Cách tính m2 xây dựng: Hướng dẫn từ A-Z để bạn tự dự toán chi phí

Khi bạn nhận một bảng báo giá từ nhà thầu, bạn có bao giờ tự hỏi: "Tại sao diện tích đất nhà mình chỉ có 80m², xây 3 tầng mà tổng diện tích tính phí lại lên đến hơn 300m²?". Đây là một trong những thắc mắc phổ biến và chính đáng nhất của hầu hết các chủ đầu tư khi bắt đầu hành trình xây nhà. Sự khác biệt giữa "diện tích đất", "diện tích sử dụng" và "diện tích tính phí xây dựng" chính là mấu chốt của vấn đề.

Việc hiểu rõ cách tính m2 xây dựng không chỉ giúp bạn giải đáp được câu hỏi trên, mà còn là một kỹ năng cực kỳ quan trọng, mang lại cho bạn sự chủ động và minh bạch về tài chính. Nó là cơ sở để bạn tự lập kế hoạch ngân sách sơ bộ, so sánh báo giá giữa các nhà thầu và hiểu rõ từng đồng tiền mình bỏ ra được sử dụng vào đâu.

Bài viết này, với chuyên môn từ Xây Dựng Kim Anh, sẽ là một cẩm nang chi tiết và trực quan nhất, "bóc tách" từng hạng mục và giải thích cặn kẽ cách tính diện tích xây dựng nhà ở theo tiêu chuẩn hiện nay. Sau khi đọc xong, bạn hoàn toàn có thể tự tin áp dụng để tính toán cho chính ngôi nhà tương lai của mình.

Tại sao cần hiểu rõ cách tính m2 xây dựng?

Việc nắm vững phương pháp này mang lại 3 lợi ích cốt lõi:

1. Để tự lập kế hoạch ngân sách sơ bộ: Trước khi gặp nhà thầu, bạn có thể tự ước tính được khoảng chi phí xây dựng, từ đó có sự chuẩn bị và kế hoạch tài chính phù hợp.

2. Để hiểu và so sánh báo giá giữa các nhà thầu: Khi nhận báo giá từ nhiều đơn vị, bạn sẽ biết cách kiểm tra xem họ có đang tính đúng, tính đủ hay đang "ẩn" chi phí ở đâu đó không.

3. Để đảm bảo sự minh bạch trong hợp đồng thi công: Cách tính m2 xây dựng phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Hiểu rõ nó sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình, tránh những tranh cãi không đáng có về sau.

Nguyên tắc và công thức chung trong cách tính diện tích xây dựng nhà ở

Trong lĩnh vực xây dựng dân dụng tại Việt Nam, chi phí thi công thường được tính theo phương pháp bóc tách khối lượng hoặc tính theo m². Phương pháp tính theo m² phổ biến hơn cả vì tính đơn giản và tốc độ.

Công thức cơ bản nhất là:

Tổng Chi Phí Xây Dựng = Tổng Diện Tích Xây Dựng (DTXD) x Đơn Giá/m²

Mấu chốt của vấn đề nằm ở việc xác định "Tổng Diện Tích Xây Dựng (DTXD)". Đây là tổng diện tích của TẤT CẢ các hạng mục được thi công, bao gồm cả những phần không phải là diện tích ở như móng, mái, sân thượng... Mỗi hạng mục sẽ được nhân với một hệ số nhất định để quy đổi ra diện tích tính phí.

Hướng dẫn chi tiết cách tính m2 xây dựng cho từng hạng mục

Dưới đây là các hệ số quy đổi phổ biến nhất được các công ty xây dựng uy tín, bao gồm cả Xây Dựng Kim Anh, đang áp dụng.

1. Hệ số tính diện tích móng: Nền tảng của ngôi nhà

Phần móng là kết cấu chịu lực quan trọng nhất, dù nằm dưới lòng đất nhưng chi phí vật tư và nhân công rất lớn. Hệ số tính diện tích móng phụ thuộc vào loại móng và điều kiện nền đất:

• Móng đơn: Tính 20% - 30% diện tích tầng trệt. (Áp dụng cho công trình nhỏ, nền đất cứng).

• Móng cọc (phần đài móng): Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt. (Chi phí này chưa bao gồm chi phí ép cọc, cọc khoan nhồi).

• Móng băng / Móng bè: Tính 40% - 60% diện tích tầng trệt. (Áp dụng cho công trình lớn hoặc nền đất yếu).

2. Cách tính diện tích tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm có chi phí thi công cao do phải đào đất sâu, kết cấu vách và sàn phức tạp để chống thấm và chịu áp lực đất.

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.0m - 1.5m: Tính 140% - 160% diện tích.

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.5m - 2.0m: Tính 160% - 200% diện tích.

3. Cách tính diện tích sàn xây dựng các tầng và hạng mục phụ

Đây là phần dễ tính nhất và cũng là phần mà nhiều người thường hiểu là "diện tích nhà".

• Sàn tầng trệt và các tầng lầu: Tính 100% diện tích.

• Ô thông tầng, giếng trời:

  • Dưới 8m²: Tính 100% diện tích.

  • Trên 8m²: Tính 50% diện tích.

• Ban công, sân phơi:

  • Không có mái che: Tính 50% diện tích.

  • Có mái che: Tính 70% diện tích.

• Sân thượng:

  • Không có mái che: Tính 30% - 50% diện tích (bao gồm chi phí chống thấm, lan can, lát gạch).

  • Có mái che (sân phơi, khu BBQ...): Tính 50% - 70% diện tích.

4. Diện tích mái tính như thế nào? "Chiếc nón" của công trình

Phần mái có cách tính m2 xây dựng riêng biệt tùy thuộc vào độ phức tạp và vật liệu sử dụng.

• Mái Tôn: Tính 20% - 30% diện tích mái. (Hệ số thấp do vật liệu và thi công đơn giản).

• Mái Bê tông cốt thép (BTCT) / Mái bằng: Tính 40% - 50% diện tích mái. (Phổ biến cho nhà phố, độ bền cao).

• Mái ngói vì kèo sắt: Tính 60% - 70% diện tích mái. (Tính theo diện tích mặt nghiêng của mái).

• Mái ngói đổ bê tông rồi dán ngói: Tính 90% - 100% diện tích mái. (Kết cấu phức tạp, độ bền và chi phí cao nhất).

Ví dụ thực tế: Áp dụng cách tính m2 xây dựng cho nhà phố 3 tầng 80m²

Để giúp bạn hình dung rõ nhất, hãy cùng Xây Dựng Kim Anh thực hiện một bài toán ví dụ cụ thể.

Thông số công trình:

• Diện tích đất: 5m x 16m = 80m².

• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu, có sân thượng trước và tum thang, mái BTCT.

• Loại móng: Móng băng.

Bảng tính chi tiết diện tích xây dựng:

Hạng Mục	Diện Tích Sàn (m²)	Hệ Số (%)	Diện Tích Tính Phí (m²)
1. Móng băng	80	50%	40
2. Tầng 1 (trệt)	80	100%	80
3. Tầng 2 (lầu 1)	80	100%	80
4. Tầng 3 (lầu 2)	80	100%	80
5. Mái BTCT	80	50%	40
TỔNG CỘNG			320 m²

Như vậy, tổng diện tích xây dựng (DTXD) để tính giá cho ngôi nhà này là 320 m².

Ước tính chi phí xây dựng:

Giả sử bạn chọn gói xây nhà trọn gói vật tư khá với đơn giá là 5.800.000 VNĐ/m².

• Tổng chi phí dự kiến = 320 m² x 5.800.000 VNĐ/m² = 1.856.000.000 VNĐ (Một tỷ tám trăm năm mươi sáu triệu đồng).

Những lưu ý quan trọng về cách tính m2 xây dựng

• Hệ số có thể thay đổi: Các hệ số nêu trên là mức phổ biến nhất trên thị trường. Tuy nhiên, chúng có thể thay đổi đôi chút tùy theo từng nhà thầu và độ phức tạp của kiến trúc.

• Làm rõ trong hợp đồng: Điều quan trọng nhất là cách tính m2 xây dựng và các hệ số áp dụng phải được ghi rõ ràng, chi tiết trong hợp đồng thi công để làm cơ sở pháp lý cho cả hai bên.

• Không bao gồm các hạng mục phụ: Cách tính này thường không bao gồm chi phí ép cọc, chi phí lắp đặt đồng hồ điện nước, chi phí sân vườn, hàng rào, cổng... Bạn cần làm rõ các hạng mục này với nhà thầu.

Xây Dựng Kim Anh: Minh bạch trong từng con số

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi tin rằng sự minh bạch trong tài chính là nền tảng của niềm tin. Chúng tôi hiểu những băn khoăn của bạn về chi phí, vì vậy, quy trình báo giá của chúng tôi luôn đảm bảo:

• Tư vấn và giải thích cặn kẽ: Trước khi báo giá, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết cho bạn về cách tính m2 xây dựng và các hệ số áp dụng cho chính ngôi nhà của bạn.

• Báo giá chi tiết, rõ ràng: Bảng báo giá của chúng tôi luôn đi kèm một file thuyết minh chi tiết cách tính diện tích, liệt kê rõ ràng từng hạng mục, giúp bạn hoàn toàn an tâm và không lo về các chi phí ẩn.

• Cam kết không phát sinh: Với dịch vụ xây nhà trọn gói của Xây Dựng Kim Anh, đơn giá và tổng diện tích xây dựng sẽ được chốt trong hợp đồng và cam kết không phát sinh, giúp bạn kiểm soát ngân sách một cách tuyệt đối.

---

Việc hiểu rõ cách tính m2 xây dựng không chỉ giúp bạn dự toán được chi phí mà còn biến bạn thành một chủ đầu tư thông thái, có thể chủ động trong việc giám sát và bảo vệ quyền lợi của mình. Hy vọng rằng, với những hướng dẫn chi tiết trên, bạn đã có đủ tự tin để bắt đầu lên kế hoạch cho tổ ấm tương lai.

Để nhận một bảng dự toán chi phí chi tiết, chính xác và hoàn toàn miễn phí, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Kim Anh ngay hôm nay!

• Công Ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Kim Anh

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130