Thời gian thi công xây nhà phần thô mất bao lâu?

Khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng tổ ấm, một trong những câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất mà các chủ nhà thường đặt ra là: "Thời gian thi công xây nhà phần thô mất bao lâu?". Việc nắm rõ khoảng thời gian dự kiến không chỉ giúp bạn chủ động sắp xếp công việc, nơi ở tạm trong thời gian thi công (nếu cần), mà còn là yếu tố then chốt để lập kế hoạch tài chính và giám sát tiến độ công trình hiệu quả. Bài viết này, cập nhật đến năm 2025, sẽ cung cấp những ước tính thực tế và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành phần thô ngôi nhà của bạn.

Tại sao việc ước tính thời gian thi công phần thô lại quan trọng?

Việc biết được khoảng thời gian thi công xây nhà phần thô dự kiến mang lại nhiều lợi ích:

• Lập kế hoạch tài chính: Giúp bạn chuẩn bị dòng tiền phù hợp cho từng giai đoạn thanh toán theo hợp đồng xây dựng phần thô.
• Sắp xếp nơi ở: Nếu bạn cần thuê nhà trong quá trình xây dựng, biết thời gian dự kiến sẽ giúp bạn ký hợp đồng thuê hợp lý.
• Phối hợp các công đoạn sau: Lên kế hoạch cho việc lựa chọn vật tư hoàn thiện, tìm đội thợ hoàn thiện, và thi công nội thất.
• Giám sát tiến độ: Có cơ sở để đối chiếu, giám sát thi công xây dựng phần thô và đôn đốc nhà thầu (nếu cần).
• Chuẩn bị tinh thần: Giúp bạn chuẩn bị tâm lý cho quá trình xây dựng, giảm bớt sự sốt ruột.

Ước tính thời gian thi công xây nhà phần thô theo quy mô công trình

Thời gian thi công xây nhà phần thô phụ thuộc rất nhiều vào quy mô và loại hình công trình. Dưới đây là những khoảng thời gian ước tính phổ biến tại Việt Nam (lưu ý đây chỉ là con số tham khảo, thời gian thực tế có thể thay đổi):

1. Nhà cấp 4 (diện tích sàn

• Thời gian ước tính: Khoảng 1 tháng đến 1.5 tháng.
• Lý do: Kết cấu đơn giản, khối lượng công việc ít (móng đơn giản, không có sàn tầng, ít cột, tường). Quá trình thi công ít phức tạp hơn.

2. Nhà phố (nhà liền kề, nhà ống 2-4 tầng, diện tích sàn 50-80m²/tầng)

• Thời gian ước tính: Khoảng 2.5 tháng đến 4 tháng.
• Lý do: Đây là loại hình nhà ở phổ biến, thời gian thi công phụ thuộc nhiều vào số tầng. Việc thi công nhiều sàn, nhiều cột, dầm và tường ngăn đòi hỏi thời gian lâu hơn. Mặt bằng thi công trong đô thị thường chật hẹp cũng ảnh hưởng đến tiến độ.

3. Biệt thự (quy mô lớn, 2-3 tầng trở lên, diện tích sàn > 100m²/tầng)

• Thời gian ước tính: Khoảng 4 tháng đến 6 tháng hoặc hơn.
• Lý do: Biệt thự thường có diện tích lớn, kết cấu phức tạp hơn (có thể có tầng hầm, mái kiểu cách, nhiều chi tiết kiến trúc). Khối lượng công việc phần móng, cột, dầm, sàn, mái đều lớn hơn đáng kể.

Lưu ý quan trọng: Các khoảng thời gian trên chỉ là ước tính cho riêng phần thi công phần thô (từ lúc khởi công móng đến khi hoàn thành khung sườn, tường xây, mái). Thời gian hoàn thiện toàn bộ ngôi nhà sẽ cần cộng thêm giai đoạn hoàn thiện (tô trát, ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị,...).

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến thời gian thi công xây nhà phần thô

Ngoài quy mô, có rất nhiều yếu tố khác có thể làm thay đổi đáng kể tiến độ thi công:

1. Quy mô và độ phức tạp của thiết kế

• Công trình càng lớn, nhiều tầng, thiết kế càng phức tạp (nhiều góc cạnh, chi tiết kiến trúc đặc biệt, có tầng hầm,...) thì thời gian thi công càng kéo dài.

2. Điều kiện địa chất và loại móng

• Nền đất yếu đòi hỏi gia cố móng phức tạp (ép cọc, khoan nhồi), tốn nhiều thời gian và chi phí hơn so với nền đất tốt (có thể dùng móng đơn, móng băng).

3. Điều kiện mặt bằng thi công

• Mặt bằng rộng rãi, đường vào thuận tiện cho việc vận chuyển vật tư, máy móc sẽ giúp thi công nhanh hơn. Ngược lại, nhà trong hẻm nhỏ, mặt bằng chật hẹp sẽ gặp nhiều khó khăn, kéo dài tiến độ.

4. Yếu tố thời tiết

• Đây là yếu tố khách quan khó kiểm soát. Mưa bão kéo dài sẽ làm gián đoạn các công việc ngoài trời như đào móng, đổ bê tông, xây tường, lợp mái. Đặc biệt, thi công vào mùa mưa thường kéo dài hơn mùa khô. (Cập nhật đến 31/03/2025: Thời tiết tại TP.HCM và khu vực phía Nam đang bắt đầu vào giai đoạn chuyển mùa, cần lưu ý khả năng có mưa nhiều hơn).

5. Năng lực và kinh nghiệm của nhà thầu

• Một nhà thầu chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, đội ngũ thợ lành nghề, quản lý tốt sẽ tổ chức thi công hiệu quả, đảm bảo tiến độ. Ngược lại, nhà thầu yếu kém có thể gây chậm trễ do quản lý lỏng lẻo, thiếu thợ, sai sót kỹ thuật.

6. Nguồn vốn của chủ đầu tư

• Việc chuẩn bị tài chính đầy đủ, thanh toán đúng hạn theo hợp đồng giúp nhà thầu chủ động mua vật tư, trả lương thợ, đảm bảo công trình không bị gián đoạn vì thiếu vốn.

7. Sự phối hợp giữa các bên

• Sự phối hợp nhịp nhàng giữa chủ nhà, đơn vị thiết kế, nhà thầu, đơn vị giám sát (nếu có) là rất quan trọng. Việc chậm trễ trong việc đưa ra quyết định, phê duyệt, hoặc giải quyết vấn đề phát sinh đều có thể ảnh hưởng đến tiến độ chung.

8. Thủ tục pháp lý và nghiệm thu

• Mặc dù giấy phép xây dựng phải có trước khi khởi công, nhưng đôi khi các thủ tục nghiệm thu giai đoạn cũng có thể ảnh hưởng nếu không được thực hiện kịp thời.

Chi tiết thời gian cho từng giai đoạn thi công phần thô

Để bạn hiểu rõ "Xây nhà phần thô mất bao lâu?", chúng tôi sẽ bóc tách chi tiết thời gian cho từng hạng mục, lấy ví dụ một nhà phố 3 tầng (1 trệt, 2 lầu), 60m²/sàn, thi công trong điều kiện thuận lợi.

Giai đoạn 1: Chuẩn bị và thi công móng (thời gian: 15 - 30 ngày)

Đây là giai đoạn khởi đầu, thời gian phụ thuộc nhiều vào loại móng:

• Chuẩn bị: Dọn dẹp mặt bằng, làm lán trại, tập kết vật tư (5-7 ngày).

• Thi công móng:

  • Móng băng (nền đất tốt): Đào đất, gia công thép, ghép cốp pha, đổ bê tông móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga (10 - 15 ngày).

  • Móng cọc (nền đất yếu): Mất thêm thời gian ép cọc (7 - 10 ngày) trước khi tiến hành làm đài móng.

• Tổng thời gian móng: Khoảng 15 - 30 ngày.

Giai đoạn 2: Thi công khung bê tông cốt thép (thân)

Đây là giai đoạn quyết định thời gian thi công phần thô và được tính theo "chu kỳ sàn".

• Chu kỳ sàn là gì? Là tổng thời gian để hoàn thành 1 tầng, bao gồm: Ghép cốp pha cột, gia công thép cột, đổ bê tông cột -> Chờ bê tông cột đủ cường độ -> Ghép cốp pha dầm, sàn -> Gia công thép dầm, sàn -> Đổ bê tông dầm, sàn.

• Thời gian trung bình cho 1 sàn (tầng): 10 - 14 ngày.

  • Trong đó: 3-4 ngày gia công thép, cốp pha; 1 ngày đổ bê tông; 7-10 ngày chờ bê tông sàn đạt cường độ cơ bản (thời gian "chờ chết") để bắt đầu thi công tầng tiếp theo.

• Áp dụng ví dụ (Nhà 3 tầng):

  • Thi công sàn tầng 1: 10 - 14 ngày.

  • Thi công sàn tầng 2: 10 - 14 ngày.

  • Thi công sàn tầng 3 (sân thượng): 10 - 14 ngày.

• Tổng thời gian cho 3 sàn: Khoảng 30 - 42 ngày (Tương đương 1 - 1.5 tháng).

Giai đoạn 3: Xây tường và thi công cầu thang (thời gian: 25 - 35 ngày)

Công đoạn này thường được thực hiện song song sau khi đã tháo cốp pha các tầng dưới.

• Xây tường: Xây tường bao che, tường ngăn phòng cho tất cả các tầng. Thời gian: 15 - 20 ngày.

• Thi công cầu thang: Ghép cốp pha, đổ bê tông cầu thang (cầu thang là hạng mục phức tạp, tốn thời gian). Thời gian: 5 - 7 ngày.

• Tô trát (phần cơ bản): Bắt đầu tô trát các vách tường đã xây. Thời gian: 5 - 8 ngày.

• Tổng thời gian xây tô cơ bản: Khoảng 25 - 35 ngày.

Giai đoạn 4: Thi công mái và hoàn thiện phần thô (thời gian: 10 - 15 ngày)

• Thi công mái: Lợp mái (nếu là mái tôn/ngói) hoặc thi công chống thấm, tạo dốc (nếu là mái bằng).

• Hoàn thiện phần thô: Lắp đặt hệ thống ống điện, ống nước âm tường, cán nền cơ bản.

• Tổng thời gian hoàn thiện: Khoảng 10 - 15 ngày.

Tổng cộng lại: (15 đến 30 ngày móng) + (30 đến 42 ngày thân) + (25 đến 35 ngày xây tô) + (10 đến 15 ngày hoàn thiện) ≈ 80 đến 122 ngày, tức là khoảng từ 3 đến 4.5 tháng.

Xây nhà phần thô mất bao lâu phụ thuộc vào sự chuyên nghiệp

Như vậy, câu hỏi "Xây nhà phần thô mất bao lâu?" đã có câu trả lời chi tiết. Thời gian trung bình 3-5 tháng là một con số thực tế, nhưng nó đòi hỏi một kế hoạch chi tiết và sự phối hợp nhịp nhàng.

Sự chậm trễ trong thi công không chỉ gây mệt mỏi cho chủ nhà mà còn làm phát sinh chi phí (chi phí quản lý, chi phí cơ hội). Cách tốt nhất để đảm bảo tiến độ là lựa chọn một nhà thầu chuyên nghiệp, có năng lực quản lý và quy trình làm việc rõ ràng.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi luôn cung cấp một bản kế hoạch tiến độ chi tiết, cam kết rõ ràng trong hợp đồng và áp dụng các biện pháp thi công tối ưu để đảm bảo công trình về đích đúng hẹn mà vẫn giữ vững chất lượng.

➡️ Nếu bạn đang có kế hoạch xây nhà và cần một bản dự toán chi phí cùng tiến độ thi công chi tiết, hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Khám phá Dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp của chúng tôi để được tư vấn miễn phí!

---

Thông tin liên hệ Công ty TNHH Thiết kế và Xây Dựng Kim Anh:

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130