B có trách nhiệm mua bảo hiểm tai nạn cho công nhân.

• Bên B phải đảm bảo thi công không ảnh hưởng đến các công trình lân cận và chịu trách nhiệm bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Tải về mẫu hợp đồng xây dựng phần thô chuẩn nhất 2025

Để giúp bạn có một cái nhìn trực quan và một tài liệu tham khảo chất lượng, chúng tôi đã biên soạn một mẫu hợp đồng xây dựng phần thô chi tiết, dựa trên kinh nghiệm thực tế và các quy định pháp luật hiện hành.

Xem và tạo bản sao Mẫu Hợp Đồng trên Google Docs

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Mẫu hợp đồng này chỉ mang tính chất tham khảo. Mỗi công trình, mỗi công ty có đặc thù riêng, bạn nên điều chỉnh các điều khoản cho phù hợp và nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc người có chuyên môn trước khi ký kết để đảm bảo quyền lợi tối đa.

Những sai lầm cần tránh khi ký hợp đồng thi công phần thô

• Ký hợp đồng viết tay sơ sài: Thiếu tính pháp lý và dễ bị sửa đổi.

• Không đọc kỹ phụ lục vật tư: Đây là sai lầm phổ biến và nguy hiểm nhất.

• Tạm ứng số tiền quá lớn ngay từ đầu: Rủi ro nhà thầu "ôm tiền bỏ chạy" hoặc chây ì trong thi công. Tỷ lệ tạm ứng lần đầu không nên quá 10-15%.

• Chấp nhận các điều khoản phạt bất lợi cho mình: Ví dụ mức phạt cho nhà thầu rất thấp, trong khi mức phạt cho chủ nhà lại rất cao.

• Không có điều khoản giữ lại tiền bảo hành.

---

Một hợp đồng xây dựng phần thô chặt chẽ, chi tiết không phải là biểu hiện của sự thiếu tin tưởng, mà là biểu hiện của sự chuyên nghiệp và tôn trọng lẫn nhau. Nó là nền tảng vững chắc nhất cho một sự hợp tác thành công, đảm bảo ngôi nhà mơ ước của bạn được hình thành một cách suôn sẻ, đúng chất lượng và trong sự an tâm tuyệt đối.

Đừng ngần ngại dành thời gian để đọc, phân tích và thảo luận từng điều khoản với nhà thầu. Sự cẩn trọng của bạn ngày hôm nay sẽ là sự bình yên của bạn trong nhiều năm tới.

Bạn có câu hỏi nào khác về hợp đồng thi công phần thô hoặc có kinh nghiệm nào muốn chia sẻ không? Hãy để lại bình luận bên dưới, chúng tôi luôn sẵn sàng trao đổi và tư vấn!