Chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói khoảng bao nhiêu?

Nhà 2 tầng là lựa chọn kiến trúc phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị như TP.HCM, nhờ sự cân bằng hợp lý giữa diện tích sử dụng và chi phí đầu tư so với nhà cấp 4 hay nhà cao tầng hơn. Khi lựa chọn giải pháp "chìa khóa trao tay", câu hỏi được quan tâm hàng đầu chính là: "Chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói khoảng bao nhiêu tiền?".

Việc nắm được cách ước tính chi phí giúp bạn chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính và làm việc hiệu quả với các đơn vị thi công. Bài viết này sẽ cung cấp phương pháp ước tính chi phí theo mét vuông, phân tích các hạng mục chính cấu thành nên báo giá nhà 2 tầng trọn gói và gợi ý những giải pháp thiết kế giúp tối ưu chi phí cho loại hình nhà ở này, cập nhật theo tình hình thị trường tháng 4/2025.

1. Ước tính chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói theo mét vuông (m2)

Đây là phương pháp phổ biến và nhanh chóng nhất để có cái nhìn sơ bộ về ngân sách cần chuẩn bị.

1.1. Công thức tính cơ bản

Công thức chung để ước tính chi phí là:

Tổng chi phí (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây dựng trọn gói/m²

Trong đó, cả "Tổng diện tích xây dựng" và "Đơn giá/m²" đều cần được hiểu đúng.

1.2. Cách tính tổng diện tích xây dựng cho nhà 2 tầng

Diện tích xây dựng không chỉ là diện tích sàn sử dụng của 2 tầng cộng lại. Nó bao gồm cả phần móng, mái và các hạng mục phụ khác, được quy đổi theo hệ số. Cách tính chi tiết khá phức tạp, nhưng bạn có thể tham khảo cách tính phổ biến sau:

• Phần móng: Tính từ 30% - 70% diện tích tầng trệt (tùy loại móng băng, móng cọc...).
• Tầng trệt (Tầng 1): Tính 100% diện tích sàn xây dựng.
• Lầu 1 (Tầng 2): Tính 100% diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả ban công nếu có mái che).
• Phần mái: Tính từ 30% - 100% diện tích mái (tùy loại mái tôn, mái ngói hay mái bê tông cốt thép).
• Các hạng mục khác: Sân thượng, ô thông tầng... cũng có hệ số tính riêng.

(Để hiểu rõ hơn về cách tính chi tiết và các hệ số quy đổi cụ thể, bạn nên tham khảo bài viết: Cách tính diện tích xây dựng nhà trọn gói chính xác nhất)

1.3. Đơn giá xây nhà trọn gói/m² tham khảo năm 2025 (cho nhà 2 tầng)

Đơn giá xây dựng trọn gói/m² phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Gói vật tư hoàn thiện (trung bình, khá, tốt), mức độ phức tạp của kiến trúc, điều kiện thi công, vị trí địa lý (TP.HCM thường cao hơn các tỉnh khác) và uy tín của nhà thầu.

Dưới đây là mức đơn giá tham khảo cho nhà 2 tầng tại khu vực TP.HCM và lân cận vào tháng 4/2025:

• Gói vật tư trung bình: Khoảng 5.000.000 - 5.700.000 VNĐ/m². Sử dụng vật liệu phổ thông, đảm bảo chất lượng cơ bản, phù hợp với ngân sách vừa phải.
• Gói vật tư khá: Khoảng 5.750.000 - 6.200.000 VNĐ/m². Sử dụng vật liệu tốt, thương hiệu uy tín, thẩm mỹ cao hơn, là lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình.
• Gói vật tư tốt (cao cấp): Khoảng 6.250.000 - 7.000.000 VNĐ/m² trở lên. Sử dụng vật liệu cao cấp, nhập khẩu, thiết kế tinh xảo, nhiều tiện ích.

Lưu ý: Đây chỉ là đơn giá tham khảo. Để có con số chính xác, cần có bản vẽ thiết kế và dự toán chi tiết từ nhà thầu uy tín sau khi khảo sát thực tế.

1.4. Ví dụ ước tính chi phí cho nhà 2 tầng cụ thể

Giả sử bạn muốn xây nhà 2 tầng trên lô đất 5m x 16m (80m²), xây hết đất tầng trệt, lầu 1 có ban công 1.2m (diện tích sàn lầu 1 = 80m²). Sử dụng móng băng, mái bê tông cốt thép. Chọn gói vật tư khá (đơn giá 5.750.000 VNĐ/m²).

• Diện tích xây dựng (ước tính):
  • Móng băng: 80m² x 50% = 40 m²
  • Tầng trệt: 80m² x 100% = 80 m²
  • Lầu 1: 80m² x 100% = 80 m²
  • Mái BTCT: 80m² x 50% = 40 m²
  • Tổng DTXD ≈ 240 m²
• Chi phí trọn gói (ước tính - Gói khá):
  • 240 m² x 5.750.000 VNĐ/m² = 1.380.000.000 VNĐ

Đây là con số ước tính sơ bộ, giúp bạn hình dung quy mô ngân sách cần chuẩn bị.

2. Các hạng mục chi phí chính trong báo giá nhà 2 tầng trọn gói

Một báo giá nhà 2 tầng trọn gói chi tiết thường bao gồm các hạng mục chi phí chính sau:

2.1. Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng

• Thiết kế: Bao gồm hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện nước (MEP). Các nhà thầu trọn gói uy tín thường miễn phí hoặc có ưu đãi chi phí này khi ký hợp đồng thi công.
• Xin phép xây dựng: Bao gồm chi phí lập hồ sơ và thực hiện thủ tục xin giấy phép tại cơ quan nhà nước. Thường được nhà thầu trọn gói đảm nhận. Tham khảo bài viết về Thủ tục pháp lý xây nhà trọn gói

2.2. Chi phí thi công phần thô

Đây là phần chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí, bao gồm:

• Vật liệu thô: Thép, xi măng, cát, đá, gạch, bê tông, coppha, vật tư phụ...
• Nhân công phần thô: Thợ thi công móng, cột, dầm, sàn, xây tường, mái...

2.3. Chi phí thi công phần hoàn thiện

Bao gồm chi phí vật liệu và nhân công cho các công việc làm đẹp và hoàn chỉnh ngôi nhà:

• Vật liệu hoàn thiện: Gạch ốp lát, đá trang trí, bột trét, sơn nước, trần thạch cao, cửa đi, cửa sổ, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện...
• Nhân công hoàn thiện: Thợ hồ (trát, ốp lát), thợ sơn, thợ điện, thợ nước, thợ đóng trần, thợ lắp đặt cửa...

2.4. Chi phí nội thất cơ bản (nếu gói trọn gói có bao gồm)

Một số gói trọn gói có thể bao gồm các hạng mục nội thất cơ bản, gắn liền công trình như:

• Tủ bếp (thường là tủ dưới, có thể có tủ trên).
• Thiết bị vệ sinh cơ bản (bồn cầu, lavabo, vòi sen).
• Hệ thống đèn chiếu sáng cơ bản.
• Lưu ý: Cần làm rõ phạm vi nội thất cơ bản được bao gồm trong hợp đồng.

2.5. Chi phí quản lý, giám sát của nhà thầu

Chi phí này dùng để trả lương cho kỹ sư giám sát, chỉ huy trưởng công trình, chi phí quản lý văn phòng, điều phối công việc... đã được tính vào đơn giá trọn gói.

2.6. Chi phí vận chuyển và dọn dẹp

Chi phí vận chuyển vật tư đến công trình và chi phí dọn dẹp vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao thường được bao gồm trong gói trọn gói.

2.7. Các chi phí thường không bao gồm (cần dự trù riêng)

Bạn cần hỏi rõ nhà thầu và chuẩn bị thêm ngân sách cho các khoản sau (nếu có):

• Chi phí ép cọc, khoan cọc (nếu nền đất yếu).
• Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, nước mới.
• Chi phí nội thất rời (bàn ghế, giường tủ, sofa...).
• Chi phí làm sân vườn, tiểu cảnh, cổng rào (có thể có hoặc không tùy gói).
• Chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế hoặc yêu cầu vật liệu ngoài gói.

Nguyên nhân và cách khắc phục: Chi phí phát sinh trong xây nhà trọn gói.

3. Gợi ý thiết kế giúp tối ưu chi phí xây nhà 2 tầng

Với ngân sách có hạn, bạn có thể cùng kiến trúc sư thảo luận các giải pháp thiết kế thông minh để tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo công năng và thẩm mỹ:

3.1. Chọn phong cách kiến trúc hiện đại, tối giản

Phong cách này tập trung vào đường nét, hình khối cơ bản, hạn chế các chi tiết trang trí phức tạp, phào chỉ, hoa văn cầu kỳ. Điều này giúp giảm đáng kể chi phí vật liệu và nhân công cho phần hoàn thiện.

3.2. Tối ưu hóa mặt bằng công năng

• Bố trí hợp lý: Sắp xếp các phòng chức năng khoa học, giảm thiểu diện tích hành lang, không gian chết không cần thiết.
• Không gian mở: Thiết kế phòng khách, bếp, phòng ăn liên thông tạo cảm giác rộng rãi và giảm chi phí xây tường ngăn.
• Tận dụng gầm cầu thang: Làm kho chứa đồ, nhà vệ sinh nhỏ hoặc kệ trang trí.

3.3. Lựa chọn kết cấu mái đơn giản, hiệu quả

• Mái bằng (BTCT): Kết cấu đơn giản, thi công nhanh hơn, có thể tận dụng làm sân thượng. Chi phí chống thấm cần được chú trọng.
• Mái tôn lạnh, tôn cách nhiệt: Chi phí thấp, thi công nhanh, nhẹ. Cần chọn loại tôn chất lượng tốt để đảm bảo độ bền và khả năng chống nóng, chống ồn.
• Hạn chế mái ngói BTCT: Kiểu mái này đẹp nhưng kết cấu phức tạp, nặng và tốn kém nhất.

3.4. Sử dụng vật liệu hoàn thiện phù hợp ngân sách

• Ưu tiên độ bền và công năng: Chọn các loại gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa... thuộc phân khúc phổ thông hoặc trung cấp nhưng của các thương hiệu uy tín, đảm bảo chất lượng và độ bền.
• Tránh vật liệu xa xỉ: Hạn chế sử dụng đá tự nhiên nhập khẩu, gỗ quý hiếm, thiết bị vệ sinh thông minh... nếu ngân sách không cho phép.
• Tập trung đầu tư: Nên ưu tiên đầu tư vật liệu tốt cho các khu vực quan trọng như chống thấm, hệ thống điện nước, các thiết bị sử dụng thường xuyên.

3.5. Hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế khi thi công

Việc thay đổi thiết kế giữa chừng là một trong những nguyên nhân chính gây phát sinh chi phí và chậm tiến độ. Hãy chốt kỹ phương án thiết kế cuối cùng trước khi khởi công.

3.6. Tính toán kỹ lưỡng diện tích ban công, sân thượng

Đây là những khu vực có hệ số tính diện tích riêng và cũng tốn chi phí hoàn thiện (chống thấm, lan can, lát gạch...). Giảm bớt diện tích các khu vực này nếu không thực sự cần thiết cũng là một cách tiết kiệm.

Kết luận

Chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói là một con số linh hoạt, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên, bằng cách hiểu rõ phương pháp ước tính theo m², nắm bắt các hạng mục chi phí chính và áp dụng các giải pháp thiết kế thông minh, bạn hoàn toàn có thể dự trù ngân sách một cách hiệu quả và chủ động hơn trong quá trình làm việc với nhà thầu.

Điều quan trọng nhất là tìm được một đơn vị xây dựng uy tín, có báo giá nhà 2 tầng chi tiết, minh bạch và sẵn sàng tư vấn cho bạn những giải pháp tối ưu nhất, cân bằng giữa chi phí và chất lượng. Xây Dựng Kim Anh luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong hành trình này.

Hãy liên hệ với Xây Dựng Kim Anh ngay hôm nay để nhận tư vấn miễn phí và báo giá chi tiết, chính xác cho dự án xây nhà 2 tầng của bạn!

Thông tin liên hệ Xây Dựng Kim Anh:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
• Địa chỉ: C40 - Khu DC Hiệp Thành - Đường Nguyễn Thị Búp, KP 4, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
• Email: xaydungkimanh@gmail.com