Chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô: 10 nguyên nhân "vỡ" ngân sách và bí quyết kiểm soát

"Vỡ ngân sách" là nỗi ám ảnh và là rủi ro lớn nhất khiến mọi gia chủ phải đau đầu khi bắt đầu hành trình xây nhà. Rất nhiều gia đình đã lập một kế hoạch tài chính chi tiết, nhưng đến khi hoàn công, con số thực tế lại vượt xa dự tính ban đầu. Nguồn cơn của sự "vỡ trận" này thường đến từ các chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô - những hạng mục cốt lõi, ẩn sâu trong kết cấu mà nếu không lường trước sẽ gây ra hậu quả tài chính nghiêm trọng.

Tại sao lại luôn có phát sinh? Những chi phí dễ phát sinh khi xây thô là gì? Và làm thế nào để có cách kiểm soát chi phí phát sinh một cách hiệu quả?

Với kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm ngàn công trình, Xây Dựng Kim Anh thấu hiểu sâu sắc nỗi lo này. Bài viết này sẽ là một cuốn cẩm nang "xương máu", bóc tách 10 nguyên nhân phổ biến nhất và cung cấp những bí quyết vàng giúp bạn lập kế hoạch dự phòng chi phí xây dựng và làm chủ ngân sách của mình.

Tại sao luôn có chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô?

Sự thật là, gần như không có công trình nào có chi phí thực tế bằng 100% dự toán. Một tỷ lệ phát sinh nhỏ (dưới 5%) là chấp nhận được. Tuy nhiên, tình trạng "vỡ" ngân sách (trên 15-20%) thường xuất phát từ 2 nhóm nguyên nhân chính:

Nguyên nhân chủ quan (Đến từ phía chủ đầu tư)

Đây là nhóm nguyên nhân phổ biến nhất và cũng là nhóm dễ kiểm soát nhất nếu bạn có kỷ luật.

• Thiếu hồ sơ thiết kế chi tiết: Rất nhiều gia chủ chỉ xây nhà dựa trên một bản vẽ xin phép sơ sài. Đây là sai lầm "chết người". Khi không có bản vẽ kỹ thuật thi công (bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước), mọi thứ sẽ rơi vào tình trạng "vừa làm vừa nghĩ".

• Thay đổi thiết kế liên tục: Đây là "hố đen" ngốn tiền số một. "Anh muốn đập bức tường này cho thoáng", "Em muốn dời cầu thang sang góc kia", "Nâng cốt nền lên cao hơn một chút"... Mọi thay đổi về kết cấu trong giai đoạn thi công phần thô đều đồng nghĩa với việc đập đi làm lại, thay đổi vật tư, tốn thêm nhân công và kéo dài tiến độ.

• Tâm lý "cố thêm một chút": Mặc dù đây là lỗi phổ biến ở phần hoàn thiện, nó cũng ảnh hưởng đến phần thô. Ví dụ, bạn quyết định đổi từ mái tôn sang mái bê tông cốt thép, điều này buộc phải thay đổi toàn bộ kết cấu dầm, cột, móng để chịu tải nặng hơn, dẫn đến chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô tăng vọt.

Nguyên nhân khách quan (Từ thị trường và nhà thầu)

• Yếu tố hiện trường không lường trước: Đây là rủi ro khách quan lớn nhất. Khi đào móng mới phát hiện nền đất quá yếu, vướng phải đá tảng, công trình ngầm cũ...

• Trượt giá vật tư: Giá sắt thép, xi măng, cát đá... biến động liên tục. Nếu hợp đồng của bạn không phải là hợp đồng trọn gói hoặc không có điều khoản chốt giá vật tư, bạn sẽ phải gánh chịu phần chênh lệch này.

• Nhà thầu thiếu kinh nghiệm hoặc không uy tín:

  • Báo giá thiếu hạng mục: Nhiều nhà thầu cố tình báo giá rẻ bằng cách "bỏ quên" các hạng mục quan trọng như hầm tự hoại, hố ga, chống thấm... để thắng thầu. Đến khi thi công, họ sẽ báo đó là "phát sinh".

  • Thi công sai kỹ thuật: Làm ẩu, sai thiết kế, gây lún, nứt... Chi phí khắc phục những lỗi này còn tốn kém hơn nhiều.

Top 10 "hố đen" chi phí dễ phát sinh khi xây thô nhất

Dưới đây là 10 hạng mục mà từ kinh nghiệm của chúng tôi, chủ nhà dễ "mất tiền" nhất. Hãy kiểm tra thật kỹ những hạng mục này trong dự toán của bạn.

1. Gia cố nền móng (Chi phí "ẩn" lớn nhất)

Đây là chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô lớn nhất và khó lường nhất. Dự toán ban đầu chỉ tính móng băng trên nền đất tốt. Nhưng khi đào móng, phát hiện đất nền là đất bùn, đất san lấp. Để đảm bảo an toàn, kỹ sư bắt buộc phải chuyển sang phương án ép cọc hoặc khoan cọc nhồi. Chi phí này có thể đội lên thêm hàng trăm triệu đồng.

2. Thay đổi thiết kế kết cấu (Đập đi - xây lại)

Như đã nói ở trên, bất kỳ thay đổi nào liên quan đến "khung xương" (cột, dầm, sàn, tường chịu lực) đều là một thảm họa về tài chính. Chi phí không chỉ là vật tư, mà còn là chi phí nhân công đập phá, vận chuyển xà bần và làm lại từ đầu.

3. Xử lý các công trình ngầm và chướng ngại vật

Khi đào móng, bạn có thể vướng phải:

• Móng cũ của nhà cũ (nếu xây lại trên nền cũ).

• Đá tảng, bê tông ngầm.

• Đường ống nước, cáp ngầm không có trong bản vẽ. Chi phí cho nhân công và máy móc để xử lý những chướng ngại vật này hoàn toàn nằm ngoài dự toán.

4. Chi phí xử lý, gia cố nhà liền kề

Khi thi công, đặc biệt là nhà phố san sát, việc đào móng có thể gây ảnh hưởng (nứt, lún) cho nhà hàng xóm. Bạn sẽ phải tốn chi phí để khảo sát, gia cố, chống văng cho nhà bên cạnh, hoặc chi phí bồi thường nếu xảy ra sự cố. Đây là một trong những chi phí dễ phát sinh khi xây thô mà ít ai lường trước.

5. Trượt giá vật tư (Thép, xi măng, cát)

Giá vật tư xây dựng có thể tăng 10-20% chỉ trong vài tháng. Nếu công trình của bạn kéo dài 5-6 tháng và bạn ký hợp đồng "nhân công" (bạn tự lo vật tư), bạn sẽ lãnh đủ rủi ro trượt giá này.

6. Các hạng mục "bị bỏ quên" trong báo giá

Một nhà thầu không uy tín sẽ cố tình "quên" báo giá các hạng mục sau:

• Hầm tự hoại, hố ga, bể nước ngầm.

• Hệ thống sê-nô, máng xối thu nước mái.

• Chi phí chống thấm chi tiết (họ chỉ báo giá chống thấm cơ bản).

• Lanh tô, dầm bo tường.

7. Phát sinh do điều kiện thi công khó khăn

Dự toán thường được lập cho điều kiện thi công lý tưởng. Nhưng thực tế:

• Nhà trong hẻm quá nhỏ (<2m), xe ba gác cũng khó vào.

• Toàn bộ vật tư (cát, đá, xi, gạch) phải vận chuyển thủ công, tốn thêm rất nhiều chi phí nhân công bốc vác.

• Bê tông không thể dùng xe bồn (bê tông tươi), phải trộn tay tại chỗ, vừa tốn nhân công vừa khó kiểm soát chất lượng.

8. Thay đổi độ cao tầng hoặc cốt nền

Chỉ cần bạn yêu cầu "nâng nền nhà lên cao hơn 20cm so với thiết kế", toàn bộ chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô sẽ thay đổi: tốn thêm cát san lấp, gạch xây móng cao hơn, chiều cao cầu thang thay đổi (phải chia lại bậc)...

9. Chi phí pháp lý và "ngoại giao"

• Chi phí xin phép xây dựng, hoàn công (thường được báo giá riêng).

• Các chi phí "không tên" để làm việc với thanh tra xây dựng, quản lý đô thị, chi phí "ngoại giao" với hàng xóm để đảm bảo quá trình thi công thuận lợi.

10. Thay đổi chủng loại vật tư thô

Dù đã chốt trong hợp đồng, nhưng khi ra thực tế, bạn muốn "nâng cấp" từ gạch Tuynel thông thường lên gạch block, gạch khí chưng áp (AAC) cho mát hơn. Vật tư này đắt hơn và đòi hỏi kỹ thuật thi công khác, dẫn đến phát sinh chi phí.

Bí quyết "vàng" cho cách kiểm soát chi phí phát sinh hiệu quả

Chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô là khó tránh khỏi, nhưng "vỡ" ngân sách là hoàn toàn có thể ngăn chặn. Chìa khóa nằm ở 4 "chìa khóa vàng" sau:

Chìa khóa 1: Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công – "Cuốn kinh thánh" của công trình

Đây là giải pháp số 1 và quan trọng nhất. Đừng bao giờ xây nhà nếu không có bản vẽ kỹ thuật thi công chi tiết.

• Nó là cơ sở duy nhất để nhà thầu bóc tách khối lượng và báo giá chính xác đến 98%.

• Nó buộc bạn phải "chốt" mọi công năng, vị trí tường, cửa, cầu thang... trên giấy trước khi thi công, hạn chế tối đa việc "vừa làm vừa sửa".

• Chi phí cho một bộ hồ sơ thiết kế (vài chục triệu) sẽ tiết kiệm cho bạn hàng trăm triệu đồng phát sinh sau này.

Chìa khóa 2: Hợp đồng thi công – "Tấm lá chắn" pháp lý

Một hợp đồng chặt chẽ là cách kiểm soát chi phí phát sinh hiệu quả nhất. Hợp đồng phải có:

• Bảng kê vật tư chi tiết: Phải ghi rõ thương hiệu, chủng loại (ví dụ: "Sắt Hòa Phát", "Xi măng Holcim", "Ống nước Bình Minh loại 1"...). Vô hiệu hóa các từ mập mờ như "vật tư loại 1", "vật tư tương đương".

• Phạm vi công việc rõ ràng: Liệt kê tất cả các hạng mục nhà thầu phải làm (bao gồm cả hầm tự hoại, hố ga, chống thấm...).

• Điều khoản "bất di bất dịch" về phát sinh: Quy định rõ: Mọi phát sinh (dù là chủ nhà yêu cầu hay nhà thầu đề xuất) đều phải được lập thành phụ lục, có báo giá chi tiết, khối lượng rõ ràng và được cả hai bên ký xác nhận TRƯỚC KHI thi công. Tuyệt đối không chấp nhận phát sinh "miệng".

Tham khảo thêm: Hợp đồng xây nhà phần thô chuẩn pháp lý

Chìa khóa 3: Lập quỹ dự phòng chi phí xây dựng (10-15%)

Đây là một hạng mục bắt buộc trong kế hoạch tài chính của bạn, không phải "có thì tốt".

• Quỹ dự phòng chi phí xây dựng (thường từ 10-15% tổng dự toán) được dùng để chi trả cho các phát sinh KHÁCH QUAN, không lường trước được, như:

  • Chi phí gia cố móng do đất yếu.

  • Chi phí xử lý chướng ngại vật.

  • Trượt giá vật tư (nếu hợp đồng không bao trọn).

• Tuyệt đối không dùng quỹ này cho các phát sinh CHỦ QUAN (như đổi thiết kế, nâng cấp vật tư).

Chìa khóa 4: Lựa chọn nhà thầu uy tín, có tâm

Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ là đồng minh giúp bạn kiểm soát chi phí:

• Báo giá của họ ban đầu có thể cao hơn, nhưng đó là vì họ báo giá ĐẦY ĐỦ, bao gồm cả những hạng mục mà nhà thầu khác "giấu đi".

• Họ có kinh nghiệm để lường trước các rủi ro (như nhìn hiện trạng là biết hẻm nhỏ sẽ tốn thêm chi phí vận chuyển) và tư vấn cho bạn ngay từ đầu.

• Họ sẽ kiên quyết từ chối những thay đổi thiết kế vô lý của bạn nếu nó ảnh hưởng đến an toàn kết cấu.

Tham khảo thêm: Cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô uy tín

Chủ động lập kế hoạch để kiểm soát chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô

Chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô là một rủi ro có thật, nhưng không phải là một "con ngáo ộp" không thể kiểm soát. Thay vì lo lắng, hãy chủ động biến nỗi lo thành hành động. Bằng cách đầu tư nghiêm túc vào khâu thiết kế, lập một quỹ dự phòng chi phí xây dựng thông minh, có một hợp đồng chặt chẽ và lựa chọn một nhà thầu uy tín, bạn hoàn toàn có thể giữ ngân sách của mình trong tầm kiểm soát.

Xây nhà là một hành trình dài và cần một người đồng hành đáng tin cậy. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi luôn đặt sự minh bạch về chi phí và chất lượng công trình lên hàng đầu. Chúng tôi cam kết cung cấp một dự toán chi tiết, rõ ràng và đồng hành cùng bạn trong mọi cách kiểm soát chi phí phát sinh hiệu quả.

➡️ Đừng để nỗi lo phát sinh chi phí cản trở giấc mơ của bạn. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và nhận dự toán miễn phí. Khám phá Dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp của chúng tôi ngay hôm nay!

---

Thông tin liên hệ Công ty TNHH Thiết kế và Xây Dựng Kim Anh:

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130