Chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói khoảng bao nhiêu? [Ước tính 4/2025]

Nhà 3 tầng là giải pháp không gian lý tưởng cho các gia đình đông thành viên hoặc những ai muốn kết hợp không gian ở và làm việc, đặc biệt phổ biến tại các khu đô thị có mật độ dân cư cao như TP.HCM. Khi quyết định lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói "chìa khóa trao tay", việc nắm rõ chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói là bước đầu tiên và vô cùng quan trọng để lập kế hoạch tài chính phù hợp.

Vậy, làm thế nào để ước tính chi phí cho một ngôi nhà 3 tầng? Báo giá nhà 3 tầng trọn gói bao gồm những hạng mục nào? Có cách nào để tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng? Bài viết này sẽ cung cấp phương pháp ước tính chi phí dựa trên diện tích xây dựng, phân tích các yếu tố cấu thành chi phí và đưa ra những gợi ý thiết kế hữu ích, cập nhật đến tháng 4/2025.

1. Ước tính chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói theo mét vuông (m2)

Phương pháp nhân đơn giá theo mét vuông là cách nhanh nhất để bạn có con số dự trù ban đầu.

1.1. Công thức tính cơ bản

Công thức ước tính chi phí vẫn dựa trên nguyên tắc:

Tổng chi phí (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây dựng trọn gói/m²

Điều quan trọng là phải xác định tương đối chính xác "Tổng diện tích xây dựng" và hiểu rõ "Đơn giá/m²" bao gồm những gì.

1.2. Cách tính tổng diện tích xây dựng cho nhà 3 tầng

Cách tính diện tích xây dựng cho nhà 3 tầng tương tự như nhà 2 tầng nhưng cộng thêm diện tích sàn của tầng thứ 3. Cụ thể:

• Phần móng: Vẫn tính từ 30% - 70% diện tích tầng trệt (tùy loại móng). Tuy nhiên, với nhà 3 tầng, tải trọng lớn hơn, khả năng phải sử dụng móng băng hoặc móng cọc cao hơn, và kết cấu móng cũng cần vững chắc hơn, có thể ảnh hưởng đến chi phí thực tế của phần móng.
• Tầng trệt (Tầng 1): Tính 100% diện tích sàn xây dựng.
• Lầu 1 (Tầng 2): Tính 100% diện tích sàn xây dựng.
• Lầu 2 (Tầng 3): Tính 100% diện tích sàn xây dựng.
• Phần mái: Tính từ 30% - 100% diện tích mái (tùy loại mái).
• Các hạng mục khác: Sân thượng, ban công, ô thông tầng... tính theo hệ số quy đổi riêng.

(Để nắm rõ các hệ số quy đổi cho từng hạng mục, bạn nên xem bài viết chi tiết: Cách tính diện tích xây dựng nhà trọn gói chính xác nhất)

1.3. Đơn giá xây nhà trọn gói/m² tham khảo năm 2025 (cho nhà 3 tầng)

Đơn giá/m² cho nhà 3 tầng thường không khác biệt quá nhiều so với nhà 2 tầng cho cùng một gói vật tư và mức độ hoàn thiện. Tuy nhiên, tổng chi phí chắc chắn sẽ cao hơn do tổng diện tích xây dựng lớn hơn.

Mức đơn giá tham khảo tại khu vực TP.HCM và lân cận (Tháng 4/2025):

• Gói vật tư trung bình: Khoảng 5.500.000 - 6.500.000 VNĐ/m².
• Gói vật tư khá: Khoảng 6.500.000 - 7.500.000 VNĐ/m².
• Gói vật tư tốt (cao cấp): Khoảng 7.500.000 - 8.500.000 VNĐ/m² trở lên.

Lưu ý: Đơn giá này chịu ảnh hưởng lớn bởi chất lượng vật tư hoàn thiện, độ phức tạp của kiến trúc, điều kiện thi công và uy tín nhà thầu. Cần có báo giá chi tiết dựa trên thiết kế cụ thể.

1.4. Ví dụ ước tính chi phí cho nhà 3 tầng cụ thể

Xét ví dụ nhà 3 tầng, diện tích đất 5m x 16m (80m²), xây hết đất tầng trệt, lầu 1 và lầu 2 có ban công 1.2m (diện tích sàn mỗi lầu = 80m²). Sử dụng móng băng, mái bê tông cốt thép. Chọn gói vật tư khá (đơn giá 5.750.000 VNĐ/m²).

• Diện tích xây dựng (ước tính):
  • Móng băng: 80m² x 50% = 40 m²
  • Tầng trệt: 80m² x 100% = 80 m²
  • Lầu 1: 80m² x 100% = 80 m²
  • Lầu 2: 80m² x 100% = 80 m²
  • Mái BTCT: 80m² x 50% = 40 m²
  • Tổng DTXD ≈ 320 m²
• Chi phí trọn gói (ước tính - Gói khá):
  • 320 m² x 5.750.000 VNĐ/m² = 1.840.000.000 VNĐ

So với ví dụ nhà 2 tầng có cùng diện tích sàn, chi phí xây nhà 3 tầng cao hơn đáng kể do thêm một tầng sàn và các chi phí liên quan.

2. Các hạng mục chi phí chính trong báo giá nhà 3 tầng trọn gói

Về cơ bản, các hạng mục cấu thành chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói tương tự như nhà 2 tầng, nhưng khối lượng và giá trị sẽ tăng lên tương ứng với quy mô:

2.1. Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng

Quy trình tương tự, nhưng hồ sơ thiết kế cho nhà 3 tầng sẽ phức tạp hơn một chút, đặc biệt là phần kết cấu để đảm bảo chịu lực. Chi phí xin phép có thể không đổi nhiều nếu cùng loại hình công trình. Tham khảo thêm bài viết về Thủ tục pháp lý xây nhà trọn gói

2.2. Chi phí thi công phần thô

• Tăng đáng kể: Do thêm một tầng sàn bê tông cốt thép, thêm tường xây, cột, dầm.
• Vật liệu: Khối lượng thép, xi măng, cát, đá, gạch... tăng lên.
• Nhân công: Thời gian thi công dài hơn, cần nhiều nhân công hơn.
• Móng: Có thể cần gia cố móng vững chắc hơn (móng sâu hơn, tiết diện lớn hơn, hoặc chuyển sang móng cọc) để chịu tải trọng 3 tầng, làm tăng chi phí phần móng.

2.3. Chi phí thi công phần hoàn thiện

• Tăng theo diện tích: Diện tích tường cần trát, bả, sơn tăng lên. Diện tích sàn cần ốp lát tăng lên.
• Hệ thống kỹ thuật: Đường dây điện, ống nước dài hơn, cần nhiều thiết bị hơn (đèn, công tắc, ổ cắm, thiết bị vệ sinh cho tầng 3).
• Cửa, lan can: Thêm cửa cho tầng 3, lan can cầu thang dài hơn.

2.4. Chi phí nội thất cơ bản (nếu có)

Nếu gói trọn gói bao gồm nội thất cơ bản, chi phí sẽ tăng tương ứng với số lượng phòng và khu vực chức năng ở tầng 3 (ví dụ: thêm thiết bị vệ sinh cho WC tầng 3).

2.5. Chi phí quản lý, giám sát của nhà thầu

Tỷ lệ phần trăm có thể không đổi, nhưng giá trị tuyệt đối sẽ tăng do tổng giá trị công trình lớn hơn và thời gian thi công dài hơn.

2.6. Chi phí vận chuyển và dọn dẹp

Tăng theo khối lượng vật tư cần vận chuyển và quy mô công trình cần dọn dẹp.

2.7. Các chi phí thường không bao gồm

Danh sách tương tự nhà 2 tầng, nhưng cần đặc biệt lưu ý chi phí gia cố móng (ép cọc, khoan cọc) vì khả năng cần đến sẽ cao hơn đối với nhà 3 tầng, nhất là trên nền đất không quá tốt.

Cùng tìm hiểu nguyên nhân và cách khắc phục: Chi phí phát sinh trong xây nhà trọn gói.

3. Gợi ý thiết kế giúp tối ưu chi phí xây nhà 3 tầng

Các nguyên tắc tối ưu chi phí cho nhà 3 tầng cũng tương tự nhà 2 tầng, nhưng cần chú ý thêm:

3.1. Giữ vững phong cách hiện đại, tối giản

Hạn chế tối đa các chi tiết kiến trúc rườm rà, tập trung vào công năng và hình khối đơn giản.

3.2. Bố trí mặt bằng công năng hiệu quả trên các tầng

• Phân khu chức năng hợp lý: Ví dụ: Tầng trệt cho không gian chung (khách, bếp, ăn), các tầng trên là không gian riêng tư (phòng ngủ, phòng thờ, phòng làm việc).
• Tối ưu giao thông đứng: Thiết kế cầu thang gọn gàng, vị trí hợp lý để tiết kiệm diện tích và thuận tiện di chuyển giữa 3 tầng. Cân nhắc vị trí để có thể lắp thang máy sau này nếu cần.
• Tránh không gian lãng phí: Hành lang, sảnh chờ nên có diện tích vừa đủ.

3.3. Lựa chọn kết cấu mái phù hợp

Mái bằng hoặc mái tôn vẫn là giải pháp tiết kiệm hơn so với các loại mái ngói phức tạp cho nhà 3 tầng. Mái bằng BTCT có thể tận dụng làm sân phơi, khu vực thư giãn.

3.4. Sử dụng vật liệu hoàn thiện thông minh

• Đồng bộ vật liệu: Sử dụng cùng loại gạch lát sàn, màu sơn cho nhiều khu vực giúp tiết kiệm chi phí mua lẻ và tạo sự thống nhất.
• Chọn vật liệu bền, dễ bảo trì: Giảm chi phí sửa chữa, thay thế trong dài hạn.
• Phân bổ ngân sách hợp lý: Ưu tiên vật liệu tốt cho nền móng, kết cấu, chống thấm, điện nước. Có thể chọn vật liệu hoàn thiện ở mức khá.

3.5. Hạn chế thay đổi thiết kế (càng quan trọng hơn)

Với quy mô 3 tầng, việc thay đổi thiết kế khi đang thi công sẽ gây tốn kém và chậm trễ nhiều hơn so với nhà thấp tầng. Cần chốt kỹ bản vẽ trước khi khởi công.

3.6. Tính toán kỹ lưỡng ban công, sân thượng

Không nên làm quá nhiều ban công hoặc sân thượng quá lớn nếu không thực sự cần thiết vì sẽ làm tăng diện tích xây dựng và chi phí hoàn thiện.

3.7. Tối ưu hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông tin liên lạc)

Thiết kế đường ống, đường dây đi thẳng, tập trung vào các trục kỹ thuật giúp giảm chiều dài vật tư và thi công dễ dàng hơn.

Kết luận

Chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói là một khoản đầu tư không nhỏ, đòi hỏi sự chuẩn bị và tính toán kỹ lưỡng. Việc ước tính chi phí ban đầu dựa trên diện tích và đơn giá/m² chỉ mang tính tham khảo. Để có báo giá nhà 3 tầng chính xác, bạn cần có bản vẽ thiết kế chi tiết và làm việc với một nhà thầu xây dựng uy tín, minh bạch.

Hiểu rõ các hạng mục chi phí và áp dụng các giải pháp thiết kế tối ưu sẽ giúp bạn quản lý ngân sách hiệu quả hơn. Quan trọng nhất, hãy lựa chọn một nhà thầu chuyên nghiệp, có năng lực và kinh nghiệm để đảm bảo chất lượng công trình tương xứng với chi phí bạn bỏ ra. Xây Dựng Kim Anh với kinh nghiệm thực hiện các công trình nhà ở nhiều tầng, sẵn sàng cung cấp cho bạn giải pháp xây dựng tối ưu và báo giá cạnh tranh.

Liên hệ ngay Xây Dựng Kim Anh để nhận tư vấn chi tiết và báo giá miễn phí cho ngôi nhà 3 tầng mơ ước của bạn!

Thông tin liên hệ Xây Dựng Kim Anh:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
• Địa chỉ: C40 - Khu DC Hiệp Thành - Đường Nguyễn Thị Búp, KP 4, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
• Email: xaydungkimanh@gmail.com