Quy trình xây nhà phần thô chuẩn kỹ thuật: Hướng dẫn từ A-Z cho chủ nhà

Xây nhà được ví như một "cuộc marathon" về cả tài chính lẫn tinh thần. Trong đó, phần thô chính là chặng đường quan trọng nhất, quyết định sự "sống còn" của cả công trình. Nếu ví ngôi nhà như một cơ thể sống, thì phần hoàn thiện là lớp da, tấm áo đẹp đẽ bên ngoài, còn phần thô chính là bộ khung xương và hệ thống mạch máu bên trong. Một bộ khung xương yếu ớt thì dù khoác lên mình lớp sơn hào nhoáng đến đâu, ngôi nhà cũng sớm xuống cấp, nứt gãy và mất an toàn.

Tuy nhiên, không phải gia chủ nào cũng nắm rõ quy trình xây nhà phần thô gồm những hạng mục gì, tiêu chuẩn nghiệm thu ra sao. Sự thiếu hụt thông tin này thường dẫn đến việc khó kiểm soát chất lượng, bị nhà thầu "qua mặt" hoặc phát sinh chi phí không đáng có.

Là một đơn vị có thâm niên hơn 10 năm trong ngành, Xây Dựng Kim Anh biên soạn bài viết chuyên sâu này nhằm cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện, chi tiết nhất về các bước thi công phần thô. Đây sẽ là cuốn cẩm nang giúp bạn tự tin giám sát ngôi nhà mơ ước của mình ngay từ những viên gạch đầu tiên.

1. Hiểu đúng về xây dựng phần thô trước khi bắt đầu

Trước khi đi vào quy trình chi tiết, chúng ta cần thống nhất khái niệm: Xây nhà phần thô là gì?

Phần thô (Raw construction) là giai đoạn định hình bộ khung kết cấu chịu lực của ngôi nhà. Nó bao gồm: Phần móng, bể ngầm, hệ thống kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn, mái), cầu thang, tường bao, tường ngăn và hệ thống đường ống điện nước âm tường (MEP).

Độ chính xác của phần thô quyết định độ sắc nét của phần hoàn thiện. Tường xây thẳng thì sơn mới phẳng đẹp; sàn đổ chuẩn cao độ thì lát gạch mới không bị cập kênh.

2. Giai đoạn 1: Chuẩn bị mặt bằng và tổ chức công trường

Một quy trình xây nhà phần thô chuyên nghiệp không bắt đầu bằng việc đào đất, mà bắt đầu từ công tác chuẩn bị kỹ lưỡng. Đây là bước đệm quan trọng để đảm bảo an toàn và tiến độ.

2.1. Giải phóng mặt bằng và định vị tim mốc

• Phá dỡ công trình cũ (nếu có): Cần thực hiện cẩn trọng để không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm.

• Định vị tim mốc (Giác móng): Đây là bước cực kỳ quan trọng. Dựa trên bản vẽ xin phép xây dựng và hồ sơ thiết kế, kỹ sư sẽ xác định ranh giới đất, vị trí các tim cột. Việc sai lệch ở bước này có thể dẫn đến tranh chấp ranh giới hoặc nhà bị méo.

• Cao độ chuẩn (Cốt 0.000): Thường được lấy theo cao độ lề đường hoặc nắp hố ga hoàn thiện tại khu vực.

2.2. Tổ chức lán trại và nguồn điện nước

• Chuẩn bị nơi nghỉ ngơi cho công nhân để đảm bảo sức khỏe.

• Thi công cổng ngõ, tường rào che chắn để đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường.

• Đấu nối nguồn điện, nguồn nước phục vụ thi công. Nước dùng để trộn bê tông phải là nước sạch, tuyệt đối không dùng nước nhiễm phèn, nhiễm mặn.

Kinh nghiệm: Trước khi khởi công, gia chủ nên chụp ảnh hiện trạng các nhà lân cận. Nếu quá trình thi công gây nứt nẻ nhà hàng xóm, những hình ảnh này là cơ sở để đánh giá mức độ ảnh hưởng và phương án đền bù.

3. Giai đoạn 2: Thi công phần móng và công trình ngầm

Móng là "gốc rễ" của ngôi nhà. Móng có vững thì nhà mới bền. Tùy vào địa chất (đất yếu hay đất tốt) và quy mô công trình mà kỹ sư sẽ chỉ định loại móng phù hợp (móng cọc, móng băng, hay móng bè).

3.1. Đào đất và xử lý nền

• Đào hố móng, hố ga, hầm tự hoại theo kích thước bản vẽ.

• Sửa hố móng cho gọn gàng, bằng phẳng.

3.2. Đổ bê tông lót

Nhiều đội thợ thường làm ẩu bước này, nhưng trong quy trình xây nhà phần thô chuẩn, bê tông lót đóng vai trò quan trọng:

• Làm phẳng bề mặt để rải thép.

• Ngăn chặn sự mất nước của bê tông móng vào lòng đất.

• Hạn chế sự xâm thực của đất vào cốt thép.

• Tiêu chuẩn: Bê tông lót thường là đá 4x6, mác 100, độ dày khoảng 10cm.

3.3. Gia công lắp dựng cốt thép và cốp pha móng

• Thép móng phải đúng chủng loại (Việt Nhật, Hòa Phát...), đúng đường kính và khoảng cách.

• Kê cốt thép: Phải sử dụng "con kê" bê tông (không dùng gạch vỡ/đá) để đảm bảo lớp bê tông bảo vệ cốt thép (thường dày 5-7cm đối với móng).

3.4. Đổ bê tông móng và xây bể ngầm

• Đổ bê tông móng, đà kiềng, cổ cột.

• Xây hầm tự hoại, hố ga.

• Lấp đất, đầm chặt nền móng.

Tham khảo chi tiết chi phí cho giai đoạn này tại: Báo giá xây nhà phần thô.

4. Giai đoạn 3: Thi công phần thân (Khung xương chịu lực)

Đây là giai đoạn chiếm nhiều thời gian nhất trong các bước thi công phần thô. Quy trình này lặp lại theo chu kỳ cho từng tầng: Cột -> Dầm/Sàn.

4.1. Thi công cột nhà

1. Định vị tim trục cột: Bật mực thước lên sàn bê tông.

2. Lắp dựng cốt thép cột: Nối thép so le (không nối quá 50% số lượng thanh thép tại một mặt cắt), chiều dài đoạn nối tuân thủ bản vẽ (thường là 30d-40d). Buộc đai chặt chẽ.

3. Lắp dựng cốp pha cột: Cốp pha phải kín khít, chắc chắn, được chống đỡ kỹ để không bị phình (bụng) khi đổ bê tông. Kiểm tra độ thẳng đứng bằng máy dọi (máy laser) hoặc quả dọi.

4. Đổ bê tông cột: Đổ liên tục, đầm kỹ các góc cạnh. Lưu ý không đổ bê tông rơi tự do từ độ cao quá 1.5m để tránh phân tầng.

4.2. Thi công dầm và sàn (Dầm sàn lầu 1, 2, 3... mái)

1. Lắp dựng cốp pha dầm sàn: Sử dụng cốp pha thép hoặc ván phủ phim để bề mặt bê tông phẳng, đẹp. Hệ giàn giáo chống đỡ phải an toàn tuyệt đối.

2. Gia công lắp dựng cốt thép dầm, sàn:

   • Thép dầm: Lưu ý vị trí gia cường lực cắt, vị trí nối thép (thép lớp trên nối ở giữa nhịp, thép lớp dưới nối ở gối).

   • Thép sàn: Thường là 2 lớp thép. Cần kê thép lớp trên bằng "chân chó" để đảm bảo khoảng cách giữa 2 lớp thép, tránh hiện tượng thép sát nhau làm giảm khả năng chịu lực.

3. Đi đường ống điện nước chờ: Các ống gen điện, hộp kỹ thuật xuyên sàn phải được lắp đặt trước khi đổ bê tông.

4. Đổ bê tông dầm sàn: Sử dụng bê tông thương phẩm (bê tông tươi) hoặc trộn tay tùy điều kiện. Quan trọng nhất là công tác đầm dùi để bê tông đặc chắc.

5. Bảo dưỡng bê tông: Đây là kinh nghiệm xây nhà phần thô sống còn. Bê tông cần được tưới nước giữ ẩm liên tục trong 3-7 ngày đầu để đạt cường độ tối đa và tránh nứt mặt.

5. Giai đoạn 4: Công tác xây tường và tô trát

Sau khi tháo dỡ cốp pha (thường sau 14-21 ngày đối với sàn, 1-2 ngày đối với cột), sẽ tiến hành xây tường bao và tường ngăn.

5.1. Kỹ thuật xây tường chuẩn

• Gạch xây: Phải được tưới nước trước khi xây để không hút nước của vữa.

• Chân tường: Nên xây 3-5 hàng gạch đinh (gạch đặc) dưới chân tường và khu vực vệ sinh để chống thấm và chịu lực tốt hơn.

• Râu thép: Tại vị trí tiếp giáp giữa tường và cột bê tông, bắt buộc phải khoan cấy "râu sắt" hoặc sử dụng bát râu tường để tăng liên kết, chống nứt dọc sau này.

• Giằng tường (Đà lanh tô): Tại các vị trí cửa sổ, cửa đi và tường cao quá khổ, phải đổ đà lanh tô bê tông cốt thép để chống nứt nách cửa.

5.2. Công tác tô trát (Trát tường)

• Ghém tường: Đắp mốc ghém để đảm bảo tường trát phẳng, thẳng đứng, vuông góc.

• Đóng lưới mắt cáo: Tại các vị trí tiếp giáp giữa bê tông và tường gạch, vị trí đi ống điện âm tường, bắt buộc phải đóng lưới mắt cáo chống nứt trước khi tô.

• Vữa tô: Trộn đúng mác (tỷ lệ xi măng/cát), cát phải được sàng sạch tạp chất.

Bạn muốn tìm hiểu kỹ hơn về các vật tư sử dụng trong giai đoạn này? Hãy xem ngay Dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi.

6. Giai đoạn 5: Thi công điện nước (M&E) âm tường

Hệ thống điện nước như "mạch máu" của ngôi nhà. Việc thi công M&E thường thực hiện song song với phần xây tường (đục tường đi ống) trước khi tô trát.

• Hệ thống điện: Đi ống cứng luồn dây, sử dụng dây điện chính hãng (Cadivi...). Phân chia lộ điện hợp lý (máy lạnh, ổ cắm, chiếu sáng riêng biệt).

• Hệ thống nước: Sử dụng ống chịu nhiệt PPR cho đường nước cấp và nhựa PVC Bình Minh cho nước thoát.

• Thử áp: Sau khi lắp đặt xong đường ống nước, bắt buộc phải bịt đầu và bơm nước thử áp lực trong 24-48h để kiểm tra rò rỉ trước khi lấp ống. Đây là bước không thể bỏ qua trong quy trình xây nhà phần thô.

7. Giai đoạn 6: Thi công mái

Tùy thuộc vào thiết kế (mái bằng, mái tôn, mái ngói), quy trình sẽ khác nhau:

• Mái bê tông cốt thép: Quy trình tương tự đổ sàn, nhưng cần chú trọng độ dốc thoát nước và xử lý chống thấm kỹ lưỡng.

• Mái ngói: Thi công hệ vì kèo thép mạ hoặc gỗ, sau đó lợp ngói.

• Mái tôn: Thi công xà gồ sắt hộp và lợp tôn.

8. Tiêu chuẩn nghiệm thu và các chỉ số TCVN quan trọng

Để giám sát tốt, chủ nhà cần nắm một số tiêu chuẩn cơ bản (dựa trên TCVN 4453:1995 và các tiêu chuẩn hiện hành):

• Độ thẳng đứng của cột/tường: Sai số cho phép không quá 5mm trên chiều cao tầng.

• Độ phẳng của sàn/trần: Kiểm tra bằng thước nhôm 2m, khe hở không quá 5-7mm.

• Cốt thép:

  • Sạch sẽ, không dính bùn đất, dầu mỡ, không rỉ sét vảy cá.

  • Đúng chủng loại, đường kính, số lượng theo bản vẽ.

  • Vị trí nối thép so le, đúng miền chịu lực.

• Bê tông:

  • Bề mặt đặc chắc, không rỗ, không lòi sắt.

  • Đúng mác thiết kế (kiểm tra bằng phiếu giao bê tông hoặc nén mẫu thí nghiệm).

9. Cảnh báo rủi ro thường gặp và cách phòng tránh

Trong kinh nghiệm xây nhà phần thô, Xây Dựng Kim Anh đã gặp và xử lý rất nhiều sự cố do thi công sai kỹ thuật. Dưới đây là các rủi ro phổ biến:

9.1. Nứt tường, nứt cổ trần

• Nguyên nhân: Do móng bị lún không đều, hoặc do co ngót nhiệt độ, thiếu râu thép liên kết, vữa xây trát kém chất lượng.

• Phòng tránh: Gia cố móng chắc chắn, đóng lưới mắt cáo tại các vị trí tiếp giáp vật liệu khác nhau, bảo dưỡng tường xây (tưới nước) trước khi trát.

9.2. Thấm sàn vệ sinh, thấm mái

• Nguyên nhân: Bê tông bị rỗ, nứt, hoặc quy trình chống thấm sơ sài.

• Phòng tránh: Đổ bê tông sàn vệ sinh liền khối (có gờ chống thấm chân tường - len tường bê tông), xử lý cổ ống xuyên sàn kỹ lưỡng bằng thanh trương nở và Sika.

9.3. Hệ thống nước bị rò rỉ âm tường

• Nguyên nhân: Mối nối ống nhiệt không kín, thợ khoan trúng ống nước khi lắp thiết bị.

• Phòng tránh: Thử áp nước kỹ càng. Chụp hình sơ đồ đường ống nước âm tường để lưu trữ trước khi tô trát.

10. Tại sao nên chọn Xây Dựng Kim Anh cho phần thô ngôi nhà bạn?

Quy trình trên lý thuyết có thể giống nhau, nhưng cái "Tâm" và cái "Tầm" của nhà thầu mới tạo nên sự khác biệt. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi không chỉ xây nhà, chúng tôi xây dựng niềm tin.

• Cam kết vật tư chính hãng: Thép Việt Nhật/Hòa Phát, Xi măng Hà Tiên/Insee, Ống nước Bình Minh... Phạt 50 triệu/lần nếu phát hiện vật tư giả.

• Quy trình giám sát 3 lớp: Cai thợ tại chỗ - Kỹ sư giám sát - Kiến trúc sư quản lý chất lượng.

• Minh bạch nghiệm thu: Mời chủ nhà nghiệm thu từng hạng mục (sắt, cốp pha) trước khi đổ bê tông.

• Bảo hành kết cấu 05 năm: Cam kết đồng hành dài lâu cùng gia chủ.

---

Nắm vững quy trình xây nhà phần thô giúp bạn chuyển từ thế bị động sang chủ động, từ lo lắng sang an tâm. Một ngôi nhà vững chãi phải được chăm chút từ những mét móng đầu tiên, từ những thanh thép được buộc đúng quy cách.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những kiến thức giá trị. Nếu bạn đang cần một nhà thầu uy tín, am hiểu kỹ thuật và tận tâm với nghề, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Kim Anh để được tư vấn miễn phí.

THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN & BÁO GIÁ:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• MST: 0314264130

Bài viết độc quyền của Xây Dựng Kim Anh. Mọi sự sao chép phải được sự chấp thuận bằng văn bản.