Sửa phòng khách chung cư: Hướng dẫn toàn diện để lột xác không gian sống đón đầu 2026

Phòng khách được ví như "trái tim" của ngôi nhà, là nơi kết nối các thành viên trong gia đình và là không gian đầu tiên gây ấn tượng với bất kỳ vị khách nào ghé thăm. Tuy nhiên, đặc thù của các căn hộ chung cư tại các đô thị lớn hiện nay là diện tích phòng khách thường khá khiêm tốn, thiết kế rập khuôn và sau 5-7 năm sử dụng sẽ bộc lộ sự xuống cấp rõ rệt.

Bạn đang cảm thấy không gian sinh hoạt chung trở nên chật chội, thiếu ánh sáng hay phong cách thiết kế đã quá lỗi thời? Đó là tín hiệu cho thấy bạn cần thực hiện sửa phòng khách chung cư.

Bài viết chuyên sâu dưới đây của Xây Dựng Kim Anh sẽ đóng vai trò là một cẩm nang toàn thư, cung cấp cho bạn kiến thức từ A-Z về kỹ thuật thi công, vật liệu, chi phí và những xu hướng thiết kế mới nhất năm 2026. Mục tiêu của chúng tôi không chỉ là sửa chữa, mà là kiến tạo một không gian sống đẳng cấp, tiện nghi và tối ưu chi phí.

1. Thực trạng và lý do cấp thiết cần cải tạo phòng khách chung cư

Khác với nhà phố, việc sửa chữa căn hộ nói chung và phòng khách nói riêng chịu nhiều ràng buộc về kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật chung (M&E) của tòa nhà. Trước khi đi vào chi tiết, chúng ta cần nhận diện rõ những "nỗi đau" mà gia chủ thường gặp phải:

1.1. Những vấn đề phổ biến của phòng khách chung cư cũ

• Ánh sáng kém: Hệ thống chiếu sáng cũ thường chỉ dùng đèn tuýp hoặc đèn lon halogen tỏa nhiệt, bố trí thiếu khoa học khiến không gian tối và buồn tẻ.

• Tường, trần nứt nẻ: Do sự rung lắc tự nhiên của tòa nhà hoặc chất lượng xây dựng ban đầu kém, các vết nứt chân chim xuất hiện, sơn tường ố màu, bong tróc.

• Sàn gạch lỗi thời: Các chung cư cũ thường lát gạch men kích thước nhỏ (40x40, 50x50) với đường ron to, dễ bám bẩn, tạo cảm giác chia cắt không gian.

• Bố trí công năng bất hợp lý: Vị trí ổ cắm điện thiếu hụt, dây điện đi nổi chằng chịt, hoặc vách ngăn phòng bếp quá kín gây bí bách.

1.2. Lợi ích vượt trội khi đầu tư sửa phòng khách

Việc cải tạo phòng khách không chỉ là "trang điểm" bề ngoài:

1. Mở rộng không gian thị giác: Thay đổi màu sơn, vật liệu sàn và bố trí lại nội thất có thể khiến căn phòng 20m2 trông rộng như 30m2.

2. Nâng cao sức khỏe: Loại bỏ nấm mốc, bụi bẩn tích tụ trong các khe nứt, góc tường cũ.

3. Tối ưu phong thủy: Sắp xếp lại hướng Sofa, hướng kệ Tivi để đón vượng khí, tài lộc.

4. Gia tăng giá trị tài sản: Một phòng khách được thiết kế phòng khách căn hộ đẹp mắt, hiện đại là yếu tố then chốt giúp tăng giá trị căn hộ khi bán hoặc cho thuê.

Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp tổng thể, hãy tham khảo dịch vụ sửa nhà chung cư của chúng tôi để đảm bảo sự đồng bộ cho toàn căn hộ.

2. Phân tích chi tiết các hạng mục sửa chữa phòng khách

Để sửa phòng khách chung cư đạt chuẩn chất lượng và thẩm mỹ, cần can thiệp sâu vào 5 hạng mục kỹ thuật chính sau đây. Đây là phần kiến thức chuyên môn mà Xây Dựng Kim Anh muốn chia sẻ để bạn giám sát quá trình thi công hiệu quả.

2.1. Cải tạo trần thạch cao và hệ thống chiếu sáng

Trần nhà chung cư thường có chiều cao hạn chế (khoảng 2.6m - 2.8m). Do đó, việc xử lý trần cần cực kỳ tinh tế.

• Giải pháp trần: Thay vì các mẫu trần giật 3 cấp cầu kỳ, rườm rà của thập kỷ trước, xu hướng 2026 ưu tiên trần phẳng hoặc giật cấp nhẹ kết hợp khe hắt sáng. Giải pháp này giúp "kéo cao" trần nhà, tạo cảm giác thoáng đãng.

• Giải pháp ánh sáng: Cần thiết lập 3 lớp ánh sáng:

  • Ánh sáng tổng thể (Ambient Light): Sử dụng đèn Downlight âm trần, nhiệt độ màu trung tính (4000K).

  • Ánh sáng chức năng (Task Light): Đèn đọc sách cạnh Sofa, đèn rọi tranh.

  • Ánh sáng điểm nhấn (Accent Light): Đèn LED dây hắt trần, đèn ray nam châm (Magnetic Track Light) chạy dọc theo chiều dài phòng để tạo chiều sâu hút mắt.

2.2. Xử lý tường: Sơn, Giấy dán hay Ốp vách?

Bức tường là phông nền cho toàn bộ nội thất phòng khách.

• Sơn nước: Là giải pháp kinh tế nhất. Nên chọn các dòng sơn lau chùi hiệu quả như Dulux 5 in 1 hoặc Jotun Majestic. Màu sơn nên là các gam trung tính: Trắng sứ, Kem, Xám khói.

• Ốp vách trang trí: Để tạo điểm nhấn (thường là vách sau Sofa hoặc sau Tivi), có thể sử dụng tấm nhựa PVC vân đá (tiết kiệm), gỗ công nghiệp MDF phủ Melamine/Laminate (hiện đại) hoặc đá tự nhiên (sang trọng).

• Giấy dán tường: Phù hợp cho việc thay đổi phong cách nhanh chóng, nhưng cần lưu ý xử lý chống ẩm kỹ bề mặt tường gốc trước khi dán để tránh bong tróc.

2.3. Nâng cấp sàn nhà: Gỗ hay Gạch?

Đây là câu hỏi khiến nhiều gia chủ đau đầu. Dưới đây là bảng so sánh để bạn dễ lựa chọn:

Tiêu chí	Sàn gỗ công nghiệp (8mm/12mm)	Sàn gạch men khổ lớn (80x80, 60x120)	Sàn nhựa hèm khóa (SPC)
Thẩm mỹ	Sang trọng, ấm cúng, vân gỗ tự nhiên.	Bóng bẩy, sạch sẽ, tạo cảm giác rộng.	Đa dạng vân gỗ/đá, hiện đại.
Độ bền	10-15 năm (nếu không ngập nước).	20-30 năm (rất bền).	10-15 năm (chịu nước 100%).
Cảm giác chân	Êm ái, ấm vào mùa đông.	Lạnh chân, cứng.	Khá êm, không lạnh.
Giá thành	350.000 - 650.000đ/m2.	400.000 - 800.000đ/m2.	280.000 - 450.000đ/m2.
Lời khuyên	Ưu tiên cho phòng khách để tăng vẻ sang trọng.	Phù hợp nếu nhà tầng thấp, ẩm ướt.	Giải pháp tiết kiệm ngân sách.

2.4. Mở rộng không gian (Phá dỡ vách ngăn)

Xu hướng "Open Plan" (Không gian mở) đang lên ngôi. Nếu kết cấu cho phép (không phải tường chịu lực), bạn có thể cân nhắc:

• Phá bỏ tường ngăn giữa phòng khách và bếp để tạo sự liền mạch.

• Thay thế tường gạch bằng vách kính cường lực hoặc vách CNC nghệ thuật.

• Cơi nới phòng khách ra khu vực lô gia (nếu quy định tòa nhà cho phép) để lấy sáng tự nhiên.

2.5. Nội thất liền tường

Sử dụng nội thất "may đo" thay vì đồ bán sẵn là cách tốt nhất để tối ưu diện tích.

• Kệ Tivi treo tường: Giúp giải phóng mặt sàn, dễ dàng vệ sinh Robot hút bụi.

• Tủ giày kịch trần: Kết hợp tủ trang trí ngay lối ra vào, tăng không gian lưu trữ gấp 3 lần tủ truyền thống.

3. Cập nhật 4 xu hướng thiết kế phòng khách căn hộ 2026

Để phòng khách không bị lỗi mốt trong 5-10 năm tới, hãy tham khảo các phong cách đang dẫn đầu thị trường thiết kế toàn cầu:

3.1. Phong cách Wabi Sabi - Vẻ đẹp của sự không hoàn hảo

Đây là phong cách đang "làm mưa làm gió". Wabi Sabi tôn vinh những đường nét tự nhiên, thô mộc.

• Đặc điểm: Tường sơn hiệu ứng bê tông hoặc đất nung, sử dụng gỗ mộc, vải đũi, gốm sứ thủ công.

• Cảm xúc: Mang lại sự bình yên, chữa lành (Healing) giữa phố thị ồn ào.

3.2. Phong cách Luxury Modern - Đẳng cấp tinh tế

Dành cho các gia chủ yêu thích sự bóng bẩy nhưng không phô trương.

• Vật liệu: Đá Marble (cẩm thạch) khổ lớn ốp vách Tivi, kim loại mạ vàng PVD (nẹp chỉ tường), da bò Ý, kính đen.

• Màu sắc: Đen, Trắng, Vàng kim, Xám đậm.

3.3. Phong cách Japandi (Japanese + Scandinavian)

Sự kết hợp hoàn hảo giữa công năng của Bắc Âu và thẩm mỹ tối giản của Nhật Bản.

• Đặc điểm: Nội thất gỗ sồi sáng màu, thiết kế thấp sàn (Low profile furniture), nhiều cây xanh.

• Ưu điểm: Tạo cảm giác phòng khách rộng hơn, thoáng đãng và cực kỳ gọn gàng.

3.4. Phong cách Color Block - Cá tính mạnh mẽ

Dành cho gia chủ trẻ tuổi, năng động. Sử dụng các mảng màu đối lập (Xanh coban - Cam đất, Vàng - Xám) để phân chia không gian thay vì dùng vách ngăn.

4. Bảng dự toán chi phí sửa phòng khách chung cư

Chi phí sửa phòng khách chung cư phụ thuộc hoàn toàn vào "độ chịu chi" và chất lượng vật liệu. Để giúp quý khách hàng dễ hình dung, Xây Dựng Kim Anh xây dựng 3 gói ngân sách tham khảo cho phòng khách diện tích 25m2:

Gói 1: Cải tạo cơ bản (Tiết kiệm)

Mục tiêu: Làm mới không gian, sạch sẽ, gọn gàng.

• Sơn lại tường trần (Sơn Maxilite).

• Lát sàn gỗ công nghiệp 8mm (Việt Nam).

• Thay hệ thống đèn LED cơ bản.

• Vệ sinh công nghiệp.

• Chi phí ước tính: 15.000.000đ - 25.000.000đ.

Gói 2: Cải tạo tiêu chuẩn (Phổ biến nhất)

Mục tiêu: Đẹp, hiện đại, vật liệu khá.

• Sơn bả lại toàn bộ (Sơn Dulux lau chùi).

• Thi công trần thạch cao khung chìm Vĩnh Tường.

• Lát sàn gỗ công nghiệp 12mm (Thái Lan/Malaysia).

• Ốp vách Tivi bằng nhựa giả đá/lam sóng.

• Đi lại hệ thống điện âm tường, thêm ổ cắm Panasonic.

• Chi phí ước tính: 35.000.000đ - 55.000.000đ.

Gói 3: Cải tạo cao cấp (Luxury)

Mục tiêu: Đẳng cấp, vật liệu xịn, thiết kế riêng.

• Sơn hiệu ứng (giả bê tông/gỉ sét).

• Sàn gỗ Kỹ thuật (Engineered Wood) hoặc Sàn đá SPC cao cấp.

• Hệ thống điện thông minh (Smarthome).

• Nội thất liền tường (Tủ, kệ) gỗ An Cường lõi xanh phủ Acrylic/Laminate.

• Vách ốp đá tự nhiên hoặc gương Bỉ mài vát cạnh.

• Chi phí ước tính: 80.000.000đ - 150.000.000đ+

Lưu ý: Bảng giá trên chưa bao gồm Sofa, bàn trà rời và các thiết bị điện tử. Để có bảng báo giá chi tiết chính xác đến từng con ốc vít, hãy liên hệ ngay dịch vụ sửa chung cư của chúng tôi. Hoặc Hotline/Zalo: 0974 776 305.

5. Case Study: Hành trình lột xác phòng khách căn hộ 70m2 tại Vinhomes Grand Park

Để chứng minh năng lực, chúng tôi xin chia sẻ dự án thực tế đã thi công cho gia đình anh Tuấn (TP. Thủ Đức).

Hiện trạng:

Căn hộ nhận bàn giao thô từ chủ đầu tư, diện tích phòng khách 24m2 nối liền bếp. Trần bê tông thô, sàn gạch men trắng lạnh lẽo. Anh Tuấn muốn một không gian ấm cúng, sang trọng để tiếp khách và thư giãn.

Thách thức:

• Hệ thống chữa cháy (Sprinkler) cố định, khó di dời theo quy định của tòa nhà.

• Dầm nhà chạy ngang giữa phòng khách gây mất thẩm mỹ.

• Ngân sách giới hạn: 70 triệu đồng cho phần hoàn thiện cứng (Fit-out).

Giải pháp của Xây Dựng Kim Anh:

1. Xử lý dầm: Kiến trúc sư đã thiết kế trần thạch cao giật cấp bo cong mềm mại để "giấu" dầm, biến khuyết điểm thành điểm nhấn nghệ thuật.

2. Vật liệu sàn: Sử dụng sàn gỗ xương cá màu Walnut (Óc chó) trầm ấm, tạo vẻ đẹp Luxury ngay lập tức.

3. Vách Tivi: Kết hợp giữa hệ tủ treo màu ghi xám và vách lam gỗ nhựa composite, vừa tiết kiệm chi phí so với gỗ tự nhiên, vừa đảm bảo thẩm mỹ 9/10.

4. Ánh sáng: Sử dụng đèn Spotlight chiếu điểm vào các vị trí tranh treo tường và chậu cây, tạo hiệu ứng thị giác Dramatic.

Kết quả:

Sau 15 ngày thi công thần tốc, phòng khách của anh Tuấn đã hoàn toàn thay đổi. Không gian trở nên sang trọng như sảnh khách sạn 5 sao nhưng vẫn giữ được sự ấm cúng gia đình. Anh Tuấn chia sẻ: "Đội ngũ Kim Anh tư vấn rất sát thực tế, không vẽ vời thêm hạng mục thừa. Tôi rất hài lòng về tiến độ và độ hoàn thiện chi tiết."

6. Quy trình và Checklist quan trọng khi thuê đơn vị sửa phòng khách

Để tránh tình trạng "tiền mất tật mang", chậm tiến độ hay phát sinh chi phí, bạn cần nắm rõ quy trình làm việc chuẩn và checklist kiểm tra sau:

6.1. Quy trình làm việc tại Xây Dựng Kim Anh

1. Khảo sát và Lắng nghe: Kỹ sư đến đo đạc thực tế, lắng nghe nhu cầu và sở thích của gia chủ.

2. Lên Concept và Báo giá: Trình bày ý tưởng bố trí mặt bằng (Layout 2D) và bảng dự toán chi tiết.

3. Ký hợp đồng và Thiết kế 3D: Chốt các điều khoản pháp lý. Triển khai phối cảnh 3D trực quan.

4. Xin phép thi công: Hỗ trợ gia chủ làm hồ sơ xin phép Ban Quản Lý tòa nhà (Hồ sơ thi công, cam kết, ký quỹ).

5. Thi công và Giám sát: Triển khai theo bản vẽ kỹ thuật. Giám sát viên báo cáo tiến độ hàng ngày qua Zalo.

6. Nghiệm thu và Bàn giao: Đo đạc khối lượng thực tế, vệ sinh công nghiệp và bàn giao chìa khóa.

6.2. Checklist kiểm tra dành cho chủ nhà

• [ ] Xin giấy phép: Đã nộp hồ sơ xin sửa chữa cho BQL chưa? Đã đóng tiền ký quỹ chưa?

• [ ] Bảo vệ hiện trạng: Yêu cầu nhà thầu che chắn sàn hành lang, thang máy khi vận chuyển vật tư.

• [ ] Kiểm tra vật tư đầu vào: Đối chiếu nhãn mác bao bì sơn, ống nước, dây điện xem có đúng thương hiệu cam kết trong hợp đồng không.

• [ ] Nghiệm thu từng phần: Nghiệm thu phần điện nước, xương trần thạch cao trước khi bắn tấm/sơn bả (vì sau này bị che khuất sẽ không kiểm tra được).

7. Góc chuyên gia: Phong thủy phòng khách chung cư

Trong văn hóa Á Đông, phong thủy phòng khách ảnh hưởng lớn đến tài vận. Khi sửa phòng khách chung cư, bạn cần lưu ý:

• Vị trí tài lộc (Góc chéo với cửa chính): Đây là nơi tụ khí. Nên đặt cây xanh, đèn đứng hoặc vật phẩm phong thủy. Tuyệt đối không để lối đi hoặc cửa sổ ở vị trí này làm khí thoát ra ngoài.

• Không để Sofa quay lưng ra cửa chính: Tạo cảm giác bất an, thiếu điểm tựa.

• Xà ngang áp đỉnh: Nếu có dầm bê tông chạy qua vị trí ngồi Sofa, bắt buộc phải làm trần thạch cao che lại để tránh cảm giác bị đè nén, gây áp lực tâm lý.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q1: Sửa phòng khách chung cư có cần xin phép phường không?

Trả lời: Nếu chỉ thay đổi nội thất, sơn sửa, làm trần thạch cao (không thay đổi kết cấu chịu lực, không cơi nới diện tích) thì không cần xin phép cơ quan nhà nước (Phường/Quận), nhưng bắt buộc phải xin phép Ban Quản Lý tòa nhà.

Q2: Thời gian thi công sửa phòng khách mất bao lâu?

Trả lời: Với hạng mục cải tạo cơ bản (Sơn, sàn, trần, điện), thời gian thi công trung bình từ 5 - 7 ngày. Nếu làm cả nội thất gỗ may đo, thời gian sản xuất tại xưởng và lắp đặt sẽ khoảng 15 - 20 ngày.

Q3: Có nên lát sàn gỗ đè lên sàn gạch cũ không?

Trả lời: Hoàn toàn được. Đây là giải pháp tối ưu chi phí và thời gian (không mất công đục phá, vận chuyển xà bần). Tuy nhiên, cần kiểm tra sàn gạch cũ có bằng phẳng không và phải cắt bớt chân cửa (cửa phòng, cửa chính) do cốt nền bị nâng cao thêm khoảng 10-12mm.

---

Sửa phòng khách chung cư là một khoản đầu tư thông minh cho chất lượng cuộc sống. Một không gian đẹp, tiện nghi không chỉ giúp bạn thư giãn mà còn là niềm tự hào khi đón tiếp bạn bè.

Đừng để những bức tường cũ kỹ hay cách bài trí lộn xộn làm giảm đi năng lượng tích cực của gia đình bạn. Hãy bắt đầu kế hoạch làm mới tổ ấm ngay hôm nay với sự đồng hành của Xây Dựng Kim Anh.

Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp Thiết kế - Thi công trọn gói với tiêu chí: Thẩm mỹ - Bền vững - Tối ưu chi phí.

Liên hệ ngay để nhận khảo sát miễn phí và báo giá ưu đãi:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

Hãy để chúng tôi biến ý tưởng của bạn thành hiện thực!