Cách tính chi phí xây thô nhà 2 tầng chi tiết (kèm 3 ví dụ 60m2, 80m2, 100m2)

Nhà 2 tầng là mô hình nhà ở được các gia đình trẻ tại thành thị và các khu dân cư mới ưa chuộng bậc nhất. Với công năng vừa vặn, tối ưu diện tích, nó giải quyết hoàn hảo bài toán không gian sống. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất và cũng là nỗi lo hàng đầu trước khi khởi công chính là: "Chi phí xây thô nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền?".

Việc lập một dự toán sơ bộ, dù chưa thể chính xác 100%, là bước đi "sống còn" giúp bạn chủ động về tài chính, tránh "vỡ" ngân sách và tự tin hơn khi làm việc với nhà thầu. Tuy nhiên, việc tính toán chi phí xây thô nhà 2 tầng không đơn giản là lấy diện tích đất nhân với đơn giá, mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố kỹ thuật.

Với kinh nghiệm của một đơn vị thi công chuyên nghiệp, Xây Dựng Kim Anh sẽ cung cấp cho bạn một cẩm nang chi tiết, minh bạch và dễ hiểu nhất, hướng dẫn bạn tự tay tính toán chi phí và đi sâu vào 3 ví dụ phổ biến: 60m², 80m² và 100m².

Báo giá xây thô nhà phố 2 tầng tham khảo 2026

Để giúp bạn có cái nhìn tổng quan nhanh chóng, dưới đây là bảng báo giá xây thô nhà phố 2 tầng tham khảo, dựa trên các diện tích phổ biến.

Lưu ý: Đơn giá xây thô trung bình hiện nay dao động từ 3.400.000 - 3.800.000 VNĐ/m² (đối với nhà phố hiện đại) và 3.800.000 - 4.500.000 VNĐ/m² (đối với nhà tân cổ điển hoặc biệt thự).

Bảng dự toán chi phí xây thô nhà 2 tầng (Thiết kế hiện đại, móng băng, mái bằng):

Diện tích đất	Tổng diện tích xây dựng (ước tính)	Đơn giá (giả định)	Chi phí xây thô nhà 2 tầng (tham khảo)
60m² (4m x 15m)	~ 168 m²	3.500.000 đ/m²	~ 588.000.000 VNĐ
80m² (5m x 16m)	~ 224 m²	3.500.000 đ/m²	~ 784.000.000 VNĐ
100m² (5m x 20m)	~ 280 m²	3.500.000 đ/m²	~ 980.000.000 VNĐ

Vậy, câu trả lời cho "xây nhà 2 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền" là khoảng 588 triệu đồng, và "xây nhà 2 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền" là khoảng 980 triệu đồng.

Tại sao lại có những con số "Tổng diện tích xây dựng" ở trên? Phần quan trọng nhất của bài viết sẽ giải thích điều này.

Công thức "vàng" tính chi phí xây thô nhà 2 tầng

Để có một dự toán chính xác, bạn cần nắm vững công thức cốt lõi mà mọi nhà thầu đều sử dụng:

Chi phí xây thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô/m²

Trong công thức này, có 2 biến số bạn cần làm rõ:

Biến số 1: Đơn giá xây thô/m²

Đây là chi phí nhà thầu nhận để thi công 1m² xây dựng. Tại Xây Dựng Kim Anh, đơn giá này (ví dụ: 3.500.000 đ/m²) đã bao gồm:

• Toàn bộ vật tư thô: Sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch, ống nước âm tường, dây điện âm tường, vật tư chống thấm...

• Toàn bộ nhân công: Bao gồm nhân công đào móng, đổ bê tông, xây tường... VÀ cả nhân công ốp lát gạch, sơn nước (phần nhân công hoàn thiện).

Biến số 2: Tổng diện tích xây dựng (Cách tính m² xây dựng)

Đây là phần phức tạp nhất và cũng là mấu chốt của mọi dự toán. Nó KHÔNG PHẢI là diện tích đất. Nó là tổng diện tích của tất cả các hạng mục có thi công, được quy đổi theo hệ số % xây dựng.

Bảng hệ số tính diện tích xây dựng tiêu chuẩn:

Hạng mục	Hệ số %	Diễn giải
Phần Móng
Móng đơn	30%	Áp dụng cho nền đất cứng.
Móng băng	50%	Áp dụng cho nền đất trung bình, phổ biến nhất.
Móng bè / Móng cọc	60% - 100%	Áp dụng cho nền đất yếu, kết cấu phức tạp.
Phần Tầng
Tầng 1	100%	Tính 100% diện tích sàn tầng 1.
Tầng 2	100%	Tính 100% diện tích sàn tầng 2 (bao gồm cả ban công).
Phần Mái
Mái tôn	30%	Hệ xà gồ thép lợp tôn.
Mái bằng (BTCT)	50%	Đổ bê tông, bao gồm chống thấm.
Mái Thái/Nhật (Kèo thép)	70%	Tính theo diện tích mặt nghiêng của mái.
Mái Thái/Nhật (BTCT)	100%	Đổ bê tông tạo dốc rồi mới lợp ngói.

Nắm được bảng hệ số này, bạn đã có thể tự tính toán chi phí xây thô nhà 2 tầng cho chính ngôi nhà của mình.

Ví dụ thực tế: Tính chi phí cho 3 căn nhà 2 tầng phổ biến

Hãy cùng Xây Dựng Kim Anh đi vào 3 ví dụ cụ thể để trả lời các câu hỏi chi phí xây thô nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền. (Giả định đơn giá xây thô là 3.500.000 VNĐ/m²).

Ví dụ 1: Xây nhà 2 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền (móng băng, mái bằng)

• Thông số:

  • Diện tích đất: 60m² (ví dụ: 4m x 15m)

  • Xây dựng: 1 trệt, 1 lầu (2 tầng), mái bằng BTCT.

  • Phương án móng: Móng băng (hệ số 50%).

  • Mái: Mái bằng BTCT (hệ số 50%).

• Cách tính tổng diện tích xây dựng:

  1. Diện tích móng: 60m² x 50% = 30 m²

  2. Diện tích tầng 1: 60m² x 100% = 60 m²

  3. Diện tích tầng 2: 60m² x 100% = 60 m²

  4. Diện tích mái bằng: 60m² x 50% = 30 m²

  • Tổng diện tích xây dựng = 30 + 60 + 60 + 30 = 180 m² (Lưu ý: Con số này cao hơn bảng tham khảo đầu bài vì chúng ta đang giả định xây hết đất 100%).

• Tổng chi phí xây thô nhà 2 tầng 60m2:

  Chi phí = 180 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 630.000.000 VNĐ

Ví dụ 2: Xây nhà 2 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền (móng đơn, mái tôn)

Đây là trường hợp tiết kiệm chi phí nhất (nền đất tốt dùng móng đơn, mái dùng mái tôn).

• Thông số:

  • Diện tích đất: 80m² (ví dụ: 5m x 16m)

  • Xây dựng: 1 trệt, 1 lầu (2 tầng).

  • Phương án móng: Móng đơn (hệ số 30%).

  • Mái: Mái tôn (hệ số 30%).

• Cách tính tổng diện tích xây dựng:

  1. Diện tích móng: 80m² x 30% = 24 m²

  2. Diện tích tầng 1: 80m² x 100% = 80 m²

  3. Diện tích tầng 2: 80m² x 100% = 80 m²

  4. Diện tích mái tôn: 80m² x 30% = 24 m²

  • Tổng diện tích xây dựng = 24 + 80 + 80 + 24 = 208 m²

• Tổng chi phí xây thô nhà 2 tầng 80m2:

  Chi phí = 208 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 728.000.000 VNĐ

Ví dụ 3: Dự toán nhà 2 tầng 100m2 (móng băng, mái thái)

Đây là trường hợp phổ biến cho các gia đình muốn sự thẩm mỹ, sang trọng.

• Thông số:

  • Diện tích đất: 100m² (ví dụ: 5m x 20m)

  • Xây dựng: 1 trệt, 1 lầu (2 tầng).

  • Phương án móng: Móng băng (hệ số 50%).

  • Mái: Mái Thái (hệ kèo thép lợp ngói, hệ số 70%).

• Cách tính tổng diện tích xây dựng:

  1. Diện tích móng: 100m² x 50% = 50 m²

  2. Diện tích tầng 1: 100m² x 100% = 100 m²

  3. Diện tích tầng 2: 100m² x 100% = 100 m²

  4. Diện tích mái Thái: 100m² x 70% = 70 m²

  • Tổng diện tích xây dựng = 50 + 100 + 100 + 70 = 320 m²

• Tổng chi phí xây thô nhà 2 tầng 100m2 (mái Thái):

  Chi phí = 320 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 1.120.000.000 VNĐ

Từ 3 ví dụ trên, bạn có thể thấy rõ chi phí xây thô nhà 2 tầng thay đổi rất lớn phụ thuộc vào lựa chọn móng và mái.

Móng và mái ảnh hưởng thế nào đến chi phí?

Trong dự toán chi phí nhà 2 tầng 100m2, chi phí móng và mái là hai yếu tố "đội" ngân sách lên nhiều nhất.

So sánh chi phí móng (lấy ví dụ nhà 100m2)

• Nếu dùng móng đơn (đất tốt):

  • Diện tích móng = 100m² x 30% = 30 m²

  • Chi phí móng = 30 m² x 3.500.000đ = 105.000.000 VNĐ

• Nếu dùng móng băng (đất trung bình):

  • Diện tích móng = 100m² x 50% = 50 m²

  • Chi phí móng = 50 m² x 3.500.000đ = 175.000.000 VNĐ

Kết luận: Chỉ riêng việc chọn móng băng thay vì móng đơn đã làm tổng chi phí tăng thêm 70 triệu đồng. Đây là chi phí bắt buộc về mặt kỹ thuật (do nền đất yếu), không thể tiết kiệm.

So sánh chi phí mái (lấy ví dụ nhà 100m2)

• Nếu dùng mái tôn (tiết kiệm):

  • Diện tích mái = 100m² x 30% = 30 m²

  • Chi phí mái = 30 m² x 3.500.000đ = 105.000.000 VNĐ

• Nếu dùng mái bằng (phổ biến):

  • Diện tích mái = 100m² x 50% = 50 m²

  • Chi phí mái = 50 m² x 3.500.000đ = 175.000.000 VNĐ

• Nếu dùng mái Thái (đổ BTCT dán ngói - kiên cố nhất):

  • Diện tích mái = 100m² x 100% = 100 m²

  • Chi phí mái = 100 m² x 3.500.000đ = 350.000.000 VNĐ

Kết luận: Lựa chọn mái Thái BTCT kiên cố có thể làm tổng chi phí tăng thêm 245 triệu đồng so với mái tôn. Đây là lựa chọn mang tính thẩm mỹ và sở thích.

Tham khảo thêm: Các loại móng nhà phổ biến trong xây dựng

Báo giá xây thô nhà phố 2 tầng tại Xây Dựng Kim Anh bao gồm những gì?

Một báo giá xây thô nhà phố 2 tầng chuyên nghiệp phải luôn minh bạch về phạm vi công việc. Tại Xây Dựng Kim Anh, khi chúng tôi báo giá 3.500.000 VNĐ/m², chúng tôi cam kết bao gồm:

1. Toàn bộ vật tư thô (Nhà thầu lo)

• Sắt thép: Hòa Phát / Pomina.

• Xi măng: Holcim / Insee (cho bê tông), Hà Tiên (cho xây tô).

• Cát, Đá: Cát vàng, cát đen, đá 1x2, đá 4x6 (đã sàng lọc).

• Gạch: Gạch Tuynel (Đồng Nai, Tám Quỳnh...).

• Bê tông: Bê tông thương phẩm hoặc trộn máy (đảm bảo Mác 250).

• Ống nước: Ống PVC/PPR Bình Minh (chịu nhiệt, loại 1).

• Dây điện: Cadivi (dây điện âm tường, đế âm).

• Chống thấm: Sika / Kova (cho sàn mái, WC, ban công).

2. Toàn bộ nhân công (Nhà thầu lo)

• Nhân công thi công phần thô: Đào móng, gia công thép, ghép cốp pha, đổ bê tông, xây tường, tô trát tường...

• Nhân công thi công phần hoàn thiện: Đây là điểm đặc biệt. Đơn giá thô của chúng tôi đã bao gồm nhân công ốp lát gạch, nhân công sơn nước, nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh & thiết bị điện.

3. Phần chủ đầu tư cần chuẩn bị (Vật tư hoàn thiện)

Bạn sẽ là người chủ động lựa chọn và chi trả chi phí cho các vật tư hoàn thiện sau:

• Gạch ốp lát, đá hoa cương.

• Sơn nước (thùng sơn, bột trét).

• Thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen...).

• Thiết bị điện (đèn, công tắc, ổ cắm...).

• Cửa, lan can, tay vịn, trần thạch cao (nếu có).

Bí quyết để kiểm soát chi phí xây thô nhà 2 tầng không bị "vỡ"

Việc lập dự toán chỉ là bước đầu. Cách kiểm soát chi phí phát sinh mới là mấu chốt.

1. Chìa khóa 1: Có một bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh. Đây là điều bắt buộc. Một bản vẽ chi tiết sẽ là cơ sở để bóc tách khối lượng chính xác, tránh việc "vừa làm vừa sửa" gây phát sinh.

2. Chìa khóa 2: Hợp đồng rõ ràng, phụ lục vật tư chi tiết. Hợp đồng phải ghi rõ nhà thầu dùng Sắt gì, Xi măng gì, Gạch gì. Mọi cam kết "miệng" đều vô giá trị.

3. Chìa khóa 3: Lập quỹ dự phòng chi phí xây dựng (10-15%). Luôn chuẩn bị một khoản dự phòng cho các chi phí không lường trước (ví dụ: phát hiện nền đất yếu hơn dự kiến, giá vật tư biến động...).

---

Chi phí xây thô nhà 2 tầng không phải là một con số cố định, mà là một phương trình với nhiều biến số (diện tích, móng, mái, vật tư). Hy vọng qua các ví dụ chi tiết về cách tính cho nhà 60m², 80m², và 100m², bạn đã có thể tự mình lập một dự toán nhà 2 tầng 100m2 (hay bất kỳ diện tích nào) một cách sơ bộ và chính xác.

Việc tính toán đúng ngay từ đầu là nền tảng quan trọng nhất để hành trình xây nhà của bạn được suôn sẻ. Tuy nhiên, các con số trên chỉ là tham khảo. Để có một báo giá chính xác tuyệt đối, không gì bằng việc khảo sát thực tế.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn, khảo sát và lập dự toán chi tiết hoàn toàn miễn phí. Với sự minh bạch, tận tâm và chuyên nghiệp, chúng tôi cam kết mang đến cho bạn một nền tảng vững chắc nhất.

➡️ Đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận báo giá xây thô nhà phố 2 tầng chính xác nhất. Khám phá Dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi ngay hôm nay!

Thông tin liên hệ Công ty TNHH Thiết kế và Xây Dựng Kim Anh:

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130