Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói khoảng bao nhiêu? [Ước tính 2025]

Nhà 4 tầng là giải pháp tối ưu không gian theo chiều cao, đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng cho các gia đình nhiều thế hệ hoặc muốn kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, làm văn phòng. Đây là loại hình nhà ở ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn với quỹ đất hạn chế như TP.HCM. Tuy nhiên, quy mô lớn hơn cũng đồng nghĩa với việc chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói là một khoản đầu tư đáng kể, đòi hỏi sự tính toán và chuẩn bị kỹ lưỡng.

Vậy, làm thế nào để dự trù ngân sách một cách tương đối chính xác? Báo giá nhà 4 tầng trọn gói bao gồm những gì? Có cách nào tối ưu chi phí hiệu quả? Bài viết này sẽ cung cấp phương pháp ước tính chi phí xây nhà 4 tầng, phân tích các hạng mục cấu thành và đưa ra những gợi ý thiết thực giúp bạn lên kế hoạch tài chính phù hợp cho ngôi nhà 4 tầng mơ ước, cập nhật đến tháng 4/2025.

Tham khảo thêm thông tin tổng quan về dịch vụ tại: Xây Nhà Trọn Gói

1. Ước tính chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói theo mét vuông (m2)

Phương pháp tính chi phí dựa trên diện tích xây dựng và đơn giá/m² là cách tiếp cận ban đầu phổ biến nhất.

1.1. Nguyên tắc tính toán cơ bản và tầm quan trọng

Công thức cốt lõi vẫn là:

Tổng chi phí (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây dựng trọn gói/m²

Việc hiểu rõ cả hai yếu tố "Tổng diện tích xây dựng" và "Đơn giá/m²" giúp bạn có cái nhìn sơ bộ về ngân sách cần thiết, từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp và làm việc hiệu quả hơn với nhà thầu. Đây là bước quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị xây nhà.

1.2. Cách xác định tổng diện tích xây dựng cho nhà 4 tầng

Tổng diện tích xây dựng không đơn giản là diện tích sàn 4 tầng cộng lại. Nó là tổng diện tích của tất cả các hạng mục, mỗi hạng mục nhân với một hệ số quy đổi. Cách tính này phức tạp hơn nhà thấp tầng:

• Phần móng: Hệ số tính (30%-70% diện tích tầng trệt) tương tự nhà 2-3 tầng, nhưng lưu ý: tải trọng nhà 4 tầng lớn hơn đáng kể. Do đó, giải pháp móng thường phức tạp và tốn kém hơn (khả năng cao phải dùng móng băng gia cố hoặc móng cọc), chi phí ép/khoan cọc thường tính riêng.
• Tầng trệt (Tầng 1): 100% diện tích sàn.
• Lầu 1 (Tầng 2): 100% diện tích sàn.
• Lầu 2 (Tầng 3): 100% diện tích sàn.
• Lầu 3 (Tầng 4): 100% diện tích sàn.
• Phần mái: Hệ số tính (30%-100%) tùy loại mái (bằng BTCT, tôn, ngói...).
• Các hạng mục khác: Sân thượng, ban công, ô thông tầng... có hệ số riêng.

(Để hiểu chi tiết về hệ số và cách tính cho từng hạng mục, bạn nên tham khảo bài viết: Cách tính diện tích xây dựng nhà trọn gói chính xác nhất)

1.3. Đơn giá xây nhà trọn gói/m² tham khảo năm 2025 (áp dụng cho nhà 4 tầng)

Đơn giá/m² xây dựng trọn gói cho nhà 4 tầng, về cơ bản, không có sự chênh lệch quá lớn so với nhà 2 hay 3 tầng nếu xét trên cùng một gói vật tư và mức độ hoàn thiện. Tuy nhiên, tổng chi phí sẽ cao hơn nhiều do tổng diện tích xây dựng lớn hơn đáng kể.

Mức đơn giá tham khảo tại khu vực TP.HCM và các đô thị lớn (Tháng 4/2025):

• Gói vật tư trung bình: Khoảng 5.500.000 - 6.500.000 VNĐ/m². Phù hợp cho nhu cầu cơ bản, vật liệu phổ thông, đảm bảo chất lượng.
• Gói vật tư khá: Khoảng 6.500.000 - 7.500.000 VNĐ/m². Lựa chọn phổ biến, vật liệu tốt, thương hiệu uy tín, thẩm mỹ khá.
• Gói vật tư tốt (cao cấp): Khoảng 7.500.000 - 9.000.000 VNĐ/m² hoặc cao hơn. Sử dụng vật liệu cao cấp, nhập khẩu, thiết kế phức tạp, nhiều tiện ích.

1.4. Yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá cụ thể

Ngoài gói vật tư, đơn giá còn phụ thuộc vào:

• Độ phức tạp kiến trúc: Nhà có nhiều chi tiết, hình khối phức tạp sẽ có đơn giá cao hơn.
• Điều kiện thi công: Hẻm nhỏ, mặt bằng chật hẹp làm tăng chi phí vận chuyển, thi công.
• Giải pháp kết cấu: Móng cọc, kết cấu đặc biệt (thang máy, hồ bơi trên sân thượng...) làm tăng đơn giá.
• Nhà thầu: Uy tín, kinh nghiệm, quy mô của nhà thầu cũng ảnh hưởng đến đơn giá.

1.5. Ước tính chi phí cho các diện tích phổ biến (giải đáp thắc mắc thường gặp)

Dưới đây là các ví dụ ước tính chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói cho một số diện tích sàn phổ biến, sử dụng đơn giá tham khảo gói Khá (7.000.000 VNĐ/m²) và giả định hệ số tính diện tích thông thường (Móng băng 50%, Mái BTCT 50%, các tầng 100%).

• 1.5.1. Chi phí xây nhà 4 tầng 100m2 (ví dụ 5x20m)

  • DTXD ≈ Móng (100m²*50%) + Trệt (100m²) + L1 (100m²) + L2 (100m²) + L3 (100m²) + Mái (100m²*50%) = 50 + 400 + 50 = 500 m²
  • Chi phí (Gói Khá) ≈ 500 m² x 7.000.000 ≈ 3.500.000.000 VNĐ
  • Vậy, xây nhà 4 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền? Câu trả lời phụ thuộc nhiều yếu tố, nhưng ước tính sơ bộ với gói vật tư khá có thể từ 3.5 tỷ đồng.

• 1.5.2. Chi phí xây nhà 4 tầng 80m2 (ví dụ 5x16m)

  • DTXD ≈ Móng (80m²*50%) + Trệt (80m²) + L1 (80m²) + L2 (80m²) + L3 (80m²) + Mái (80m²*50%) = 40 + 320 + 40 = 400 m²
  • Chi phí (Gói Khá) ≈ 400 m² x 7.000.000 ≈ 2.800.000.000 VNĐ

• 1.5.3. Chi phí xây nhà 4 tầng 50m2 (ví dụ 4x12.5m)

  • DTXD ≈ Móng (50m²*50%) + Trệt (50m²) + L1 (50m²) + L2 (50m²) + L3 (50m²) + Mái (50m²*50%) = 25 + 200 + 25 = 250 m²
  • Chi phí (Gói Khá) ≈ 250 m² x 7.000.000 ≈ 1.750.000.000 VNĐ

• 1.5.4. Chi phí xây nhà 4 tầng 40m2 (ví dụ 4x10m)

  • DTXD ≈ Móng (40m²*50%) + Trệt (40m²) + L1 (40m²) + L2 (40m²) + L3 (40m²) + Mái (40m²*50%) = 20 + 160 + 20 = 200 m²
  • Chi phí (Gói Khá) ≈ 200 m² x 7.000.000 ≈ 1.400.000.000 VNĐ
  • Xây nhà 4 tầng 40m2 hết bao nhiêu tiền? Dù diện tích nhỏ, chi phí vẫn đáng kể do số tầng cao, ước tính từ 1.4 tỷ đồng cho gói khá.

• 1.5.5. Chi phí xây nhà 4 tầng 200m2 (ví dụ 10x20m - quy mô biệt thự/nhà lớn)

  • DTXD ≈ Móng (200m²*50%) + Trệt (200m²) + L1 (200m²) + L2 (200m²) + L3 (200m²) + Mái (200m²*50%) = 100 + 800 + 100 = 1000 m²
  • Chi phí (Gói Khá) ≈ 1000 m² x 7.000.000 ≈ 7.000.000.000 VNĐ
  • Lưu ý: Với diện tích sàn lớn như 200m2/sàn, công trình thường có yêu cầu thiết kế và vật liệu cao hơn, đơn giá/m² thực tế có thể thuộc phân khúc Tốt hoặc Cao cấp, làm tổng chi phí tăng cao hơn nữa.

Khẳng định lại: Các con số trên chỉ là ước tính sơ bộ dựa trên giả định về hệ số diện tích và đơn giá trung bình. Chi phí xây nhà 4 tầng thực tế của bạn cần được xác định qua báo giá chi tiết từ nhà thầu sau khi có bản vẽ thiết kế và khảo sát hiện trạng.

2. Các hạng mục chi phí chính quyết định báo giá nhà 4 tầng trọn gói

Tổng chi phí được cấu thành từ nhiều hạng mục, trong đó các hạng mục sau chiếm tỷ trọng lớn và tăng đáng kể ở nhà 4 tầng:

2.1. Chi phí nền móng và kết cấu

• Nền móng: Do tải trọng 4 tầng lớn, yêu cầu về móng rất cao. Chi phí cho móng cọc (ép hoặc khoan nhồi) nếu nền đất yếu sẽ là một khoản đáng kể và thường được tính riêng. Ngay cả với móng băng, kết cấu cũng cần lớn và sâu hơn.
• Khung kết cấu: Khối lượng bê tông, cốt thép cho cột, dầm, sàn của 4 tầng là rất lớn, chiếm tỷ trọng chi phí cao nhất trong phần thô.

2.2. Chi phí vật liệu và nhân công phần thô

Tương ứng với khối lượng kết cấu tăng lên, chi phí cho xi măng, cát, đá, gạch, thép... và nhân công thi công các hạng mục này cũng tăng theo.

2.3. Chi phí vật liệu và nhân công phần hoàn thiện

• Diện tích hoàn thiện lớn: Tổng diện tích tường cần trát, bả, sơn; sàn cần ốp lát; trần cần đóng (nếu có) đều tăng gấp nhiều lần so với nhà thấp tầng.
• Hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn:
  • Điện: Đường dây dài hơn, cần nhiều aptomat, tủ điện phân tầng, thiết bị công suất lớn hơn.
  • Nước: Cần hệ thống bơm tăng áp mạnh hơn, đường ống dài hơn, nhiều thiết bị vệ sinh hơn.
  • Thông tin liên lạc: Hệ thống mạng, cáp TV cần đi dây phức tạp hơn.
  • Thông gió, điều hòa: Cần tính toán kỹ lưỡng hơn.
• Cửa, lan can: Số lượng cửa tăng lên, chiều dài lan can cầu thang lớn.

2.4. Chi phí hệ thống kỹ thuật đặc biệt (nếu có)

• Thang máy: Nhà 4 tầng thường được cân nhắc lắp thang máy gia đình để thuận tiện di chuyển, đây là một khoản chi phí đáng kể (vài trăm triệu đồng).
• Hệ thống thông minh (Smarthome): Điều khiển chiếu sáng, rèm, an ninh... tự động cũng làm tăng chi phí.

2.5. Chi phí thiết kế, xin phép, quản lý

Mặc dù thường được bao gồm trong gói trọn gói, nhưng chi phí này cũng tăng theo quy mô và độ phức tạp của công trình 4 tầng. Hồ sơ thiết kế kết cấu, MEP phức tạp hơn.

2.6. Chi phí nội thất cơ bản (nếu có)

Số lượng phòng tăng lên đồng nghĩa với số lượng hạng mục nội thất cơ bản (tủ bếp, thiết bị vệ sinh...) cũng tăng theo.

2.7. Chi phí dự phòng và các chi phí không bao gồm

Với quy mô lớn và thời gian thi công dài hơn, việc dự phòng 15-20% ngân sách là rất cần thiết. Luôn làm rõ các hạng mục không bao gồm trong báo giá (ép cọc, nội thất rời, sân vườn...) để tránh chi phí phát sinh khi xây nhà trọn gói.

3. Gợi ý thiết kế giúp tối ưu chi phí xây nhà 4 tầng

Làm thế nào để xây nhà 4 tầng hiệu quả về chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng và thẩm mỹ?

3.1. Ưu tiên kiến trúc hiện đại, mặt tiền đơn giản

Tránh các chi tiết trang trí quá cầu kỳ, tập trung vào công năng và sự thông thoáng. Sử dụng vật liệu mặt tiền hiện đại, bền đẹp nhưng không quá đắt đỏ.

3.2. Tối ưu mặt bằng công năng theo chiều đứng

• Bố trí khoa học: Sắp xếp các phòng chức năng logic theo từng tầng, tối ưu hóa diện tích giao thông (cầu thang, hành lang).
• Giếng trời/Thông tầng: Giải pháp hiệu quả để lấy sáng và thông gió cho các tầng giữa, giảm sự phụ thuộc vào đèn điện, điều hòa.
• Độ cao tầng hợp lý: Không nên làm trần quá cao nếu không cần thiết, giúp tiết kiệm vật liệu và năng lượng.

3.3. Lựa chọn giải pháp kết cấu và mái hiệu quả

Thảo luận với kỹ sư kết cấu để chọn giải pháp khung và sàn tối ưu (sàn phẳng không dầm, sàn hộp...). Mái bằng BTCT hoặc mái tôn/ngói trên hệ vì kèo thép nhẹ thường tiết kiệm hơn mái ngói dán trên BTCT.

3.4. Lựa chọn vật liệu hoàn thiện thông minh, đồng bộ

• Cân đối chất lượng và giá: Chọn vật liệu ở phân khúc khá, thương hiệu uy tín, đảm bảo độ bền. Ví dụ: gạch porcelain thay vì đá tự nhiên đắt tiền, sơn chất lượng tốt thay vì các loại sơn hiệu ứng đặc biệt...
• Đồng bộ: Sử dụng cùng loại vật liệu (gạch sàn, sơn tường...) cho nhiều khu vực giúp tiết kiệm chi phí đặt hàng và tạo sự liền mạch.

3.5. Tối ưu hệ thống kỹ thuật (MEP)

Thiết kế đường ống, dây điện đi theo các trục kỹ thuật thẳng đứng, tập trung giúp giảm chiều dài vật tư, dễ thi công và bảo trì. Sử dụng các thiết bị tiết kiệm năng lượng.

3.6. Chốt kỹ thiết kế trước khi thi công

Việc thay đổi thiết kế đối với nhà 4 tầng sẽ gây tốn kém và chậm trễ rất nhiều. Cần đầu tư thời gian và công sức để hoàn thiện bản vẽ thiết kế cuối cùng trước khi khởi công.

Tham khảo thêm: Những sai lầm thường gặp khi xây nhà trọn gói

Kết luận

Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói là một khoản đầu tư lớn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ quy mô, thiết kế, vật liệu đến nhà thầu thi công. Việc ước tính chi phí theo m² chỉ mang tính tham khảo ban đầu. Để có báo giá nhà 4 tầng chính xác và quản lý ngân sách hiệu quả, bạn cần có một bản vẽ thiết kế chi tiết và làm việc với một nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp, uy tín.

Hãy ưu tiên chất lượng, an toàn và lựa chọn những giải pháp thiết kế, vật liệu thông minh để tối ưu chi phí một cách hợp lý. Xây Dựng Kim Anh, với kinh nghiệm và năng lực đã được khẳng định qua nhiều công trình cao tầng, sẵn sàng đồng hành cùng bạn để hiện thực hóa ngôi nhà 4 tầng mơ ước với chi phí tối ưu và chất lượng đảm bảo.

Liên hệ ngay với chúng tôi để nhận tư vấn chuyên sâu và báo giá chi tiết, minh bạch cho dự án xây nhà 4 tầng của bạn!

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

VPGD: C40 - KDC Hiệp Thành - Nguyễn Thị Búp, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP.HCM

Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305 (Tư vấn 24/7)

MST: 0314264130

Website: xaydungkimanh.com

Email: xaydungkimanh@gmail.com