Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở A-Z (Cập nhật 2026)

Khi kế hoạch về ngôi nhà mơ ước đã được định hình, ngân sách đã được chuẩn bị, bước đi pháp lý đầu tiên và quan trọng nhất mà bạn phải thực hiện chính là hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng. Nhiều người thường e ngại quá trình này vì cho rằng nó phức tạp, rườm rà và tốn thời gian. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nắm vững quy trình, bạn hoàn toàn có thể hoàn thành thủ tục này một cách suôn sẻ.

Giấy phép xây dựng không chỉ là một tờ giấy thông hành. Nó là sự công nhận của pháp luật, đảm bảo công trình của bạn tuân thủ các quy hoạch chung, an toàn về kết cấu và là cơ sở pháp lý vững chắc cho tài sản của bạn sau này.

Bài viết này được biên soạn bởi các chuyên gia tại Xây Dựng Kim Anh, sẽ là một cẩm nang chi tiết, hướng dẫn bạn từng bước thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở dân dụng, cập nhật theo các quy định mới nhất của Luật Xây dựng, giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức và tránh được những sai sót không đáng có.

Xem video tư vấn xin giấy phép xây dựng từ CEO Nguyễn Duy Tuấn

Tại sao giấy phép xây dựng là "tấm vé thông hành" bắt buộc?

Trước khi đi vào chi tiết, hãy cùng làm rõ tầm quan trọng của giấy phép xây dựng. Việc xem nhẹ hoặc cố tình bỏ qua bước này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng:

• Bị xử phạt hành chính: Theo quy định, hành vi xây dựng không phép có thể bị phạt tiền từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng, tùy theo quy mô công trình.

• Bị buộc tháo dỡ công trình: Trong trườngoàn, cơ quan chức năng có quyền yêu cầu bạn phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình vi phạm, gây thiệt hại cực kỳ lớn về tài chính.

• Không thể thực hiện thủ tục hoàn công: Không có giấy phép xây dựng, bạn sẽ không thể làm thủ tục hoàn công, tức là không thể cập nhật tài sản (ngôi nhà) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này gây khó khăn rất lớn cho các giao dịch mua bán, thế chấp, sang nhượng sau này.

• Gây khó khăn trong việc kết nối điện, nước: Nhiều trường hợp, các đơn vị cung cấp điện, nước sẽ yêu cầu giấy phép xây dựng trước khi tiến hành lắp đặt đồng hồ và hệ thống cho ngôi nhà của bạn.

Vì vậy, hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng là việc làm tiên quyết để đảm bảo sự an toàn và hợp pháp cho tổ ấm tương lai.

Các trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng? (Cập nhật 2026)

Theo Luật Xây dựng hiện hành, không phải tất cả các công trình đều yêu cầu giấy phép. Một số trường hợp được miễn bao gồm:

1. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong: Sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính, không thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình.

2. Công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài: Cải tạo, sửa chữa mặt ngoài của công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

3. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo: Các công trình xây dựng ở các khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng được duyệt.

5. Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn: Công trình không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Lưu ý quan trọng: Dù được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công và gửi hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu trữ.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm những gì?

Đây là câu hỏi được quan tâm nhiều nhất. Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ quyết định đến 80% sự thành công của thủ tục xin giấy phép xây dựng. Một bộ hồ sơ tiêu chuẩn cho nhà ở riêng lẻ bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng:

• Sử dụng mẫu theo quy định tại Phụ lục số 01 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

• Bạn có thể xin mẫu đơn này trực tiếp tại bộ phận một cửa của UBND cấp Quận/Huyện hoặc tải về từ các cổng thông tin điện tử.

2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng):

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).

• Trong trường hợp đất thuê, cần có hợp đồng thuê đất hợp pháp.

3. Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công (02 bộ chính):

• Đây là phần quan trọng nhất, quyết định đến việc hồ sơ có được duyệt hay không.

• Bản vẽ thiết kế phải bao gồm:

  • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất, thể hiện rõ vị trí công trình và các công trình lân cận (nếu có), kèm theo sơ đồ hệ thống cấp thoát nước, cấp điện.

  • Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

  • Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, thể hiện các giải pháp gia cố, kết cấu móng.

  • Bản vẽ chi tiết kết cấu các cấu kiện chịu lực chính (cột, dầm, sàn, mái...).

  • Báo cáo kết quả khảo sát địa chất (đối với công trình từ 3 tầng trở lên hoặc có tầng hầm).

4. Giấy tờ pháp lý của đơn vị thiết kế:

• Bản sao có công chứng chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức thiết kế.

• Bản sao có công chứng chứng chỉ hành nghề của các kiến trúc sư, kỹ sư chủ trì thiết kế.

• Điều này đảm bảo bản vẽ của bạn được thực hiện bởi một đơn vị có chuyên môn và tư cách pháp nhân.

5. Cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề (nếu có):

• Nếu công trình của bạn xây chen, sát vách với nhà bên cạnh, bạn cần lập một bản cam kết chịu trách nhiệm nếu quá trình thi công gây ảnh hưởng (lún, nứt...) đến các công trình này.

Hướng dẫn 4 bước thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, quy trình nộp và xử lý sẽ diễn ra theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ

• Đây là bước bạn tự thực hiện dựa trên checklist chi tiết ở trên.

• Lời khuyên từ chuyên gia: Hãy đầu tư vào một đơn vị thiết kế chuyên nghiệp. Một bộ hồ sơ thiết kế chuẩn không chỉ đảm bảo an toàn cho ngôi nhà mà còn tuân thủ đúng các quy chuẩn, quy hoạch của địa phương, giúp hồ sơ của bạn được duyệt nhanh hơn.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

• Nộp ở đâu? Đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị (Thành phố, Thị xã), bạn sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả (Bộ phận Một cửa) của UBND cấp Quận/Huyện.

• Hình thức nộp:

  • Nộp trực tiếp: Bạn mang hồ sơ đến Bộ phận Một cửa, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ. Nếu hồ sơ đầy đủ, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận có hẹn ngày trả kết quả.

  • Nộp trực tuyến: Hiện nay, nhiều địa phương đã triển khai nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công trực tuyến của tỉnh/thành phố, giúp tiết kiệm thời gian đi lại.

Bước 3: Cơ quan chức năng thẩm định và xử lý hồ sơ

• Sau khi tiếp nhận, hồ sơ của bạn sẽ được chuyển đến Phòng Quản lý Đô thị (hoặc phòng Kinh tế và Hạ tầng) để thẩm định.

• Các cán bộ chuyên môn sẽ kiểm tra sự phù hợp của hồ sơ thiết kế với các quy hoạch chi tiết, chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng, chiều cao công trình...

• Trong một số trường hợp cần thiết, họ có thể tổ chức đi kiểm tra thực địa.

Bước 4: Nhận kết quả và nộp lệ phí

• Đến ngày hẹn trên giấy biên nhận, bạn đến Bộ phận Một cửa để nhận kết quả.

• Nếu hồ sơ được duyệt, bạn sẽ nộp lệ phí cấp phép theo quy định của nhà nước và nhận Giấy phép xây dựng kèm theo bộ hồ sơ thiết kế đã được đóng dấu thẩm định.

Giải đáp các câu hỏi quan trọng: chi phí và thời gian

Chi phí xin giấy phép xây dựng hết bao nhiêu?

Nhiều người lầm tưởng chi phí này rất cao, nhưng thực tế, chi phí xin giấy phép xây dựng bao gồm 2 khoản chính:

1. Lệ phí nhà nước: Đây là khoản phí nộp cho cơ quan cấp phép, được quy định bởi HĐND cấp tỉnh/thành phố. Mức phí này tương đối thấp, thường chỉ từ 50.000 VNĐ đến 100.000 VNĐ cho nhà ở riêng lẻ.

2. Chi phí chuẩn bị hồ sơ: Đây mới là khoản chi phí chính. Nó bao gồm chi phí thuê đơn vị thiết kế để lập bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công. Chi phí này dao động rất lớn tùy thuộc vào quy mô, độ phức tạp của công trình và uy tín của đơn vị thiết kế.

Thời gian xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Theo quy định của Luật Xây dựng, thời gian xin giấy phép xây dựng không được vượt quá:

• 20 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.

• 30 ngày làm việc đối với các công trình khác.

Thời gian này được tính kể từ ngày cơ quan chức năng nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, trên thực tế, bạn cần dự trù thêm thời gian cho việc chuẩn bị, chỉnh sửa hồ sơ (nếu có).

Những sai lầm thường gặp khiến hồ sơ xin giấy phép xây dựng bị trả về

• Thông tin trong đơn đề nghị sai lệch so với giấy tờ đất đai.

• Bản vẽ thiết kế không tuân thủ quy hoạch: Sai mật độ xây dựng, sai chiều cao tầng, không chừa khoảng lùi theo quy định...

• Thiếu giấy tờ pháp lý của đơn vị thiết kế: Bản vẽ do cá nhân không có chức năng hoặc công ty không đủ năng lực thực hiện.

• Hồ sơ không đồng bộ: Các thông số kỹ thuật, kích thước giữa các bản vẽ (mặt bằng, mặt cắt, kết cấu) không khớp nhau.

Cách khắc phục: Cách tốt nhất để tránh những sai lầm này là tìm đến một đơn vị tư vấn, thiết kế và thi công chuyên nghiệp. Họ có kinh nghiệm và am hiểu các quy định của địa phương, sẽ giúp bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ "trăm phát trăm trúng".

Đơn giản hóa thủ tục xin giấy phép xây dựng với dịch vụ chuyên nghiệp

Rõ ràng, thủ tục xin giấy phép xây dựng đòi hỏi sự chính xác, am hiểu về pháp lý và quy hoạch. Nếu bạn là người bận rộn và không có chuyên môn trong lĩnh vực này, việc tự mình thực hiện có thể mất rất nhiều thời gian và công sức.

Đây chính là lúc giải pháp xây nhà trọn gói phát huy ưu điểm vượt trội. Khi bạn lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói của Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi sẽ thay bạn thực hiện toàn bộ quy trình phức tạp này. Đội ngũ kiến trúc sư và chuyên viên pháp lý của chúng tôi sẽ:

• Tư vấn và lập hồ sơ thiết kế chuẩn pháp lý.

• Thay mặt bạn nộp và theo dõi hồ sơ tại cơ quan chức năng.

• Xử lý các vấn đề phát sinh (nếu có) và đảm bảo nhận được giấy phép trong thời gian sớm nhất.

Bạn sẽ hoàn toàn thảnh thơi, tiết kiệm thời gian để tập trung cho công việc và gia đình, trong khi chúng tôi lo liệu mọi thủ tục pháp lý cần thiết để công trình của bạn được khởi công một cách hợp pháp và suôn sẻ.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và cần tư vấn chi tiết hơn về thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc các giải pháp thi công, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ miễn phí và tận tình!