Cách tính diện tích xây dựng nhà trọn gói chính xác nhất [Cập nhật 2025]
Cập nhật ngày: 28/03/2025 bởi Nguyễn Duy Tuấn
Khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng tổ ấm, một trong những câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất chính là "Chi phí xây nhà hết bao nhiêu?". Để trả lời câu hỏi này, việc hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng là bước không thể thiếu, đặc biệt là khi bạn lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói. Diện tích xây dựng chính là cơ sở để các nhà thầu lập dự toán và báo giá.
Tuy nhiên, nhiều gia chủ thường nhầm lẫn diện tích xây dựng với diện tích sử dụng hoặc diện tích đất. Thực tế, cách tính m2 xây nhà trọn gói phức tạp hơn, bao gồm cả những phần như móng, mái, sân thượng... với các hệ số quy đổi khác nhau. Hiểu đúng cách tính này không chỉ giúp bạn tự ước tính sơ bộ chi phí mà còn là cơ sở để làm việc hiệu quả với nhà thầu. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây dựng nhà ở phổ biến và cập nhật nhất năm 2025.
Phụ lục bài viết
1. Tại sao cần biết cách tính diện tích xây dựng nhà trọn gói?
Việc nắm vững cách tính diện tích xây dựng mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho chủ đầu tư:
- Lập dự toán sơ bộ chính xác hơn: Đây là thông số quan trọng nhất để nhân với đơn giá xây dựng/m² (do nhà thầu cung cấp) nhằm ước tính tổng chi phí xây dựng. Nắm được cách tính giúp bạn dự trù ngân sách sát thực tế hơn.
- Hiểu và so sánh báo giá của các nhà thầu: Mỗi nhà thầu có thể áp dụng hệ số tính toán hơi khác nhau cho các hạng mục phụ. Hiểu cách tính phổ biến giúp bạn đặt câu hỏi đúng, yêu cầu làm rõ và so sánh các báo giá một cách công bằng.
- Kiểm soát hợp đồng xây dựng: Bạn có thể đối chiếu diện tích tính tiền ghi trong hợp đồng với cách tính chuẩn hoặc cách tính đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi của mình.
- Chủ động trong lập kế hoạch tài chính: Tự tính toán được diện tích xây dựng giúp bạn chủ động hơn trong việc chuẩn bị nguồn vốn, cân đối các hạng mục chi tiêu. Tham khảo bài viết Xây nhà trọn gói cần chuẩn bị những gì.
2. Cách tính diện tích xây dựng chi tiết cho từng phần nhà
Tổng diện tích xây dựng để tính giá xây nhà trọn gói không chỉ là diện tích sàn sử dụng mà là tổng diện tích của tất cả các hạng mục cấu thành nên ngôi nhà, mỗi hạng mục được nhân với một hệ số quy đổi nhất định. Dưới đây là cách tính tham khảo phổ biến nhất hiện nay:
2.1. Phần móng
Móng là nền tảng của ngôi nhà, chi phí thi công và vật liệu đáng kể nên vẫn được tính vào diện tích xây dựng với các hệ số khác nhau tùy loại móng:
- Móng đơn (móng cốc): Thường tính bằng 30% - 40% diện tích xây dựng tầng trệt (hoặc tầng 1). Áp dụng cho công trình nhỏ, tải trọng nhẹ, nền đất tốt.
- Móng băng (một phương hoặc hai phương): Thường tính bằng 50% - 70% diện tích xây dựng tầng trệt. Loại móng phổ biến cho nhà phố, nhà ở dân dụng thông thường.
- Móng bè: Thường tính bằng 80% - 100% diện tích xây dựng tầng trệt. Áp dụng cho công trình trên nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm.
- Móng cọc (Bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi):
- Phần đài móng, giằng móng trên mặt đất: Tính bằng 30% - 50% diện tích tầng trệt.
- Lưu ý quan trọng: Chi phí ép cọc hoặc khoan cọc thường được báo giá riêng, không bao gồm trong đơn giá xây dựng/m² thông thường, do phụ thuộc vào chiều sâu cọc và điều kiện địa chất. Cần làm rõ điều này với nhà thầu.
2.2. Phần tầng hầm (nếu có)
Thi công tầng hầm phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với các tầng nổi, do đó hệ số tính diện tích thường lớn hơn 100%:
- Hầm có độ sâu Tính khoảng 150% diện tích sàn tầng hầm.
- Hầm có độ sâu từ 1.2m - 1.8m: Tính khoảng 170% - 180% diện tích sàn tầng hầm.
- Hầm có độ sâu > 1.8m: Tính khoảng 200% - 250% diện tích sàn tầng hầm (tùy độ sâu và biện pháp thi công).
2.3. Phần các tầng (tầng trệt, các tầng lầu, tầng lửng, tum thang)
Phần diện tích sàn sử dụng chính của ngôi nhà:
- Diện tích sàn các tầng (kể cả tầng lửng, tum thang che cầu thang): Tính 100% diện tích giọt ranh xây dựng của tầng đó (thường tính phủ bì hoặc tim tường, cần thống nhất với nhà thầu).
2.4. Phần sân thượng và ban công
- Sân thượng (không có mái che): Tính bằng 30% - 50% diện tích sàn sân thượng. Bao gồm chi phí làm sàn, chống thấm, lan can.
- Sân thượng (có mái che, ví dụ giàn pergola): Tính bằng 50% - 70% diện tích sàn sân thượng.
- Ban công: Tính 100% diện tích ban công nếu có mái che; tính 50% - 70% nếu không có mái che (tùy thỏa thuận).
2.5. Phần mái
Tùy thuộc vào kết cấu và vật liệu mái, hệ số tính sẽ khác nhau:
- Mái bê tông cốt thép (BTCT) phẳng: Tính bằng 30% - 50% diện tích mặt bằng mái. Hệ số có thể cao hơn nếu mái được sử dụng làm sân vườn, khu vực chức năng khác.
- Mái tôn (bao gồm hệ vì kèo sắt/thép hộp đơn giản): Tính bằng 20% - 30% diện tích mặt nghiêng của mái.
- Mái ngói vì kèo sắt/thép hộp: Tính bằng 50% - 70% diện tích mặt nghiêng của mái (do hệ kèo phức tạp hơn và chi phí ngói).
- Mái ngói dán trên mái bê tông (mái BTCT dán ngói): Tính 100% diện tích mặt nghiêng của mái (bằng hệ số mái BTCT + hệ số mái ngói). Cách tính này phức tạp và tốn kém nhất.
2.6. Các phần phụ khác
- Ô thông tầng, giếng trời:
- Nếu diện tích ô trống Tính 100% diện tích như sàn bình thường.
- Nếu diện tích ô trống ≥ 8m²: Tính 50% diện tích ô trống đó.
- Sân trước, sân sau (dưới đất, không có sàn BTCT): Thường tính riêng chi phí lát gạch, làm tường rào, cổng, không gộp vào diện tích xây dựng nhà. Tuy nhiên, nếu sân có làm sàn BTCT thì có thể tính 30-50% diện tích.
- Cầu thang: Diện tích cầu thang đã được tính trong diện tích sàn của các tầng.
3. Bảng tổng hợp hệ số quy đổi diện tích xây dựng
Để dễ hình dung, dưới đây là bảng tổng hợp các hệ số tính diện tích xây dựng tham khảo:
| Hạng mục công trình | Hệ số tính diện tích (tham khảo) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Móng | ||
| - Móng đơn | 30% - 40% | Tính theo DT tầng trệt |
| - Móng băng | 50% - 70% | Tính theo DT tầng trệt |
| - Móng bè | 80% - 100% | Tính theo DT tầng trệt |
| - Móng cọc (phần đài móng) | 30% - 50% | Tính theo DT tầng trệt, chi phí cọc tính riêng |
| Tầng hầm | ||
| - Sâu | ~150% | Tính theo DT sàn hầm |
| - Sâu 1.2m - 1.8m | ~170% - 180% | Tính theo DT sàn hầm |
| - Sâu > 1.8m | ~200% - 250% | Tính theo DT sàn hầm |
| Các tầng (Trệt, Lầu, Lửng, Tum) | 100% | Tính theo DT sàn tầng |
| Sân thượng | ||
| - Không mái che | 30% - 50% | Tính theo DT sàn sân thượng |
| - Có mái che (Pergola...) | 50% - 70% | Tính theo DT sàn sân thượng |
| Ban công | 70% - 100% | Tính theo DT sàn ban công |
| Mái | ||
| - Mái BTCT phẳng | 30% - 50% | Tính theo DT mặt bằng mái |
| - Mái tôn | 20% - 30% | Tính theo DT mặt nghiêng mái |
| - Mái ngói kèo sắt/thép | 50% - 70% | Tính theo DT mặt nghiêng mái |
| - Mái ngói dán trên BTCT | 80% - 100% | Tính theo DT mặt nghiêng mái |
| Ô thông tầng / Giếng trời | ||
| - DT | 100% | Tính theo DT ô trống |
| - DT ≥ 8m² | 50% | Tính theo DT ô trống |
Lưu ý quan trọng: Bảng hệ số trên chỉ mang tính chất tham khảo dựa trên cách tính phổ biến trên thị trường. Mỗi công ty xây dựng có thể có quy định riêng. Điều quan trọng là bạn phải yêu cầu nhà thầu làm rõ cách tính diện tích xây dựng và các hệ số áp dụng cụ thể cho công trình của bạn ngay từ giai đoạn báo giá và ghi rõ trong hợp đồng.
4. Ví dụ minh họa cách tính m2 xây nhà trọn gói
Để bạn dễ hình dung, chúng ta cùng xem một ví dụ cụ thể:
Yêu cầu: Xây nhà phố 1 trệt 2 lầu (3 tầng), diện tích đất 5m x 20m (100m²). Xây dựng hết đất tầng trệt, lầu 1 và lầu 2 thụt vào 1m làm ban công (5m x 19m = 95m²). Sử dụng móng băng, mái BTCT, sân thượng phía sau 5m x 5m = 25m² (không mái che).
Cách tính diện tích xây dựng tham khảo:
- Móng băng: 100m² (DT tầng trệt) x 50% = 50 m²
- Tầng trệt: 100m² x 100% = 100 m²
- Lầu 1: 95m² (sàn) x 100% = 95 m²
- Lầu 2: 95m² (sàn) x 100% = 95 m²
- Mái BTCT: 70m² (DT mái còn lại sau khi trừ sân thượng) x 50% = 35 m²
- Sân thượng (không mái che): 25m² x 50% = 12.5 m²
Tổng diện tích xây dựng (dự kiến): 50 + 100 + 95 + 95 + 35 + 12.5 = 387.5 m²
Ước tính chi phí: Nếu đơn giá xây nhà trọn gói (gói khá) là 5.000.000 VNĐ/m², thì chi phí dự kiến là: 387.5 m² x 5.000.000 VNĐ/m² = 1.937.500.000 VNĐ
Tham khảo thêm bài viết: Xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m2
Hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng là bước đầu tiên và vô cùng quan trọng giúp bạn chủ động hơn trong việc lập kế hoạch và kiểm soát chi phí khi xây nhà trọn gói. Mặc dù có những phương pháp tính phổ biến, điều cốt yếu là bạn cần trao đổi thẳng thắn và yêu cầu nhà thầu làm rõ cách tính, hệ số áp dụng cụ thể cho công trình của mình và thể hiện rõ ràng trong hợp đồng.
Đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia xây dựng để được tư vấn cụ thể hơn. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc, khảo sát thực tế và cung cấp cho bạn dự toán chi phí dựa trên cách tính m2 xây nhà trọn gói minh bạch và chính xác nhất.
Bạn muốn được tư vấn chi tiết về cách tính diện tích và dự toán chi phí cho ngôi nhà tương lai?
Thông tin liên hệ Xây Dựng Kim Anh:
- CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
- Địa chỉ: C40 - Khu DC Hiệp Thành - Đường Nguyễn Thị Búp, KP 4, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
- Email: xaydungkimanh@gmail.com
