Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 (mét vuông) - Cập nhật 2025
Cập nhật ngày: 18/06/2025 bởi Nguyễn Duy Tuấn
Bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm là một trong những quyết định quan trọng nhất của cuộc đời. Bên cạnh niềm háo hức về ngôi nhà tương lai, nỗi băn khoăn lớn nhất của mọi gia chủ chính là vấn đề chi phí: "Xây nhà hết bao nhiêu tiền?". Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn một hướng dẫn toàn diện, chính xác và dễ hiểu nhất để tự dự toán chi phí qua cách tính đơn giá xây dựng theo m2, được biên soạn bởi chuyên gia của Xây Dựng Kim Anh và cập nhật theo các quy định mới nhất năm 2025, giúp bạn hoàn toàn làm chủ kế hoạch tài chính của mình.
Phụ lục bài viết
Tại sao việc tự tính toán chi phí xây dựng lại quan trọng?
Nhiều người thường có tâm lý phó mặc toàn bộ việc tính toán cho nhà thầu. Tuy nhiên, việc chủ động tìm hiểu cách tính giá xây dựng theo m2 ngay từ đầu sẽ mang lại cho bạn những lợi ích vô giá:
- Chủ động tài chính: Đây là lợi ích lớn nhất. Khi tự mình dự toán được chi phí, bạn sẽ biết ngân sách cần chuẩn bị là bao nhiêu, tránh tình trạng công trình bị đình trệ giữa chừng do thiếu hụt tài chính hay phải vay mượn phát sinh.
- Cơ sở làm việc với nhà thầu: Bảng dự toán của bạn là cơ sở vững chắc để so sánh, đánh giá và đàm phán với các đơn vị thi công. Bạn sẽ biết được báo giá họ đưa ra có hợp lý hay không, hạng mục nào có thể tối ưu, từ đó lựa chọn được nhà thầu uy tín với giá xây dựng theo m2 cạnh tranh nhất.
- Lựa chọn quy mô phù hợp: Dựa trên ngân sách ước tính, bạn có thể đưa ra quyết định thực tế về quy mô xây dựng, số tầng, phong cách kiến trúc và mức độ đầu tư vật liệu hoàn thiện.
- Tránh bị "vẽ" chi phí: Khi đã có kiến thức nền tảng, bạn sẽ khó bị các nhà thầu không uy tín qua mặt bằng những chi phí bất hợp lý hay các hạng mục "vẽ" thêm không cần thiết.
Hiểu đúng về đơn giá xây dựng: Thô vs. Trọn gói
Khi tìm hiểu về đơn giá xây dựng theo m2, bạn sẽ thường xuyên nghe đến hai thuật ngữ: "xây dựng phần thô" và "xây nhà trọn gói". Việc phân biệt rõ ràng hai khái niệm này là vô cùng cần thiết để xác định đúng phạm vi công việc và chi phí.
Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện (bao gồm những gì?)
Đây là gói thi công phần khung sườn cơ bản của ngôi nhà, được xem là tiền đề quan trọng nhất quyết định sự vững chắc và an toàn của công trình. Gói này thường bao gồm vật tư thô và chi phí nhân công để hoàn thành các hạng mục sau:
- Phần móng: Đào đất, thi công móng (móng đơn, móng băng hoặc móng cọc), đà kiềng.
- Phần khung bê tông cốt thép: Cột, dầm, sàn, mái bê tông, cầu thang.
- Phần xây tô: Xây tường bao, tường ngăn chia phòng và tô trát hoàn thiện.
- Hệ thống kỹ thuật âm tường: Lắp đặt hệ thống ống nước, dây điện, cáp mạng, TV... âm trong tường và sàn.
Quan trọng: Gói này KHÔNG bao gồm các vật liệu và công tác hoàn thiện như: sơn nước, ốp lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh, thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn), cửa các loại, lan can, tay vịn, nội thất...
Đơn giá xây nhà trọn gói - "Chìa khóa trao tay" (bao gồm những gì?)
Đây là giải pháp toàn diện mà nhà thầu sẽ lo từ A đến Z, bạn chỉ cần dọn vào ở sau khi công trình hoàn tất. Giá xây nhà theo m2 của gói trọn gói sẽ bao gồm toàn bộ các hạng mục của phần thô, cộng thêm:
- Vật liệu và nhân công hoàn thiện: Sơn nước nội ngoại thất, ốp lát gạch sàn, gạch tường, chống thấm.
- Lắp đặt hệ thống điện: Công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng cơ bản.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, lavabo, vòi sen, gương...
- Lắp đặt cửa: Cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, cửa nhà vệ sinh.
- Lan can, tay vịn: Lan can cầu thang, ban công.
- Trần thạch cao (nếu có).
Lưu ý: Gói trọn gói thường KHÔNG bao gồm các hạng mục như: đồ nội thất rời (giường, tủ, sofa, bàn ăn), rèm cửa, các thiết bị điện tử (TV, tủ lạnh, máy lạnh), hệ thống mạng camera, sân vườn, tiểu cảnh... trừ khi có thỏa thuận riêng trong hợp đồng.
Bảng đơn giá xây dựng theo m2 tham khảo mới nhất 2025
Dưới đây là bảng giá xây dựng theo m2 được chúng tôi tổng hợp và cập nhật, giúp bạn có cái nhìn tổng quan về ngân sách cần thiết.
Ghi chú: Đơn giá này chỉ mang tính tham khảo tại khu vực TP.HCM và các thành phố lớn, áp dụng cho nhà có điều kiện thi công thuận lợi (mặt tiền đường rộng) và có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố được nêu ở phần sau.
| Loại hình thi công | Đơn giá trung bình (VNĐ/m2) | Mô tả chi tiết |
|---|---|---|
| Xây dựng Phần Thô | ||
| Nhà phố hiện đại | 3.500.000 - 3.900.000 | Vật tư tiêu chuẩn, kết cấu đơn giản. |
| Biệt thự hiện đại | 3.800.000 - 4.500.000 | Kết cấu phức tạp hơn, yêu cầu kỹ thuật cao. |
| Xây dựng Trọn Gói | ||
| Gói Phổ thông | 5.500.000 - 6.500.000 | Vật tư hoàn thiện ở mức cơ bản, phổ thông. |
| Gói Khá | 6.500.000 - 7.500.000 | Vật tư hoàn thiện chất lượng tốt (Inax, Sắt Hòa Phát...). |
| Gói Cao cấp | 7.500.000 - 9.000.000+ | Vật tư cao cấp, nhập khẩu (Toto, Hafele, Gỗ An Cường...). |
Hướng dẫn chi tiết cách tính tổng diện tích xây dựng (quan trọng nhất)
Đây là bước cốt lõi trong cách tính đơn giá xây dựng theo m2. Nhiều người lầm tưởng chi phí chỉ đơn giản là lấy diện tích đất nhân với đơn giá, nhưng thực tế phức tạp hơn. Công thức đúng là:
Tổng Chi Phí Xây Dựng = Tổng Diện Tích Xây Dựng (m2) x Đơn Giá/m2
Trong đó, "Tổng Diện Tích Xây Dựng" là tổng diện tích của tất cả các hạng mục từ móng, sàn, mái... được quy đổi theo một hệ số riêng. Đây là phương pháp được hầu hết các công ty xây dựng và kiến trúc sư áp dụng để ra được giá xây dựng nhà theo m2 một cách chính xác.
Bảng hệ số quy đổi chi tiết cho từng hạng mục
| Hạng mục | Hệ số tính (%) | Diễn giải |
|---|---|---|
| Phần Móng | ||
| Móng đơn | 30% | Áp dụng cho nhà cấp 4, công trình nhỏ trên nền đất cứng. |
| Móng băng | 50% - 70% | Phổ biến nhất cho nhà phố 2-4 tầng. |
| Móng cọc | 40% - 60% | Áp dụng cho nền đất yếu, nhà cao tầng. |
| Móng bè | 80% - 100% | Áp dụng cho nền đất rất yếu hoặc công trình có tầng hầm. |
| Phần Tầng hầm | ||
| Độ sâu | 150% | Chi phí đào đất, gia cố vách, chống thấm cao. |
| Độ sâu | 170% | Chi phí tăng theo độ sâu. |
| Phần Sàn các tầng | 100% | Diện tích sàn các tầng, bao gồm cả ban công. |
| Phần Sân | ||
| Sân thượng có mái che | 70% | Tính diện tích sàn có mái che. |
| Sân thượng không mái che | 50% | Bao gồm công tác chống thấm, lát gạch. |
| Sân trước/sau | 50% | Tính trên diện tích lát gạch. |
| Phần Mái | ||
| Mái Tôn | 30% | Bao gồm hệ kèo sắt và lợp tôn. |
| Mái Bê tông cốt thép | 50% | Chỉ tính phần mái bằng, chưa bao gồm chống thấm, lát gạch. |
| Mái ngói kèo sắt | 70% | Hệ số tính theo diện tích mặt nghiêng. |
| Mái ngói BTCT | 100% | Tính theo diện tích mặt nghiêng của mái. |
| Hạng mục khác | ||
| Ô thông tầng | 100% | Được tính như diện tích sàn bình thường. |
| Ô thông tầng > 8m2 | 50% | Chỉ tính 50% diện tích cho các ô giếng trời lớn. |
Ví dụ minh họa cụ thể: Tính chi phí xây nhà phố 4 tầng 5x20m
Để bạn dễ hình dung cách tính giá xây dựng theo m2, chúng ta hãy cùng áp dụng công thức trên cho một ngôi nhà giả định với các thông số sau:
- Quy mô: Nhà phố 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng.
- Diện tích đất: 5m x 20m = 100m2.
- Yêu cầu kỹ thuật: Sử dụng móng băng, mái bê tông cốt thép.
Bước 1: Tính diện tích từng hạng mục
Áp dụng bảng hệ số ở trên, chúng ta có:
- Móng: 100m2 x 50% (hệ số móng băng) = 50 m2
- Tầng 1 (Trệt): 100m2 x 100% = 100 m2
- Tầng 2 (Lầu 1): 100m2 x 100% = 100 m2
- Tầng 3 (Lầu 2): 100m2 x 100% = 100 m2
- Mái BTCT: 100m2 x 50% (hệ số mái BTCT) = 50 m2
Bước 2: Tính tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích xây dựng = 50 (móng) + 100 (trệt) + 100 (lầu 1) + 100 (lầu 2) + 50 (mái) = 400 m2.
Bước 3: Ước tính chi phí
Bây giờ, chúng ta chỉ cần nhân tổng diện tích vừa tính với đơn giá xây dựng theo m2 đã chọn:
- Ước tính chi phí xây phần thô: 400 m2 x 3.600.000 VNĐ/m2 = 1.440.000.000 VNĐ.
- Ước tính chi phí xây trọn gói (gói Khá): 400 m2 x 7.000.000 VNĐ/m2 = 2.800.000.000 VNĐ.
Như vậy, chỉ với vài bước đơn giản, bạn đã có thể hình dung được mức ngân sách cần chuẩn bị cho ngôi nhà của mình.
Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng
Đơn giá tham khảo ở trên có thể thay đổi đáng kể do các yếu tố sau:
- Vị trí địa lý: Đơn giá ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội thường cao hơn so với các tỉnh thành, khu vực nông thôn do chi phí nhân công và vật liệu cao hơn.
- Điều kiện thi công: Vị trí nhà ở mặt tiền đường lớn, xe tải lớn có thể ra vào sẽ có chi phí thấp hơn so với nhà trong hẻm nhỏ. Nhà trong hẻm nhỏ tốn thêm chi phí vận chuyển vật tư thủ công (xe ba gác, sức người), làm tăng giá xây dựng nhà theo m2.
- Chất lượng vật tư: Cùng là xi măng, sắt thép nhưng có nhiều thương hiệu và chất lượng khác nhau (Hòa Phát, Việt Nhật, Holcim, Hà Tiên...), dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá.
- Kiến trúc & Kết cấu: Nhà có kiến trúc phức tạp, nhiều chi tiết phào chỉ, phong cách cổ điển/tân cổ điển sẽ có đơn giá cao hơn nhà phố hiện đại, đơn giản. Kết cấu nhà sử dụng nhiều hệ dầm, sàn, tường chịu lực cũng sẽ tốn kém hơn.
- Uy tín nhà thầu: Các công ty xây dựng lớn, uy tín, có quy trình làm việc chuyên nghiệp, chế độ bảo hành rõ ràng thường có đơn giá cao hơn một chút so với các đội thợ lẻ, nhưng đổi lại bạn sẽ nhận được sự an tâm và chất lượng công trình đảm bảo.
Cảnh báo các chi phí "ẩn" dễ bị bỏ quên (phần cực kỳ hữu ích)
Ngân sách của bạn có thể bị "thủng" nếu không lường trước các chi phí phát sinh ngoài dự toán xây dựng chính. Đây là những khoản mà nhiều gia chủ thường bỏ sót:
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: Nếu xây trên nền nhà cũ, bạn sẽ tốn chi phí cho việc tháo dỡ và vận chuyển xà bần.
- Chi phí xin giấy phép xây dựng: Bao gồm lệ phí và các chi phí liên quan khác.
- Chi phí thiết kế: Chi phí thuê kiến trúc sư thiết kế bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và nội thất.
- Chi phí kết nối hạ tầng: Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, đồng hồ nước mới, kết nối internet, truyền hình cáp.
- Chi phí gia cố nền đất: Nếu nền đất yếu, bạn sẽ tốn thêm chi phí ép cọc bê tông hoặc cọc cừ tràm.
- Chi phí sân vườn, tiểu cảnh: Hàng rào, cổng ngõ, lát sân, trồng cây...
- Chi phí giám sát thi công: Nếu bạn không có thời gian hoặc chuyên môn, việc thuê một đơn vị giám sát độc lập là cần thiết và sẽ tốn một khoản chi phí riêng.
Lời khuyên vàng: Cách chọn nhà thầu và đọc báo giá
Việc lựa chọn đúng nhà thầu quyết định đến 80% sự thành công của công trình.
Kinh nghiệm chọn nhà thầu uy tín
- Kiểm tra pháp nhân: Ưu tiên các công ty có đăng ký kinh doanh, địa chỉ văn phòng rõ ràng.
- Tham quan công trình thực tế: Yêu cầu nhà thầu cho xem các công trình đã và đang thi công để đánh giá chất lượng thực tế.
- Hợp đồng chi tiết, rõ ràng: Hợp đồng phải quy định cụ thể về tiến độ, chủng loại vật tư, điều khoản thanh toán, chính sách bảo hành, phạt trễ tiến độ...
- Đừng ham rẻ: Cảnh giác với những báo giá rẻ bất thường so với thị trường, vì đó có thể là cái bẫy của việc sử dụng vật tư kém chất lượng hoặc bán thầu cho đơn vị khác.
Cách đọc một bảng báo giá chi tiết
Một bảng báo giá chuyên nghiệp phải thể hiện được sự minh bạch. Hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng báo giá chi tiết (bóc tách dự toán) liệt kê rõ ràng:
- Tên hạng mục công việc.
- Chủng loại, thương hiệu vật tư sử dụng: Ví dụ: "Thép xây dựng: Hòa Phát", "Xi măng: Holcim", "Gạch lát nền: Viglacera 80x80 loại 1"...
- Đơn giá.
- Khối lượng/Số lượng.
- Thành tiền.
Việc này giúp bạn kiểm soát được chính xác vật tư được sử dụng cho công trình của mình.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Tôi tự mua vật tư để tiết kiệm có được không? Trả lời: Có thể, nhưng không được khuyến khích nếu bạn không có chuyên môn. Bạn có thể tiết kiệm một chút chi phí vật tư nhưng sẽ đối mặt rủi ro mua phải hàng giả, hàng kém chất lượng, không biết cách tính toán khối lượng gây thừa hoặc thiếu, và tốn thời gian quản lý. Nhà thầu chuyên nghiệp thường có nguồn cung cấp tốt với giá chiết khấu ưu đãi hơn.
2. Thời gian xây một căn nhà phố trung bình là bao lâu? Trả lời: Với nhà phố quy mô 3-4 tầng, điều kiện thi công thuận lợi, thời gian thi công phần thô khoảng 3-4 tháng và phần hoàn thiện khoảng 2-3 tháng. Tổng thời gian từ khi khởi công đến khi bàn giao khoảng 5-7 tháng.
3. Làm sao để kiểm soát chi phí không bị vượt quá dự toán? Trả lời: Cần có một bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh và một hợp đồng thi công chi tiết, rõ ràng ngay từ đầu. Hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công vì mỗi thay đổi đều có thể làm phát sinh chi phí.
4. Sự khác biệt giữa "m2 sàn" và "m2 xây dựng" là gì? Trả lời: "m2 sàn" là diện tích mặt sàn của các tầng cộng lại. "m2 xây dựng" là tổng diện tích được quy đổi theo hệ số của tất cả các hạng mục (móng, mái, sân...), như đã trình bày ở trên, và đây là con số dùng để nhân với đơn giá.
Kết luận
Việc nắm vững cách tính đơn giá xây dựng theo m2 không chỉ giúp bạn trở thành một chủ đầu tư thông thái, làm chủ kế hoạch tài chính mà còn là chìa khóa để xây dựng một ngôi nhà đúng như ý muốn mà không gặp phải những phát sinh không đáng có. Công thức tính toán tuy đơn giản nhưng đòi hỏi sự tỉ mỉ trong việc áp dụng đúng các hệ số và lường trước các yếu tố ảnh hưởng.
Hãy luôn nhớ rằng, bảng dự toán ban đầu là bước khởi đầu quan trọng. Để có một con số chính xác tuyệt đối, bạn cần làm việc chặt chẽ với các kiến trúc sư và nhà thầu uy tín để có một bản báo giá chi tiết. Việc nắm rõ đơn giá xây dựng theo m2 là nền tảng tài chính vững chắc, và khi kết hợp với các nguyên tắc phong thủy xây dựng mà chúng tôi am hiểu, ngôi nhà của bạn sẽ không chỉ bền đẹp mà còn là nơi vượng khí, tài lộc.
Nếu bạn cần một bản dự toán chi tiết và chính xác cho ngôi nhà tương lai của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Kim Anh để được các Kiến trúc sư của chúng tôi tư vấn miễn phí!
Công ty TNHH Thiết Kế Xây Dựng Kim Anh
- Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305 (Mr Tuấn)
- Email: xaydungkimanh@gmail.com
- Website: https://xaydungkimanh.com
- VPGD: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh
