Chi phí sửa nhà cấp 4 trọn gói: 3 phương án và dự toán chi tiết
Cập nhật ngày: 11/10/2025 bởi Nguyễn Duy Tuấn
Nhà cấp 4, với không gian ấm cúng và gắn liền với ký ức của nhiều thế hệ, luôn là một tài sản quý giá. Tuy nhiên, sau nhiều năm sử dụng, việc ngôi nhà trở nên xuống cấp, chật chội và không còn đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt hiện đại là điều khó tránh khỏi. Lúc này, cải tạo nhà cấp 4 cũ là một giải pháp thông minh và kinh tế hơn rất nhiều so với việc xây mới.
Câu hỏi lớn nhất và cũng là rào cản lớn nhất đối với nhiều gia chủ chính là: "Chi phí sửa nhà cấp 4 là bao nhiêu?". Một kế hoạch ngân sách rõ ràng là chìa khóa để biến ước mơ về một ngôi nhà khang trang thành hiện thực mà không bị áp lực tài chính.
Để giúp bạn giải đáp thắc mắc này một cách chi tiết nhất, Xây Dựng Kim Anh đã biên soạn bài viết này. Chúng tôi sẽ không chỉ đưa ra những con số chung chung, mà sẽ đi sâu phân tích các hạng mục đặc thù, đồng thời lập 3 phương án cải tạo phổ biến nhất kèm theo bảng dự toán sửa nhà cấp 4 chi tiết. Hãy cùng chúng tôi khám phá và lựa chọn giải pháp tối ưu cho tổ ấm của bạn!
Phụ lục bài viết
Các hạng mục đặc thù và quan trọng nhất khi cải tạo nhà cấp 4 cũ
Khác với chung cư hay nhà tầng, nhà cấp 4 có những đặc điểm riêng biệt đòi hỏi các giải pháp cải tạo đặc thù để tối ưu hóa không gian và nâng cao chất lượng sống.
Nâng mái và làm lại hệ thống trần chống nóng
Đây gần như là hạng mục đầu tiên cần cân nhắc.
-
Tại sao cần thực hiện? Mái nhà cấp 4 (thường là mái tôn) sau thời gian dài sẽ bị gỉ sét, thấm dột và hấp thụ nhiệt rất lớn, gây nóng bức. Việc nâng cao mái còn tạo ra không gian thoáng đãng, tiền đề để thực hiện các giải pháp như làm gác lửng.
-
Giải pháp: Thay thế mái tôn cũ bằng tôn PU 3 lớp (tôn + xốp PU + lớp giấy bạc) có khả năng cách âm, cách nhiệt vượt trội. Kết hợp với việc đóng trần thạch cao hoặc trần la phông để tạo thêm một lớp đệm không khí, giúp giảm nhiệt độ trong nhà từ 5-8°C.
Sửa nhà cấp 4 thành gác lửng: Giải pháp "nhân đôi" diện tích
Đây là phương án cải tạo thông minh và được ưa chuộng nhất hiện nay.
-
Tại sao cần thực hiện? Gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng một cách hiệu quả mà không cần thay đổi kết cấu móng hay xin phép xây dựng phức tạp như nâng tầng. Bạn có thể có thêm phòng ngủ, phòng làm việc, phòng thờ...
-
Giải pháp: Sau khi nâng mái, đội ngũ kỹ sư sẽ khảo sát hệ cột hiện hữu để đưa ra phương án gia cố (nếu cần). Hệ sàn gác lửng thường được thi công bằng khung thép hộp, bề mặt sàn có thể sử dụng tấm xi măng cemboard, ván gỗ công nghiệp hoặc sàn bê tông siêu nhẹ để giảm tải trọng.
Nâng nền và xử lý chống thấm ngược
-
Tại sao cần thực hiện? Nhiều nhà cấp 4 được xây dựng từ lâu có cốt nền thấp hơn so với mặt đường hiện tại, dẫn đến tình trạng ngập nước, ẩm thấp, gây hư hại đồ đạc và ảnh hưởng sức khỏe.
-
Giải pháp: Đục bỏ lớp gạch và vữa nền cũ, tiến hành xử lý chống thấm ngược bằng hóa chất thẩm thấu, sau đó nâng cốt nền bằng lớp vữa hoặc bê tông nhẹ trước khi lát lại gạch mới.
3 phương án cải tạo & dự toán sửa nhà cấp 4 chi tiết
Để bạn có cái nhìn trực quan nhất về chi phí sửa nhà cấp 4, Xây Dựng Kim Anh xin đưa ra 3 phương án cải tạo cho một căn nhà cấp 4 giả định có diện tích 50m² (5m x 10m).
Phương án 1: Gói "làm mới" tiết kiệm (chi phí dự kiến: 80 - 120 triệu đồng)
-
Mục tiêu: Tập trung khắc phục các hư hỏng cơ bản, cải thiện thẩm mỹ và nâng cao tiện nghi sống với ngân sách hợp lý.
-
Đối tượng phù hợp: Các gia đình có ngân sách hạn hẹp, nhà chưa xuống cấp quá nghiêm trọng, hoặc sửa để cho thuê.
-
Các hạng mục chính:
-
Tháo dỡ mái tôn cũ, thay bằng tôn PU cách nhiệt.
-
Đóng trần thạch cao khung xương Vĩnh Tường.
-
Sơn lại toàn bộ tường trong và ngoài nhà.
-
Lát lại nền nhà bằng gạch ceramic 60x60.
-
Cải tạo cơ bản khu vực WC (ốp lại gạch, thay lavabo, bồn cầu).
-
Sửa chữa, đi lại một phần hệ thống điện, nước tại các vị trí cần thiết.
-
Bảng dự toán sửa nhà cấp 4 - Phương án 1 (tiết kiệm)
| Hạng mục công việc | Đơn vị | Khối lượng (50m²) | Đơn giá (VNĐ) | Thành tiền (VNĐ) |
| Tháo dỡ mái tôn, xà gồ cũ | m² | 55 | 40.000 | 2.200.000 |
| Lắp mái tôn PU 3 lớp + xà gồ | m² | 55 | 420.000 | 23.100.000 |
| Đóng trần thạch cao phẳng | m² | 50 | 150.000 | 7.500.000 |
| Sơn bả nội thất (sơn Maxilite) | m² | 150 | 45.000 | 6.750.000 |
| Sơn ngoại thất (sơn Maxilite) | m² | 35 | 50.000 | 1.750.000 |
| Đục nền, cán vữa, lát gạch | m² | 50 | 180.000 | 9.000.000 |
| Gạch ceramic 60x60 (vật tư) | m² | 50 | 150.000 | 7.500.000 |
| Cải tạo WC (ốp lát, chống thấm) | Gói | 1 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| Thiết bị vệ sinh (cơ bản) | Gói | 1 | 4.000.000 | 4.000.000 |
| Sửa chữa, vật tư điện nước | Gói | 1 | 5.000.000 | 5.000.000 |
| Vận chuyển xà bần, dọn dẹp | Gói | 1 | 3.000.000 | 3.000.000 |
| TỔNG CHI PHÍ DỰ KIẾN | 77.800.000 |
Phương án 2: Gói "tối ưu công năng" với gác lửng (chi phí dự kiến: 180 - 250 triệu đồng)
-
Mục tiêu: Mở rộng tối đa diện tích sử dụng, tạo thêm không gian chức năng (phòng ngủ, phòng làm việc), thay đổi diện mạo ngôi nhà một cách rõ rệt.
-
Đối tượng phù hợp: Gia đình có thêm thành viên, cần thêm không gian riêng tư nhưng không muốn nâng tầng.
-
Các hạng mục chính:
-
Bao gồm toàn bộ các hạng mục của Phương án 1 (sử dụng vật tư ở mức khá).
-
Hạng mục nổi bật: Thi công hệ sàn gác lửng diện tích 20m² bằng khung thép và tấm cemboard.
-
Làm cầu thang sắt tay vịn gỗ.
-
Phân chia 1-2 phòng trên gác lửng bằng vách thạch cao.
-
Thay mới toàn bộ hệ thống cửa chính và cửa sổ bằng cửa nhôm Xingfa.
-
Bảng dự toán sửa nhà cấp 4 - Phương án 2 (gác lửng)
| Hạng mục công việc | Đơn vị | Khối lượng | Đơn giá (VNĐ) | Thành tiền (VNĐ) |
| Chi phí các hạng mục cơ bản (tương tự PA1, vật tư khá) | Gói | 1 | 95.000.000 | 95.000.000 |
| Thi công gác lửng (20m²) | ||||
| Khung thép và sàn cemboard | m² | 20 | 1.200.000 | 24.000.000 |
| Lát sàn nhựa giả gỗ trên gác lửng | m² | 20 | 280.000 | 5.600.000 |
| Vách ngăn thạch cao (2 mặt) | m² | 15 | 250.000 | 3.750.000 |
| Cầu thang sắt, tay vịn gỗ | Gói | 1 | 12.000.000 | 12.000.000 |
| Lan can gác lửng | md | 5 | 700.000 | 3.500.000 |
| Thay cửa nhôm Xingfa (cửa đi + cửa sổ) | Gói | 1 | 25.000.000 | 25.000.000 |
| Chi phí điện, sơn cho gác lửng | Gói | 1 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| TỔNG CHI PHÍ DỰ KIẾN | 176.850.000 |
Phương án 3: Gói "cải tạo toàn diện" như xây mới (chi phí dự kiến: 300 - 450 triệu đồng)
-
Mục tiêu: Thay đổi 100% diện mạo và công năng, tạo ra một không gian sống hiện đại, tiện nghi và đẳng cấp.
-
Đối tượng phù hợp: Gia đình có ngân sách tốt, muốn có một ngôi nhà hoàn toàn mới mà không cần phải xây lại móng.
-
Các hạng mục chính:
-
Bao gồm toàn bộ các hạng mục của Phương án 2 (sử dụng vật tư cao cấp).
-
Phá dỡ tường ngăn cũ, xây lại tường mới để tái cấu trúc không gian.
-
Đi lại toàn bộ hệ thống điện, nước âm tường.
-
Thiết kế và thi công nội thất liền tường (tủ bếp, tủ quần áo âm tường).
-
Ốp lát trang trí mặt tiền.
-
Chi phí sửa nhà cấp 4 cho phương án này sẽ gần tương đương với chi phí xây mới phần thân, thường dao động từ 5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m². Với nhà 50m², tổng chi phí có thể từ 275.000.000 VNĐ trở lên, chưa tính chi phí nội thất.
Tham khảo các mẫu nhà cấp 4 sửa đẹp & ấn tượng sau cải tạo
Để bạn có thêm cảm hứng, hãy cùng xem qua một vài mẫu nhà cấp 4 sửa đẹp đã được Xây Dựng Kim Anh thực hiện.
Mẫu 1: Nhà cấp 4 sửa đẹp với chi phí tiết kiệm
-
Trước: Nhà cấp 4 lợp mái tôn đã cũ, tường sơn vàng, nền gạch men kiểu cũ.
-
Sau: Thay mái tôn PU màu xanh ghi, sơn lại toàn bộ nhà màu trắng kem, tạo cảm giác rộng rãi và sạch sẽ. Nền nhà được lát lại bằng gạch giả gỗ, mang lại sự ấm cúng.
Mẫu 2: Nhà cấp 4 gác lửng hiện đại và thông thoáng
-
Trước: Nhà cấp 4 trần thấp, không gian bên trong tối và bí.
-
Sau: Nâng mái cao, làm gác lửng với lan can kính cường lực. Tầng trệt trở thành không gian mở phòng khách - bếp. Cầu thang được thiết kế thanh mảnh, không chiếm nhiều diện tích.
Liên hệ Xây Dựng Kim Anh để nhận dự toán sửa nhà cấp 4 chính xác
Như bạn đã thấy, chi phí sửa nhà cấp 4 không phải là một con số cố định mà hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu, mong muốn và ngân sách của chính bạn. Việc lên một kế hoạch chi tiết và lựa chọn phương án cải tạo phù hợp ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều chi phí và thời gian.
Dù bạn chọn phương án nào, việc hợp tác với một đơn vị sửa nhà trọn gói uy tín, có kinh nghiệm trong việc cải tạo nhà cấp 4 cũ là chìa khóa để đảm bảo chất lượng, an toàn và thẩm mỹ cho công trình.
Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi không chỉ thi công, chúng tôi mang đến giải pháp. Đội ngũ kỹ sư của chúng tôi sẽ đến tận nơi khảo sát, lắng nghe và tư vấn để giúp bạn xây dựng một dự toán sửa nhà cấp 4 tối ưu nhất.
Hãy liên hệ ngay hôm nay để nhận được sự tư vấn tận tình và một bản dự toán chi phí hoàn toàn MIỄN PHÍ!
CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
-
Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, Huyện Hóc Môn, TP Hồ Chí Minh
-
Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
-
Email: xaydungkimanh@gmail.com
-
Mã số thuế: 0314264130
-
Website: xaydungkimanh.com
