Cách tính chi phí xây nhà trọn gói chính xác 2026: Hướng dẫn A-Z từ chuyên gia

Xây nhà là một trong những việc trọng đại nhất của đời người. Tuy nhiên, hành trình này thường đi kèm với một nỗi lo lớn: chi phí. Làm thế nào để kiểm soát ngân sách? Làm sao để không bị "vẽ" thêm chi phí? Và câu hỏi quan trọng nhất: cách tính chi phí xây nhà trọn gói chính xác là gì?

Rất nhiều gia chủ rơi vào tình trạng "vỡ ngân sách" chỉ vì không nắm được cách tính toán cơ bản, phụ thuộc hoàn toàn vào nhà thầu và nhận về những bản báo giá mập mờ. Là chuyên gia với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, Xây Dựng Kim Anh hiểu rằng, sự minh bạch về tài chính chính là chìa khóa cho một công trình thành công.

Bài viết này sẽ là cẩm nang toàn diện nhất, "cầm tay chỉ việc" giúp bạn tự mình bóc tách và dự toán chi phí xây nhà một cách chi tiết. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từ cách tính m2 xây dựng chuẩn xác, đưa ra ví dụ minh họa cụ thể, phân tích các chi phí "ẩn" và cung cấp bảng báo giá tham khảo mới nhất từ Xây Dựng Kim Anh.

Hãy cùng chúng tôi làm chủ ngân sách của bạn!

Tại sao việc tự dự toán và biết cách tính chi phí xây nhà trọn gói lại quan trọng?

Nhiều người cho rằng việc này là của nhà thầu. Tuy nhiên, việc chủ động nắm được cách tính chi phí xây nhà trọn gói mang lại cho bạn 4 lợi ích vàng:

1. Chủ động ngân sách tuyệt đối: Bạn sẽ biết được con số "sàn" và con số "trần" cho ngôi nhà của mình. Điều này giúp bạn quyết định nên xây 3 tầng hay 4 tầng, dùng vật tư cao cấp hay khá, mà không bị động.

2. Tránh bị "hớ" và chi phí phát sinh: Khi bạn hiểu cách tính, bạn sẽ biết nhà thầu đang báo giá cho bạn dựa trên cơ sở nào. Bạn có thể đặt câu hỏi đúng, phát hiện những điểm bất hợp lý và yêu cầu giải trình, tránh xa các chiêu trò "báo giá thấp câu khách, phát sinh cao khi thi công".

3. Cơ sở để đàm phán và lựa chọn nhà thầu: Bạn có thể dùng bản dự toán của mình để so sánh, đối chiếu với báo giá của nhiều công ty. Một nhà thầu uy tín sẽ có cách tính tương đồng và giải thích rõ ràng các chênh lệch (nếu có) dựa trên vật tư và biện pháp thi công.

4. Minh bạch hóa hợp đồng: Hiểu rõ cách tính m2 xây dựng giúp bạn rà soát hợp đồng kỹ lưỡng hơn, đảm bảo mọi hạng mục đều được liệt kê, tránh tranh chấp về sau.

Công thức "vàng" để dự toán chi phí xây nhà trọn gói

Về cơ bản, cách tính chi phí xây nhà trọn gói được quy về một công thức chung, đơn giản nhưng cực kỳ hiệu quả:

Chi Phí Xây Dựng Trọn Gói = Tổng Diện Tích Xây Dựng (m²) x Đơn Giá Xây Dựng Trọn Gói (VNĐ/m²)

Thoạt nhìn rất đơn giản, nhưng mấu chốt nằm ở 2 biến số:

1. Tổng Diện Tích Xây Dựng (m²): Đây KHÔNG PHẢI là diện tích đất, cũng không phải diện tích sàn sử dụng. Nó là tổng diện tích của tất cả các hạng mục (móng, tầng hầm, các tầng, mái...) được quy đổi theo một "hệ số" nhất định. Đây là phần phức tạp nhất và chúng ta sẽ bóc tách nó ngay sau đây.

2. Đơn Giá Xây Dựng Trọn Gói (VNĐ/m²): Đây là chi phí nhà thầu đưa ra để hoàn thiện 1m² xây dựng, đã bao gồm cả vật tư thô, vật tư hoàn thiện và nhân công. Đơn giá này phụ thuộc vào loại hình nhà (cấp 4, nhà phố, biệt thự), phong cách kiến trúc (hiện đại, tân cổ điển) và cấp độ vật tư (phổ thông, khá, cao cấp).

Bây giờ, chúng ta sẽ đi vào phần quan trọng nhất: cách tính m2 xây dựng (hay còn gọi là tổng diện tích xây dựng).

Hướng dẫn chi tiết A-Z cách tính m2 xây dựng chuẩn nhất 2026

Để có một bản dự toán chi phí xây nhà chính xác, bạn phải tính đúng tổng diện tích xây dựng. Đây là cách các công ty xây dựng chuyên nghiệp, bao gồm Xây Dựng Kim Anh, đang áp dụng. Chúng tôi sẽ quy đổi tất cả các hạng mục về m² sàn theo hệ số sau:

(Lưu ý: Các hệ số này là mặt bằng chung của ngành xây dựng dân dụng và có thể chênh lệch +/- 5-10% tùy theo biện pháp thi công của từng nhà thầu. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi áp dụng hệ số này để đảm bảo tính minh bạch nhất cho khách hàng).

Bước 1: Cách tính diện tích phần móng (cực kỳ quan trọng)

Phần móng là nền tảng của ngôi nhà, vô hình nhưng tốn kém. Tùy vào địa chất và quy mô công trình, chi phí móng sẽ khác nhau.

• Móng đơn (thường dùng cho nhà cấp 4, đất nền tốt): Tính bằng 20% - 30% diện tích tầng trệt.

• Móng băng (phổ biến cho nhà phố 2-4 tầng): Tính bằng 50% - 60% diện tích tầng trệt.

• Móng cọc (cho đất yếu, nhà cao tầng):

  • Phần đài móng: Tính bằng 40% - 50% diện tích tầng trệt.

  • Phần cọc (ép tải hoặc khoan nhồi): Chi phí này thường được bóc tách riêng và báo giá theo mét dài (md) hoặc theo số lượng tim cọc, không tính vào đơn giá m²/sàn trọn gói. Đây là một lưu ý quan trọng khi bạn xem báo giá.

Bước 2: Cách tính diện tích tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm luôn có chi phí cao do phải thi công âm, chống thấm và gia cố vách.

• Hầm có độ sâu Tính bằng 150% diện tích hầm.

• Hầm có độ sâu 1.5m - 2.0m: Tính bằng 170% - 180% diện tích hầm.

• Hầm có độ sâu > 2.0m: Tính bằng 200% - 250% diện tích hầm.

Bước 3: Cách tính diện tích các tầng (trệt, lầu)

Đây là phần dễ tính nhất.

• Diện tích sàn các tầng (tầng trệt, lầu 1, lầu 2...): Tính 100% diện tích.

• Phần không có mái che (sân thượng, ban công, sân trước, sân sau):

  • Nếu không có mái che: Tính 50% diện tích.

  • Nếu có mái che (ví dụ: sân thượng có lam trang trí, giàn phơi): Tính 60% - 75% diện tích tùy mức độ che phủ.

• Ô thông tầng / Giếng trời:

  • Nếu diện tích giếng trời

  • Nếu diện tích giếng trời > 8m²: Tính 50% diện tích.

Bước 4: Cách tính diện tích phần mái

Phần mái che chắn cho toàn bộ ngôi nhà và có nhiều loại, mỗi loại một hệ số.

• Mái tôn (sử dụng xà gồ thép): Tính 20% - 30% diện tích mái.

• Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT) (phổ biến cho nhà phố): Tính 40% - 50% diện tích mái.

• Mái ngói hệ kèo thép (Mái Thái, Mái Nhật): Tính 60% - 70% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Mái BTCT dán ngói (Mái Thái, Mái Nhật - loại kiên cố nhất): Tính 100% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

Bảng tóm tắt hệ số tính m2 xây dựng (tham khảo nhanh)

Hạng Mục	Hệ Số Tính (%)
Phần Móng
Móng băng	50%
Móng cọc (đài móng)	40% (Cọc tính riêng)
Phần Hầm
Hầm sâu	150%
Phần Thân
Tầng trệt & các lầu	100%
Ban công / Sân (không mái che)	50%
Sân thượng (có mái che)	60% - 75%
Phần Mái
Mái tôn	30%
Mái bằng (BTCT)	50%
Mái ngói (hệ kèo)	70%
Mái BTCT dán ngói	100%

Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà trọn gói cho nhà phố 5x20m, 3 tầng

Bây giờ, chúng ta sẽ áp dụng các hệ số trên vào một ví dụ thực tế để bạn dễ hình dung nhất về cách tính chi phí xây nhà trọn gói.

Thông tin công trình giả định

• Loại hình: Nhà phố hiện đại.

• Diện tích đất: 5m x 20m = 100m².

• Quy mô xây dựng: 1 trệt, 2 lầu (tổng 3 tầng), mái BTCT.

• Phương án móng: Móng băng (do nền đất ổn định).

• Thiết kế bố trí:

  • Tầng trệt: Xây hết đất (100m²).

  • Lầu 1: 5m x 20m = 100m².

  • Lầu 2 (Tầng 3): 5m x 18m = 90m² (chừa 10m² làm sân thượng).

  • Mái: Mái BTCT, diện tích 90m².

Bảng chi tiết cách tính m2 xây dựng cho nhà 5x20m

Chúng ta sẽ bóc tách từng hạng mục:

1. Phần Móng (Móng băng): 100m² (tính theo diện tích tầng trệt) x 50% = 50 m²

2. Tầng Trệt (Tầng 1): 100m² x 100% = 100 m²

3. Lầu 1 (Tầng 2): 100m² x 100% = 100 m²

4. Lầu 2 (Tầng 3):

   • Diện tích sàn có mái che: 90m² x 100% = 90 m²

   • Diện tích sân thượng (không mái che): 10m² x 50% = 5 m²

   • Tổng Lầu 2: 90 + 5 = 95 m²

5. Phần Mái (Mái BTCT): 90m² (tính theo diện tích sàn lầu 2) x 50% = 45 m²

==> Tổng Diện Tích Xây Dựng = 50 + 100 + 100 + 95 + 45 = 390 m²

Áp dụng đơn giá để dự toán chi phí xây nhà

Sau khi có Tổng Diện Tích Xây Dựng là 390 m², chúng ta sẽ nhân với đơn giá. Giả sử bạn chọn gói "Khá" của Xây Dựng Kim Anh (xem bảng giá bên dưới) cho nhà phố, với đơn giá là 5.600.000 VNĐ/m².

Cách tính chi phí xây nhà trọn gói cho công trình này là:

Chi Phí Dự Toán = 390 m² x 5.600.000 VNĐ/m² = 2.184.000.000 VNĐ

Như vậy, ngân sách dự kiến (chưa bao gồm chi phí cọc và nội thất rời) cho ngôi nhà 5x20m, 3 tầng này là khoảng 2 tỷ 184 triệu đồng.

Lưu ý: Đây là dự toán chi phí xây nhà sơ bộ. Con số cuối cùng sẽ phụ thuộc vào chủng loại vật tư hoàn thiện bạn chọn.

Bảng báo giá chi tiết các gói xây nhà trọn gói 2026 tại Xây Dựng Kim Anh

Để giúp bạn có cơ sở áp dụng công thức trên, Xây Dựng Kim Anh xin gửi đến bạn bảng đơn giá xây dựng trọn gói tham khảo (bao gồm cả phần thô và hoàn thiện cơ bản), áp dụng cho năm 2026.

Chúng tôi hiểu rằng mỗi công trình là duy nhất. Vì vậy, để có một cách tính chi phí xây nhà trọn gói chính xác tuyệt đối, chúng tôi cần khảo sát thực tế và lập dự toán chi tiết dựa trên bản vẽ thiết kế và vật tư bạn mong muốn.

Bảng giá xây nhà trọn gói 2026 (Phần thô + Hoàn thiện)

Loại Hình Nhà	Gói Phổ Thông (VNĐ/m²)	Gói Khá (VNĐ/m²)	Gói Cao Cấp (VNĐ/m²)
Nhà cấp 4, Gác lửng	4.200.000 - 4.700.000	4.800.000 - 5.300.000	5.500.000 - 6.500.000
Nhà phố Hiện đại	5.000.000 - 5.500.000	5.600.000 - 6.200.000	6.500.000 - 7.500.000
Nhà phố Tân Cổ Điển	5.500.000 - 6.000.000	6.100.000 - 6.800.000	7.000.000 - 8.500.000
Biệt thự Hiện đại	5.800.000 - 6.500.000	6.600.000 - 7.500.000	8.000.000 - 9.500.000
Biệt thự Tân Cổ / Cổ Điển	6.500.000 - 7.500.000	7.600.000 - 8.800.000	9.000.000 - 12.000.000

Tham khảo thêm: Bảng báo giá xây nhà trọn gói chi tiết

Bảng giá xây dựng phần thô 2026 (tham khảo)

Đối với các gia chủ muốn tự mình lựa chọn vật tư hoàn thiện, Xây Dựng Kim Anh cung cấp gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện:

Loại Hình Nhà	Đơn Giá Phần Thô (VNĐ/m²)
Nhà cấp 4, Gác lửng	2.800.000 - 3.200.000
Nhà phố Hiện đại	3.400.000 - 3.700.000
Nhà phố Tân Cổ Điển	3.600.000 - 4.000.000
Biệt thự (Tất cả loại hình)	3.800.000 - 4.500.000

Tham khảo thêm: Bảng báo giá xây dựng nhà phần thô chi tiết

TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM:

• Đơn giá trên CHƯA bao gồm VAT và chỉ mang tính chất tham khảo tại thời điểm viết bài.

• Đơn giá có thể thay đổi tùy thuộc vào: Vị trí (hẻm nhỏ, mặt tiền), điều kiện địa chất (nền đất), phong cách kiến trúc (càng phức tạp, chi tiết phào chỉ càng cao) và biến động giá vật tư.

• Đơn giá CHƯA bao gồm chi phí ép cọc, chi phí tháo dỡ nhà cũ, chi phí hoàn công và nội thất rời (sofa, giường, tủ...)

==> Để nhận được báo giá CHÍNH XÁC NHẤT và miễn phí 100% chi phí thiết kế, hãy liên hệ ngay Hotline Xây Dựng Kim Anh: 0974 776 305.

Những yếu tố "vô hình" ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá và cách tính chi phí xây nhà trọn gói

Cách tính m2 xây dựng và đơn giá là 2 vế của phương trình. Nhưng bản thân "đơn giá" lại bị tác động bởi nhiều yếu tố mà bạn cần lường trước:

Vật tư hoàn thiện (Phần quyết định chênh lệch lớn nhất)

Đây là lý do chính khiến hai căn nhà cùng diện tích có thể chênh nhau hàng trăm triệu.

• Gói Phổ Thông: Dùng vật tư cơ bản (Inax, gạch 60x60 nội địa, sơn Maxilite, cửa nhôm hệ 700...).

• Gói Khá: Dùng vật tư tốt, phổ biến (Toto/Caesar, gạch 80x80 TASA/Đồng Tâm, sơn Dulux, cửa nhôm Xingfa...).

• Gói Cao Cấp: Dùng vật tư nhập khẩu (Kohler, gạch Tây Ban Nha/Ý, sơn Jotun cao cấp, cửa gỗ Gõ Đỏ/Căm Xe...).

Phong cách kiến trúc

Bạn đam mê phong cách Cổ điển hoặc Tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn đắp nổi? Hãy chuẩn bị ngân sách cao hơn từ 15% - 30% so với phong cách Hiện đại (tối giản, mặt phẳng) do chi phí nhân công và vật tư cho các chi tiết này rất cao.

Điều kiện và vị trí thi công

• Nhà trong hẻm nhỏ: Chi phí vận chuyển vật tư bằng xe ba gác, xe rùa sẽ cao hơn nhiều so với nhà mặt tiền (xe tải lớn vào được). Đơn giá/m² có thể tăng 100.000 - 300.000 VNĐ.

• Nền đất: Nền đất yếu (khu vực Q.7, Nhà Bè, Q.2 cũ...) bắt buộc phải gia cố móng cọc, làm tăng chi phí móng lên đáng kể.

Thời điểm xây dựng

Giá vật liệu (sắt, thép, xi măng, cát) biến động liên tục. Xây nhà vào mùa mưa (tháng 7 - tháng 10) tiến độ có thể chậm hơn, kéo theo chi phí quản lý, bảo quản vật tư tăng nhẹ.

Cảnh báo: Các chi phí "ẩn" (chi phí phát sinh) khi dự toán chi phí xây nhà và cách né tránh

Đây là phần mà những người "sợ bị hớ" quan tâm nhất. Là một nhà thầu uy tín, Xây Dựng Kim Anh luôn cảnh báo khách hàng về những chi phí này ngay từ đầu. Cách tính chi phí xây nhà trọn gói của bạn phải dự trù thêm các khoản này.

Chi phí "mềm" (Thường bị bỏ quên)

Đây là các chi phí không nằm trong hợp đồng xây dựng trọn gói:

• Chi phí xin giấy phép xây dựng (GPXD): Nếu bạn tự lo. (Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi thường miễn phí GPXD cho hợp đồng trọn gói).

• Chi phí thiết kế: Nếu bạn thuê đơn vị thiết kế riêng. (Xây Dựng Kim Anh miễn phí 100% thiết kế kiến trúc và nội thất 3D khi ký hợp đồng thi công).

• Chi phí đồng hồ điện, nước: Bạn phải tự đăng ký với cơ quan nhà nước.

• Chi phí hoàn công (lập sổ hồng): Chi phí này nhà thầu sẽ hỗ trợ thủ tục, nhưng chủ nhà là người đóng thuế, lệ phí.

• Chi phí dọn dẹp, tháo dỡ nhà cũ: Đây là một hạng mục riêng, cần thỏa thuận ngay từ đầu.

Chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế khi đang thi công

Đây là "căn bệnh" phổ biến nhất. Đang xây thấy nhà hàng xóm đẹp, bạn muốn đổi vật tư, thêm vách ngăn, đập tường... Mọi thay đổi "miệng" này đều sẽ dẫn đến phát sinh chi phí vật tư và nhân công.

• Cách né tránh: Chốt bản vẽ thiết kế 3D và phụ lục vật tư chi tiết trước khi khởi công. Mọi thay đổi phải được thực hiện trên giấy tờ, có báo giá bổ sung và xác nhận của hai bên.

Chi phí phát sinh do hợp đồng không rõ ràng

Một hợp đồng mập mờ là nguồn cơn của mọi tranh cãi.

• Ví dụ: Hợp đồng chỉ ghi "Gạch 60x60 loại A" mà không ghi rõ thương hiệu, mã số. Đến khi thi công, nhà thầu dùng loại rẻ tiền nhất, bạn muốn đổi sang loại cao cấp hơn -> phát sinh.

• Cách né tránh: Yêu cầu nhà thầu lập Phụ lục Hợp đồng ghi rõ: (1) Thương hiệu, (2) Mã sản phẩm, (3) Đơn giá, (4) Xuất xứ. (Ví dụ: Gạch lát nền TASA mã 6809, kích thước 60x60, giá 180.000 VNĐ/m², sản xuất tại Việt Nam).

Chi phí phát sinh do nhà thầu không uy tín

Bán thầu, dùng vật tư giả, kém chất lượng, thi công ẩu, cố tình kéo dài tiến độ để yêu cầu thêm tiền...

• Cách né tránh: Chỉ có một cách duy nhất là chọn nhà thầu uy tín, có pháp nhân rõ ràng (MST), địa chỉ cụ thể, có hợp đồng minh bạch và cam kết không bán thầu. Hãy đến xem các công trình họ đã và đang thi công.

Câu hỏi thường gặp về cách tính chi phí xây nhà trọn gói

Chi phí xây nhà trọn gói có bao gồm nội thất không?

Trả lời: Tùy vào hợp đồng. Thông thường, "xây nhà trọn gói" của Xây Dựng Kim Anh bao gồm các nội thất dính liền tường như: Tủ bếp trên/dưới, thiết bị vệ sinh (lavabo, bồn cầu, vòi sen), hệ thống đèn chiếu sáng, cửa đi, cửa phòng. Nó KHÔNG bao gồm nội thất rời như: Sofa, bàn ăn, giường, tủ quần áo, TV, tủ lạnh... Bạn cần làm rõ hạng mục này với nhà thầu.

Làm sao để tôi kiểm soát vật tư đúng như hợp đồng?

Trả lời: Một nhà thầu uy tín sẽ có quy trình 3 bước:

1. Trình mẫu vật tư (gạch, đá, loại sơn...) để bạn ký duyệt trước khi đặt hàng.

2. Thông báo cho bạn khi vật tư về công trình để bạn kiểm tra (hoặc cử người giám sát).

3. Nghiệm thu vật tư đầu vào trước khi đưa vào thi công.

Thời gian xây một căn nhà phố 3 tầng (như ví dụ) mất bao lâu?

Trả lời: Thông thường, thời gian thi công trọn gói cho một công trình nhà phố 3 tầng (diện tích sàn ~300-400m²) là từ 4.5 đến 6 tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp của kiến trúc và điều kiện thời tiết.

Xây Dựng Kim Anh có miễn phí thiết kế khi ký hợp đồng trọn gói không?

Trả lời: Có. Tại Xây Dựng Kim Anh (MST: 0314264130), khi quý khách hàng ký hợp đồng thi công trọn gói, chúng tôi sẽ MIỄN PHÍ 100% chi phí thiết kế kiến trúc, thiết kế kết cấu, thiết kế điện nước (MEP) và bản vẽ 3D nội thất. Đây là cam kết giúp khách hàng tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể.

Làm chủ ngân sách với cách tính chi phí xây nhà trọn gói chuẩn xác

Việc xây dựng một ngôi nhà là một bài toán tài chính phức tạp, nhưng không phải là không thể giải được. Bằng cách nắm vững cách tính chi phí xây nhà trọn gói thông qua công thức (Tổng m² x Đơn giá), hiểu rõ cách tính m2 xây dựng theo hệ số và lường trước các chi phí phát sinh, bạn đã nắm trong tay hơn 80% quyền chủ động.

20% còn lại nằm ở việc "chọn mặt gửi vàng" – lựa chọn một nhà thầu có TÂM và có TẦM, sẵn sàng minh bạch mọi con số với bạn.

Để có một bản dự toán chi phí xây nhà chính xác, chi tiết đến từng viên gạch, và một giải pháp dịch vụ xây nhà trọn gói chuyên nghiệp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Xây Dựng Kim Anh cam kết mang đến sự an tâm tuyệt đối về chất lượng, chi phí và tiến độ.

---

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130

• Website: xaydungkimanh.com