Bóc tách chi tiết: Xây nhà trọn gói gồm những gì từ A-Z? (Cập nhật 2026)

Khi bạn bắt đầu hành trình xây tổ ấm, bạn sẽ lạc vào một "mê cung" các thuật ngữ: "xây nhà trọn gói", "xây phần thô", "hoàn thiện cơ bản", "nội thất"... Sự mơ hồ này chính là rủi ro lớn nhất, khiến bạn không biết mình đang trả tiền cho cái gì và dễ dàng phát sinh chi phí ngoài tầm kiểm soát.

Câu hỏi lớn nhất mà mọi chủ nhà đều thắc mắc là: Gói xây nhà trọn gói gồm những gì?

Là một đơn vị thi công chuyên nghiệp với pháp nhân rõ ràng, Xây Dựng Kim Anh hiểu rằng, "trọn gói" chỉ thực sự có giá trị khi nó đi kèm với sự "minh bạch". Bài viết này sẽ là một bản bóc tách chi tiết, từ A-Z, về các hạng mục xây nhà trọn gói. Chúng tôi sẽ giải thích rõ ràng xây nhà phần thô gồm những gì, xây nhà hoàn thiện gồm những gì, và định nghĩa chính xác chìa khóa trao tay là gì để bạn có thể tự tin làm chủ ngân sách và giám sát hợp đồng của mình.

Định nghĩa "chìa khóa trao tay": Giải mã thuật ngữ phổ biến nhất

Hình thức "Xây nhà trọn gói" hay "chìa khóa trao tay" là hình thức mà chủ đầu tư (là bạn) giao phó toàn bộ công việc xây dựng cho một nhà thầu duy nhất.

Nói một cách đơn giản nhất, chìa khóa trao tay là gì? Đó là bạn chỉ cần cung cấp ý tưởng, nhu cầu và ký vào một hợp đồng duy nhất. Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm từ A-Z:

• Xin giấy phép xây dựng.

• Thiết kế bản vẽ (kiến trúc, kết cấu, điện nước).

• Mua sắm toàn bộ vật tư (từ xi măng, sắt thép đến gạch ốp, thiết bị vệ sinh).

• Tổ chức thi công và quản lý công trường.

• Hoàn thiện ngôi nhà đúng như thiết kế.

• Bàn giao (trao chìa khóa) để bạn dọn vào ở ngay.

Lợi ích của hình thức này là sự tiện lợi, tiết kiệm thời gian, đồng bộ về thiết kế và thi công, và quan trọng nhất là khóa ngân sách, tránh phát sinh.

Tuy nhiên, để đạt được điều này, hợp đồng phải định nghĩa cực kỳ rõ ràng: xây nhà trọn gói gồm những gì. Thông thường, nó được chia làm 2 hoặc 3 gói chính: (1) Thi công phần thô, (2) Thi công hoàn thiện, và (3) Gói nội thất (tùy chọn).

Hãy cùng Xây Dựng Kim Anh bóc tách từng gói một.

Gói 1: Bóc tách "xây nhà phần thô gồm những gì?"

Đây là phần cốt lõi, quan trọng nhất, quyết định sự kiên cố, bền vững và an toàn của toàn bộ công trình. Phần thô có thể ví như "bộ khung xương" của ngôi nhà. Dù bạn có trang trí đẹp đến đâu, nhưng khung xương yếu thì ngôi nhà không thể tồn tại lâu dài.

Vậy, xây nhà phần thô gồm những gì một cách chi tiết?

1. Công tác chuẩn bị và thi công nền móng

Đây là phần nằm dưới lòng đất nhưng chiếm tỷ trọng chi phí đáng kể.

• Chuẩn bị: Dọn dẹp mặt bằng, định vị tim mốc, giăng lưới, làm lán trại tạm cho công nhân.

• Đào đất: Đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga...

• Gia cố nền (nếu cần): Thi công ép cọc (cọc bê tông cốt thép) hoặc gia cố cừ tràm (nếu nền đất yếu). Lưu ý: Chi phí ép cọc thường được bóc tách riêng khỏi đơn giá m².

• Thi công móng: Lắp đặt ván khuôn (coppha), gia công và lắp đặt cốt thép, đổ bê tông móng (móng đơn, móng băng hoặc móng bè).

• Công trình ngầm: Xây hầm tự hoại (bể phốt), hố ga bằng gạch đặc.

2. Thi công phần khung kết cấu (cột, dầm, sàn)

Đây là hệ thống chịu lực chính của ngôi nhà.

• Cột: Gia công và lắp đặt cốt thép, lắp đặt ván khuôn, đổ bê tông cột.

• Dầm (Đà): Gia công và lắp đặt cốt thép, lắp đặt ván khuôn, đổ bê tông dầm.

• Sàn (Tấm): Lắp đặt ván khuôn sàn các tầng, gia công và lắp đặt cốt thép sàn (thường là 2 lớp), đổ bê tông sàn các tầng, bao gồm cả cầu thang.

• Bảo dưỡng bê tông: Tưới nước, giữ ẩm cho bê tông sau khi đổ để đảm bảo đạt cường độ tối đa, tránh nứt vỡ.

3. Công tác xây tô tường bao và vách ngăn

Sau khi phần khung bê tông hoàn thành, công tác xây gạch sẽ định hình không gian.

• Xây tường: Xây toàn bộ tường bao che (thường dùng gạch ống 200mm) và tường ngăn phòng (gạch ống 100mm) theo đúng bản vẽ thiết kế.

• Tô trát: Tô trát (trát vữa) toàn bộ tường nội thất và ngoại thất, bao gồm cả trần (nếu không đóng thạch cao) để tạo bề mặt phẳng.

4. Lắp đặt hệ thống điện, nước, internet âm tường

Đây là phần "mạch máu" ngầm của ngôi nhà, đòi hỏi kỹ thuật cao để tránh phải đục phá, sửa chữa về sau.

• Hệ thống điện: Lắp đặt ống luồn dây điện (ống cứng, ống ruột gà), hộp nối, đế âm... đi ngầm trong tường và sàn. Lưu ý: Gói thô chỉ dừng ở việc lắp đặt ống và kéo dây, chưa bao gồm lắp đặt thiết bị (công tắc, ổ cắm, đèn).

• Hệ thống cấp thoát nước: Lắp đặt đường ống cấp nước (thường là ống nhựa PPR chịu nhiệt) và ống thoát nước (ống PVC) đi âm tường, âm sàn. Bao gồm ống thoát cho nhà vệ sinh, bếp, sân thượng...

• Hệ thống khác: Lắp đặt ống đồng cho máy lạnh (nếu có yêu cầu), dây cáp TV, dây mạng Internet đi âm tường.

5. Các công tác khác của phần thô

• Cán nền: Cán vữa tạo độ phẳng cho các sàn, chuẩn bị cho công tác ốp lát ở giai đoạn hoàn thiện.

• Chống thấm: Thi công chống thấm chuyên dụng cho các khu vực "ướt" như: nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, sàn mái. Đây là hạng mục cực kỳ quan trọng.

Tham khảo thêm nội dung: Xây nhà phần thô bao gồm những gì?

Giá trị vượt trội: Cam kết vật tư thô tại Xây Dựng Kim Anh

Xây nhà phần thô gồm những gì không chỉ là liệt kê công việc, mà còn là cam kết về vật tư. Sự minh bạch về vật tư chính là thước đo uy tín của nhà thầu. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cam kết sử dụng vật tư chính hãng, có CO/CQ (chứng nhận xuất xứ, chất lượng) rõ ràng:

Hạng Mục	Vật Tư Cam Kết Tại Xây Dựng Kim Anh
Sắt thép	Thép Pomina, Việt Nhật (Vinakyoei) hoặc Hòa Phát. (Cam kết đúng chủng loại, đường kính).
Xi măng	Xi măng Holcim (Insee), Hà Tiên 1. (Cam kết dùng cho công tác bê tông).
Cát	Cát vàng (cát hạt lớn) cho bê tông. Cát mi (cát hạt mịn) cho xây tô. Cát san lấp cho nền móng.
Đá	Đá 1x2 (cho công tác bê tông), Đá 4x6 (cho lót móng).
Gạch xây	Gạch tuynel 8x18cm (Gạch Đồng Nai, Phước Thành...). (Cam kết gạch đặc cho khu vực ẩm ướt).
Ống nước	Ống cấp/thoát nước: Nhựa Bình Minh (hoặc tương đương).
Dây điện	Dây điện Cadivi (cam kết lõi đồng 100%, đúng tiết diện).
Chống thấm	Hóa chất chuyên dụng Sika, Kova (hoặc tương đương).

Gói 2: Bóc tách "xây nhà hoàn thiện gồm những gì?"

Nếu phần thô là "khung xương", thì phần hoàn thiện chính là "da thịt, áo khoác", quyết định thẩm mỹ và công năng sử dụng của ngôi nhà. Đây là phần mà bạn có thể "nhìn thấy, sờ thấy" được.

Đây cũng là phần có biên độ chi phí rất lớn, tùy thuộc vào chủng loại vật tư bạn chọn (phổ thông, khá hay cao cấp). Vậy, xây nhà hoàn thiện gồm những gì?

1. Công tác ốp lát gạch

• Gạch lát nền: Lát gạch cho toàn bộ nền nhà (phòng khách, phòng ngủ), nền nhà vệ sinh (gạch chống trơn trượt).

• Gạch ốp tường: Ốp gạch tường nhà vệ sinh (thường ốp cao đụng trần), ốp tường bếp (khu vực nấu nướng).

• Ốp đá: Ốp đá hoa cương (granite) hoặc marble cho cầu thang, ngạch cửa, mặt tiền (nếu có), mặt bếp.

2. Công tác đóng trần

• Trần thạch cao: Lắp đặt hệ khung xương và tấm thạch cao (thạch cao Vĩnh Tường, Boral...) cho trần. Có thể là trần phẳng hoặc trần giật cấp (hộp đèn) theo thiết kế.

• Trần khác: Có thể là trần thả (cho khu vực tiết kiệm) hoặc trần nhựa (cho khu vực ẩm).

3. Công tác sơn bả (Sơn nước)

Quyết định "màu áo" của ngôi nhà, đòi hỏi sự tỉ mỉ.

• Bả matit: Trét bột bả (matit) 2 lớp để làm phẳng bề mặt tường và trần.

• Sơn lót: Lăn 1 lớp sơn lót kháng kiềm (cực kỳ quan trọng để bảo vệ lớp sơn phủ).

• Sơn phủ: Lăn 2 lớp sơn phủ màu hoàn thiện (bên trong và bên ngoài nhà).

4. Lắp đặt thiết bị điện và chiếu sáng

Đây là phần tiếp nối của hệ thống điện âm tường ở phần thô.

• Công tắc, ổ cắm: Lắp đặt mặt công tắc, ổ cắm điện, ổ cắm TV, ổ cắm mạng.

• Chiếu sáng: Lắp đặt các loại đèn (đèn LED downlight âm trần, đèn hắt, đèn lon, đèn chùm...).

• Thiết bị khác: Lắp đặt quạt trần, quạt hút...

5. Lắp đặt thiết bị vệ sinh

• Lắp đặt: Lắp đặt bồn cầu, lavabo (chậu rửa mặt), vòi sen, vòi nước, phễu thu sàn... cho các nhà vệ sinh.

• Phụ kiện: Lắp đặt gương soi, móc treo khăn, kệ xà phòng...

6. Lắp đặt hệ thống cửa, lan can

• Cửa đi, cửa sổ: Lắp đặt cửa chính, cửa đi các phòng, cửa sổ (thường là cửa nhôm Xingfa, cửa nhựa lõi thép, hoặc cửa gỗ).

• Cửa WC: Lắp đặt cửa nhà vệ sinh (thường là cửa nhôm hoặc cửa nhựa).

• Lan can & Tay vịn: Lắp đặt lan can cầu thang, lan can ban công (thường bằng sắt mỹ thuật, kính cường lực...).

Giá trị vượt trội: Minh bạch vật tư hoàn thiện tại Xây Dựng Kim Anh

Đây chính là phần tạo nên sự khác biệt về giá. Một nhà thầu uy tín phải trình bày rõ các gói vật tư. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi phân chia rõ ràng:

Hạng Mục	Gói Phổ Thông	Gói Khá (Được chọn nhiều)	Gói Cao Cấp
Gạch ốp lát	Gạch 60x60 nội địa (TASA, Prime...)	Gạch 80x80 (Đồng Tâm, TASA, Ý Mỹ...)	Gạch nhập khẩu (Tây Ban Nha, Ấn Độ...)
Sơn nước	Maxilite, Joton (kinh tế)	Dulux (dòng Lau Chùi Hiệu Quả), Joton	Dulux Ambiance 5in1, Jotun Majestic
Thiết bị Vệ sinh	Inax (dòng tiêu chuẩn)	Caesar, Toto (dòng cơ bản), Inax (cao cấp)	Kohler, Grohe, Toto (cao cấp)
Công tắc/Ổ cắm	Sino, Vanlock	Panasonic (dòng Wide)	Panasonic (dòng Full), Legrand
Cửa nhôm	Nhôm hệ 700 (độ dày < 1.2mm)	Nhôm Xingfa Việt Nam (dày 1.4 - 2.0mm)	Nhôm Xingfa nhập khẩu, Cửa Eurowindow
Trần thạch cao	Khung xương Vĩnh Tường (Eco)	Khung xương Vĩnh Tường (Basi, Alpha)	Khung xương Vĩnh Tường (Cao cấp) + Tấm chịu ẩm

Gói 3 (Tùy chọn): Hạng mục nội thất rời

Đây là phần thường bị nhầm lẫn nhất. Hầu hết các hợp đồng "xây nhà trọn gói" (gói 1 + gói 2) sẽ KHÔNG BAO GỒM các hạng mục nội thất rời (đồ nội thất mà bạn có thể di chuyển, xê dịch được).

Gói nội thất này thường được tách thành một hợp đồng riêng, vì nó phụ thuộc rất nhiều vào gu thẩm mỹ, phong cách (Hiện đại, Cổ điển, Tối giản...) và ngân sách cá nhân.

Các hạng mục nội thất rời bao gồm:

• Nội thất bếp: Tủ bếp trên, tủ bếp dưới, đá mặt bếp. Lưu ý: Nhiều nhà thầu (như Xây Dựng Kim Anh) có thể gộp phần tủ bếp cơ bản vào gói hoàn thiện để tăng tính tiện lợi.

• Nội thất phòng khách: Sofa, bàn trà, kệ TV.

• Nội thất phòng ngủ: Giường, tủ quần áo, bàn trang điểm, tab đầu giường.

• Nội thất phòng ăn: Bộ bàn ăn.

• Các hạng mục khác: Rèm cửa, tranh ảnh, đồ trang trí...

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi có xưởng nội thất riêng, sẵn sàng cung cấp gói thứ 3 này nếu bạn có nhu cầu, đảm bảo sự đồng bộ 100% từ thiết kế đến thi công.

Bảng so sánh trực quan: Các hạng mục xây nhà trọn gói

Để bạn có cái nhìn rõ ràng nhất, đây là bảng tổng kết xây nhà trọn gói gồm những gì qua 3 gói cơ bản:

Hạng Mục	Gói 1: PHẦN THÔ	Gói 2: HOÀN THIỆN	Gói 3: NỘI THẤT RỜI
Kết cấu	Móng, Cột, Dầm, Sàn (Bê tông, thép)	(Không)	(Không)
Xây tường	Gạch, Xi măng, Cát (Xây + Tô trát)	(Không)	(Không)
Hệ thống ngầm	Ống điện, Ống nước, Dây điện (Âm tường)	(Không)	(Không)
Chống thấm	Sika/Kova (WC, Sân thượng, Mái)	(Không)	(Không)
Ốp lát	(Không)	Gạch nền, Gạch tường, Đá cầu thang	(Không)
Trần	(Không)	Trần thạch cao (phẳng/giật cấp)	(Không)
Sơn nước	(Không)	Bột trét, Sơn lót, Sơn phủ (Nội + Ngoại thất)	(Không)
Thiết bị điện	(Không)	Công tắc, Ổ cắm, Đèn chiếu sáng cơ bản	(Không)
Thiết bị Vệ sinh	(Không)	Bồn cầu, Lavabo, Vòi sen...	(Không)
Cửa & Lan can	(Không)	Cửa đi, Cửa sổ, Lan can (Nhôm, kính, sắt...)	(Không)
Đồ gỗ	(Không)	(Có thể có Tủ bếp cơ bản)	Giường, Tủ áo, Sofa, Kệ TV...
Trách nhiệm	Khung xương BỀN VỮNG, AN TOÀN	Thẩm mỹ, CÔNG NĂNG sử dụng	Phong cách, TIỆN NGHI sống

Tại sao dịch vụ "chìa khóa trao tay" của Xây Dựng Kim Anh là lựa chọn tối ưu?

Việc hiểu rõ xây nhà trọn gói gồm những gì là bước 1. Bước 2 là chọn một nhà thầu đủ TÂM và TẦM để thực thi. Dịch vụ xây nhà trọn gói của Xây Dựng Kim Anh được xây dựng trên nền tảng của sự minh bạch:

1. Một Phụ lục Hợp đồng duy nhất: Chúng tôi không nói chung chung. Phụ lục hợp đồng của Kim Anh dày hàng chục trang, liệt kê chi tiết từng hạng mục vật tư (đúng như các bảng kê ở trên), từ thương hiệu, mã số, đơn giá đến xuất xứ. Bạn biết chính xác từng đồng mình chi ra.

2. Đồng bộ từ thiết kế đến thi công: Chúng tôi miễn phí 100% chi phí thiết kế và xin phép xây dựng khi ký hợp đồng thi công. Điều này đảm bảo bản vẽ thiết kế (thẩm mỹ) và thi công (kỹ thuật) là một thể thống nhất, tránh tình trạng "thiết kế một đằng, thi công một nẻo".

3. Không bán thầu: Xây Dựng Kim Anh cam kết thi công trực tiếp với đội ngũ kỹ sư và công nhân lành nghề, không bán thầu cho các đơn vị trung gian, đảm bảo chất lượng tuyệt đối cho phần thô – phần quan trọng nhất.

4. Bảo hành Vàng: Chúng tôi bảo hành kết cấu lên đến 10 năm và bảo hành phần hoàn thiện 01 năm. Bất kỳ sự cố nào đều được xử lý nhanh chóng trong vòng 24h.

Nắm rõ "xây nhà trọn gói gồm những gì" để làm chủ cuộc chơi

Xây nhà trọn gói gồm những gì không phải là một câu hỏi phức tạp nếu bạn tìm được một nhà thầu minh bạch. Về cơ bản, nó bao gồm toàn bộ phần thô (khung xương) và phần hoàn thiện (áo khoác, thiết bị), giúp bạn có thể dọn vào ở. Gói nội thất rời thường là một tùy chọn thêm.

Hiểu rõ các hạng mục này giúp bạn không chỉ dự toán đúng ngân sách mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để ký kết hợp đồng. Đừng để sự mơ hồ biến niềm vui xây nhà thành gánh nặng phát sinh chi phí.

Nếu bạn cần một bản dự toán và phụ lục vật tư chi tiết, minh bạch 100% cho ngôi nhà tương lai của mình, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Kim Anh.

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130

• Website: xaydungkimanh.com