Chi Phí Sửa Nhà Nâng Tầng 2026: Bảng Giá Chi Tiết & Công Thức Tính Chuẩn

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, việc sở hữu một lô đất mới để xây dựng là giấc mơ xa vời với nhiều gia đình. Khi nhu cầu không gian sống tăng lên – con cái cần phòng riêng, gia đình đón thêm thành viên, hoặc đơn giản là muốn có thêm không gian giải trí – giải pháp sửa nhà nâng tầng trở thành lựa chọn kinh tế và tối ưu nhất.

Tuy nhiên, nâng tầng (chồng tầng) là một "cuộc đại phẫu" phức tạp hơn nhiều so với xây mới. Nó liên quan đến bài toán chịu lực của kết cấu cũ và đặc biệt là bài toán tài chính. Câu hỏi: "Chi phí sửa nhà nâng tầng hết bao nhiêu?" luôn là rào cản lớn nhất khiến gia chủ chần chừ.

Là một chuyên gia có thâm niên trong lĩnh vực cải tạo nhà phố, đại diện cho Xây Dựng Kim Anh, tôi khẳng định rằng: Không có một con số cố định cho tất cả ngôi nhà. Tuy nhiên, chúng ta hoàn toàn có thể dự toán chính xác đến 95% nếu hiểu rõ bản chất các hạng mục chi phí. Bài viết chuyên sâu này sẽ là "cuốn cẩm nang tài chính" toàn diện nhất năm 2026, giúp bạn nắm vững mọi ngóc ngách của giá nâng tầng nhà, từ vật liệu, nhân công, pháp lý cho đến những khoản "chi phí ẩn" mà ít nhà thầu nào nói cho bạn biết.

Các yếu tố ảnh hưởng chi phí sửa nhà nâng tầng

Để hiểu tại sao đơn giá sửa nhà nâng tầng lại dao động từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, bạn cần phân tích 6 biến số quan trọng sau đây. Sự thay đổi của mỗi biến số này sẽ tác động trực tiếp đến ngân sách cuối cùng.

1. Hiện trạng kết cấu nền móng

Đây là yếu tố "ngầm" nhưng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong sự chênh lệch giá.

• Trường hợp 1 (Móng tốt): Nhà cũ có móng băng hoặc móng cọc khoan nhồi, cột bê tông lớn (200x200mm trở lên), thép chờ đầy đủ. Bạn chỉ mất chi phí xây dựng phần thân mới. Chi phí sửa nhà nâng tầng lúc này ở mức thấp nhất.

• Trường hợp 2 (Móng yếu): Nhà cấp 4 móng gạch, móng đá hộc hoặc móng đơn trên nền đất yếu (như khu vực Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh). Bắt buộc phải gia cố móng (đóng cừ, ép cọc neo, đổ bê tông mở rộng móng). Chi phí gia cố này có thể chiếm từ 15% - 25% tổng giá trị công trình. Nếu bỏ qua bước này để tiết kiệm, cái giá phải trả sau này (nứt nhà, sụt lún) sẽ đắt gấp 10 lần.

2. Vị trí địa lý và điều kiện tiếp cận công trình

Trong xây dựng nội đô, vị trí công trình quyết định đơn giá nhân công.

• Nhà mặt tiền đường lớn: Xe tải 5 tấn chở cát, đá, xi măng, thép đổ tận cửa. Máy trộn bê tông, máy tời hoạt động thoải mái. Giá thành chuẩn.

• Nhà trong hẻm sâu, nhỏ (<2m): Xe tải không vào được. Vật tư phải tập kết ở đầu hẻm, sau đó thuê xe ba gác hoặc nhân công dùng xe rùa trung chuyển vào từng chuyến.

  • Ví dụ: Một khối cát giá 400.000đ, nhưng công vận chuyển vào hẻm sâu có thể tốn thêm 200.000đ/khối.

  • Chi phí nhân công bốc xếp, vận chuyển thủ công có thể làm giá nâng tầng nhà tăng thêm 10% - 15%.

3. Phương án kỹ thuật thi công (Vật liệu nhẹ vs Bê tông)

• Bê tông cốt thép truyền thống: Giá thành cao do khối lượng vật tư lớn (sắt thép, xi măng, đá, cát), cốp pha gỗ, thời gian thi công lâu (chờ bê tông khô).

• Vật liệu siêu nhẹ (Cemboard, Bê tông khí chưng áp ALC):

  • Giảm chi phí vật tư phần thô khoảng 15%.

  • Giảm chi phí nhân công khoảng 30% (do thi công lắp ghép nhanh).

  • Giảm chi phí gia cố móng (do tải trọng nhẹ).

  • -> Tổng thể, phương án này giúp tiết kiệm chi phí sửa nhà nâng tầng khoảng 20% so với truyền thống.

4. Diện tích thi công

Nguyên tắc "Kinh tế theo quy mô" áp dụng triệt để trong xây dựng.

• Nâng tầng diện tích nhỏ (30m2): Đơn giá/m2 sẽ rất cao (có thể lên tới 7-8 triệu/m2 trọn gói) vì các chi phí cố định (Giám sát, quản lý, vận chuyển máy móc, lán trại) không đổi.

• Nâng tầng diện tích lớn (>80m2): Đơn giá/m2 sẽ giảm xuống (còn khoảng 5.5 - 6 triệu/m2) do tối ưu được nhân lực và vật tư.

5. Chủng loại vật tư hoàn thiện

Đây là hạng mục có biên độ dao động lớn nhất.

• Gạch lát nền: Loại thường 150k/m2 vs Gạch nhập khẩu 600k/m2.

• Thiết bị vệ sinh: Inax dòng phổ thông 3 triệu/bộ vs Toto dòng cao cấp 15 triệu/bộ.

• Sự lựa chọn của gia chủ ở giai đoạn này sẽ quyết định đơn giá sửa nhà nâng tầng phần hoàn thiện tăng hay giảm.

6. Thời điểm thi công

• Đầu năm (Tháng 2 - Tháng 4): Giá nhân công ổn định, giá vật liệu chưa tăng nhiệt. Thời điểm vàng để có giá tốt.

• Cuối năm (Tháng 9 - Tháng 12): Nhu cầu sửa nhà đón Tết tăng cao, nhân công khan hiếm, giá vật liệu leo thang. Chi phí thường bị đội lên 5-10%.

Bảng giá chi tiết theo hạng mục

Dưới đây là bảng phân tích chi phí chi tiết được bóc tách từ các dự toán thực tế của Xây Dựng Kim Anh. Lưu ý: Đây là đơn giá tham khảo, giá chính xác cần dựa trên khảo sát thực tế.

1. Chi phí thi công phần thô

Phần thô bao gồm: Vật tư (Sắt thép, xi măng, cát đá, gạch xây, ống nước, dây điện âm) và Nhân công xây dựng.

Hạng mục thi công	Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2)	Chi tiết kỹ thuật & Vật tư
Nâng tầng bằng sàn giả (Cemboard)	3.200.000 - 3.600.000	- Hệ khung sắt chịu lực (I150, I200 hoặc Sắt hộp 5x10 mạ kẽm Hòa Phát). - Tấm Cemboard Thái Lan dày 16mm-18mm. - Trải lưới chống nứt, láng hồ, chống thấm. - Tường xây gạch ống hoặc vách nhẹ.
Nâng tầng bằng sàn Bê tông cốt thép	3.800.000 - 4.500.000	- Thép Việt Nhật/Pomina. - Bê tông thương phẩm mác 250 hoặc bê tông trộn máy tại chỗ. - Cốp pha phủ phim. - Tường gạch ống Tuynel Bình Dương.
Thi công mái tôn	1.300.000 - 1.800.000	- Kèo sắt hộp mạ kẽm. - Tôn Hoa Sen/Đông Á dày 4.5 - 5 dem. - Máng xối Inox, diềm mái.
Thi công mái ngói (Hệ kèo thép)	2.600.000 - 3.300.000	- Hệ kèo thép nhẹ mạ hợp kim nhôm kẽm (SmartTruss/VnTruss). - Ngói Thái/Nhật (SCG, Nakamura).

2. Chi phí nhân công

Nếu gia chủ muốn tự mua vật tư và chỉ thuê khoán nhân công (để kiểm soát chất lượng vật liệu), đơn giá nhân công năm 2026 tại TP.HCM như sau:

• Nhân công phần thô & nề: 1.600.000 - 1.900.000 đ/m2.

• Nhân công ốp lát: 120.000 - 180.000 đ/m2.

• Nhân công sơn nước: 45.000 - 70.000 đ/m2 (Bao gồm bả matit + lăn sơn).

• Nhân công điện nước: 150.000 - 250.000 đ/m2 sàn.

3. Bảng giá trọn gói (Chìa khóa trao tay)

Đây là hình thức phổ biến nhất, giúp gia chủ tiết kiệm thời gian và công sức. Nhà thầu lo từ A-Z.

Gói hoàn thiện	Đơn giá (VNĐ/m2)	Đặc điểm vật tư tiêu biểu
Gói Tiết Kiệm	5.500.000 - 5.900.000	- Gạch men 60x60 (160k/m2). - Sơn Maxilite. - Thiết bị vệ sinh Viglacera. - Cửa sắt kính. - Đèn LED thường.
Gói Tiêu Chuẩn	6.000.000 - 6.800.000	- Gạch bóng kiếng toàn phần 60x60 (250k/m2). - Sơn Dulux lau chùi. - Thiết bị vệ sinh Inax 504. - Cửa nhôm Xingfa nhập khẩu. - Đèn LED Panasonic/MPE.
Gói Cao Cấp	7.000.000 - 8.500.000	- Gạch đá bóng kiếng 80x80 hoặc sàn gỗ. - Sơn Dulux 5in1/Jotun Majestic. - Thiết bị vệ sinh Toto/Caesar cao cấp. - Cửa gỗ An Cường/Xingfa cầu cách nhiệt. - Hệ thống điện thông minh (Smarthome cơ bản).

Để xem chi tiết danh sách vật tư của từng gói nhằm so sánh kỹ hơn, mời quý khách truy cập: bảng giá sửa nhà nâng tầng chi tiết.

Chi phí sửa nhà nâng tầng theo diện tích

Để giúp bạn hình dung con số thực tế, chúng tôi sẽ lập dự toán cho 2 kịch bản nhà phổ biến nhất tại TP.HCM.

Kịch bản A: Nâng thêm 1 tầng cho nhà phố nhỏ (Diện tích sàn 40m2)

• Hiện trạng: Nhà cấp 4, móng yếu cần gia cố. Hẻm nhỏ 3m.

• Yêu cầu: Nâng 1 lầu (Sàn giả Cemboard), mái tôn. Hoàn thiện mức trung bình.

Bảng tính toán:

1. Gia cố móng và cột:

   • Cấy thêm 6 cột sắt I200 từ móng lên mái: 6 cột x 7m x 1.500.000đ/md = 63.000.000đ.

   • Gia cố móng (đổ bê tông bọc chân cột): 15.000.000đ.

2. Thi công phần thân (40m2):

   • Đơn giá sàn giả trọn gói (Gói Tiêu Chuẩn): 6.200.000đ/m2.

   • Thành tiền: 40m2 x 6.200.000 = 248.000.000đ.

3. Thi công mái tôn (20m2 - tính 50% diện tích):

   • Thành tiền: 20m2 x 6.200.000 = 124.000.000đ.

4. Tổng cộng: 450.000.000 VNĐ (Chưa bao gồm tháo dỡ và pháp lý).

Kịch bản B: Nâng thêm 2 tầng cho nhà phố tiêu chuẩn (Diện tích sàn 60m2)

• Hiện trạng: Nhà đúc lửng, móng băng tốt, hẻm xe tải.

• Yêu cầu: Nâng tầng 2 + 3 (Sân thượng), sàn bê tông cốt thép. Hoàn thiện mức khá.

Bảng tính toán:

1. Gia cố cột (Cấy thép, đổ bê tông Jacketing):

   • Dự toán khoảng: 40.000.000đ.

2. Thi công phần thân (2 tầng x 60m2 = 120m2):

   • Đơn giá trọn gói (Gói Khá): 6.500.000đ/m2.

   • Thành tiền: 120m2 x 6.500.000 = 780.000.000đ.

3. Thi công mái tum + sân thượng (Tính 50% diện tích = 30m2):

   • Thành tiền: 30m2 x 6.500.000 = 195.000.000đ.

4. Tổng cộng: 1.015.000.000 VNĐ.

-> Nhận xét: Qua 2 ví dụ trên, có thể thấy chi phí sửa nhà nâng tầng không tăng tuyến tính. Nhà nhỏ đơn giá cao, nhà lớn đơn giá thấp hơn, và chi phí gia cố luôn là một khoản đáng kể.

Chi phí theo phương án kỹ thuật: Đi sâu vào chi tiết

1. Chi phí gia cố móng, cột, dầm

Đây là hạng mục kỹ thuật khó nhất.

• Đóng cừ tràm: Giá cừ tràm loại 1 khoảng 35.000 - 45.000đ/cây. Nhân công đóng máy khoảng 15.000đ/cây. Phù hợp cho đất bùn, ẩm ướt.

• Ép cọc neo: Dùng cho nhà hẻm nhỏ. Giá ca máy khoảng 15 triệu/ca. Giá cọc 250x250 khoảng 280.000đ/md. Một móng thường ép 2-4 tim cọc.

• Gia cố cột (Bổ trụ): Bao gồm công đục tỉa bê tông cũ, khoan cấy thép (dùng hóa chất Ramset Epcon G5 - giá khoảng 600.000đ/tuýp), lắp cốp pha và đổ bê tông sika grout (chống co ngót). Chi phí trung bình 2-3 triệu/cột/tầng.

2. Chi phí tháo dỡ và vận chuyển xà bần

Khi nâng tầng, bạn phải tháo dỡ mái cũ, đập bỏ tường ngăn cũ (nếu cải tạo lại công năng).

• Đập phá tường gạch: 150.000 - 250.000đ/m2.

• Tháo dỡ mái tôn: 30.000 - 50.000đ/m2.

• Vận chuyển xà bần (bằng xe ba gác hoặc xe tải): 250.000 - 400.000đ/chuyến (bao gồm phí đổ thải).

  • Lưu ý: Chi phí này thường bị gia chủ quên tính đến, nhưng nó có thể lên tới 20-30 triệu đồng cho một công trình.

Chi phí giấy phép và pháp lý

Khác với sửa chữa nhỏ (sơn nước, lát gạch) được miễn phép, sửa nhà nâng tầng bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng do UBND Quận/Huyện cấp.

1. Chi phí Kiểm định móng (Bắt buộc):

   • Theo quy định mới, hồ sơ xin phép phải có "Báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình" do đơn vị tư vấn độc lập có chứng chỉ hành nghề thực hiện.

   • Giá thị trường: 5.000.000 - 15.000.000 VNĐ (Tùy diện tích và hồ sơ thiết kế cũ có còn hay không).

2. Chi phí Bản vẽ xin phép & Dịch vụ nộp hồ sơ:

   • Giá trọn gói: 5.000.000 - 10.000.000 VNĐ.

3. Lệ phí nhà nước: Không đáng kể (vài trăm ngàn đồng).

Tổng chi phí pháp lý: Dự trù khoảng 15 - 25 triệu đồng. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi thường có chính sách hỗ trợ 50-100% chi phí này khi khách hàng ký hợp đồng thi công trọn gói.

So sánh giá nâng tầng nhà theo khu vực

• Tại TP.HCM (Khu vực trung tâm - Q1, Q3, Q10 cũ): Đơn giá cao nhất do cấm xe tải ban ngày, khó thi công, yêu cầu che chắn khắt khe.

• Tại TP.HCM (Khu vực vùng ven - Bình Chánh, Hóc Môn, Q12 cũ): Đơn giá mềm hơn khoảng 5-8% do đường rộng, dễ tập kết vật tư.

• Tại các tỉnh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An): Giá vật tư tương đương TP.HCM nhưng giá nhân công địa phương rẻ hơn. Tuy nhiên, nếu thuê thợ Sài Gòn về làm thì chi phí sẽ cộng thêm khoản "Công tác phí" (ăn ở, đi lại), làm giá nâng tầng nhà có thể cao hơn cả làm tại TP.HCM.

Cách tính toán chi phí chuẩn và Công thức vàng

Đừng chỉ nhìn vào đơn giá/m2. Hãy dùng công thức sau để có cái nhìn tổng quan:

T = (S x D) + M + P + K

Trong đó:

• T (Total): Tổng chi phí dự trù.

• S (Surface): Tổng diện tích sàn xây dựng tính giá (bao gồm cả diện tích quy đổi của mái, sân thượng, ban công).

  • Sàn có mái che: Tính 100%.

  • Sân thượng không mái: Tính 50%.

  • Mái tôn: Tính 30%.

• D (Đơn giá): Đơn giá thi công trọn gói (VD: 6.5 triệu/m2).

• M (Móng): Chi phí gia cố móng riêng biệt (Khoảng 10-20% phần thân).

• P (Pháp lý): Chi phí xin phép, kiểm định.

• K (Khác): Chi phí tháo dỡ, dự phòng phí (10%).

Mẹo tiết kiệm chi phí sửa nhà nâng tầng hợp lý

Tiết kiệm là thông minh, nhưng "ham rẻ" ở phần kết cấu là tự sát. Dưới đây là những cách cắt giảm chi phí an toàn mà Xây Dựng Kim Anh khuyên bạn:

1. Tối ưu hóa thiết kế kiến trúc:

   • Hạn chế tối đa việc di dời nhà vệ sinh hay cầu thang. Việc đi lại hệ thống ống nước và đập phá cầu thang cũ tốn rất nhiều tiền.

   • Giữ nguyên hệ lưới cột cũ, không cấy thêm cột dầm phụ nếu không quá cần thiết.

2. Sử dụng vật liệu nhẹ:

   • Như đã phân tích, dùng tường thạch cao và sàn Cemboard giúp giảm áp lực lên móng -> giảm tiền gia cố móng (khoản tiền lớn nhất).

3. Lựa chọn vật liệu hoàn thiện thông minh:

   • Thay vì dùng gỗ tự nhiên đắt đỏ, hãy dùng gỗ công nghiệp MDF chống ẩm hoặc nhựa giả gỗ Composite.

   • Thay vì ốp đá Marble tự nhiên (2-3 triệu/m2), hãy dùng gạch vân đá khổ lớn (400-500k/m2) vẫn đảm bảo thẩm mỹ 90%.

4. Tận dụng chương trình khuyến mãi:

   • Các công ty xây dựng thường có khuyến mãi "Tặng bản vẽ thiết kế", "Tặng giấy phép xây dựng" hoặc "Chiết khấu 3-5%" cho hợp đồng ký sớm.

5. Chọn nhà thầu có năng lực thực sự:

   • Một nhà thầu giỏi sẽ tính toán kết cấu vừa đủ an toàn, không dư thừa sắt thép lãng phí, đồng thời quản lý vật tư tốt không để thất thoát. Đó chính là cách tiết kiệm lớn nhất.

Lời kết và Khuyến nghị từ chuyên gia

Chi phí sửa nhà nâng tầng không chỉ là những con số vô hồn trên bảng báo giá. Đằng sau mỗi con số là chất lượng của vật liệu, là tay nghề của người thợ, và quan trọng nhất là sự an toàn của gia đình bạn trong suốt hàng chục năm sinh sống.

Một ngôi nhà nâng tầng thành công là sự cân bằng hoàn hảo giữa: Thẩm mỹ - Công năng - Độ bền - Ngân sách. Đừng vì tiết kiệm một vài chục triệu ban đầu mà chọn những phương án gia cố móng sơ sài hay vật liệu kém chất lượng.

Nếu bạn đang đứng trước bài toán khó về chi phí và kỹ thuật, hãy để Xây Dựng Kim Anh trở thành người bạn đồng hành tin cậy. Với kinh nghiệm thực chiến hàng trăm công trình nâng tầng tại TP.HCM, chúng tôi cam kết mang đến cho bạn một bảng dự toán minh bạch, chi tiết và tối ưu nhất – nơi mà từng đồng tiền bạn bỏ ra đều xứng đáng với giá trị nhận lại.

Đăng ký khảo sát và nhận bảng dự toán MIỄN PHÍ ngay hôm nay:

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KIM ANH

• Trụ sở chính: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline tư vấn kỹ thuật (24/7): 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Mã số thuế: 0314264130

• Website: www.xaydungkimanh.com